답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 최우선 변제를 위해서는 지역별 보증금 범위내 해당하여야 하며, 서울의 경우가 질문처럼 보상이 가능하지만 타지역의 경우 한도가 다릅니다. 그리고 상가임대차 보호법상 환산보증금이 범위내 해당하고 보증금이 소액이여야 합니다. 서울의 경우 환산보증금 9억이하 . 보증금은 6500만원이하일 경우 최대 2200만원까지만 보호가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.역전세의 경우 보증금이 낮아지게 되면서 발생되는 부분으로 역전세가 발생했다고 전세가가 매매가보다 높은것은 아닙니다, 질문의 경우처럼 매매가가 전세보증금보다 낮아지는 경우는 깡통전세로써 깡통전세가 되면 매매시 전세보증금보다 낮은 금액으로 매매가 가능해집니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 공공청약은 납입기간과 납입횟수를 전부 다 조건으로 하기 때문에 청약이 어려울수 있고, 민영청약의 경우 보유기간만 인정되면 최소예치금을 청약공고전까지 한번에 납입하면 청약이 가능합니다. 청약하고 하는 청약의 민영, 공공여부를 확인하시고 청약조건을 확인해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1,2번다 공인중개사가 처리할 의무는 없습니다. 중개상 해당 부분에 대해 확인설명할 의무만 있습니다. 관리비의 경우 이전임차인이 부담하여 처리하여야 하고 이게 미처리될 경우 임대인이 처리하는게 일반적입니다. 그리고 매매시에는 질문처럼 진행하는게 맞습니다. 전세를 끼고 매매를 진행할 경우 매매금액에서 전세보증금을 제외한 나머지 금액만을 매도자가 지급받고 나머지는 매수자가 전세세입자를 인수하고 남은 차액만 치루는게 맞습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 세금산정시 과표가 되는 기준입니다.보통 매년 표준지를 산정하고 이를 기초로 표준지공시지가를 산정하고 각 지자체별 개별공시지가를 산정하여 공시하게 됩니다. 결국 지자체와 같은 정부가 결정하여 공시하게 됩니다. 일반적으로 세부담이 있기 때문에 시세보다는 낮은 금액으로 산정하게 됩니다. 그래서 시세대비 60%정도로 유지되는 편입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세대출시 소득부분의 판단은 각종 첨부자료를 통해 진행하게 됩니다. 즉 근로원천소득영수증 제출이 어렵다면 건강보험 납입증명서등을 통하거나 이직의 경우 현 월급을 기준으로 연봉을 계산하여 적용하는 경우도 있으니, 실제 전세대출을 위해서는 은행에 심사를 받아보셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.마이너스 프리미엄이 발생하는 이유는 해당 분양권 수요가 적기 때문입니다. 즉, 해당 청약의 인기가 없고, 청약 당첨에 실패한 사람들중 실거주 또는 투자목적으로 해당 분양권을 매수할 이유가 적어지게 되면서 매매를 원하는 매도인은 손해를 감수하며 마피로 분양권을 내놓게 됩니다. 이러한 매매도 부동산 거래중 하나이기 때문에 아무런 문제는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그 일정까지는 알기 어렵습니다. 다만 현 특례보금자리론 재정 한도가 거의 다 채워진 상태이기 떄문에 연장하기는 쉽지 않을것으로 판단됩니다. 현재 운영중일때 신청하시는게 가장좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 경우 명의변경은 증여를 하거나 매매를 통해 하는 방법이 있습니다. 매매를 통해 진행할 경우 일반매매와 같이 계약서작성과 자금을 전달하여야 하며, 증여의 경우 증여계약을 통해 명의를 넘기는 방법이 있습니다. 각 방법에 따라 세금항목이 다르며 이들 중 저렴한 세금이 나오는 쪽으로 진행하시면됩니다. 보통 매매의 경우 양도세와 취득세가 부과되며, 증여시에는 증여세와 취득세가 부과됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세제도는 월 주거비용(월세)를 부담하지 않고 보증금을 지급한 뒤 만기에 되돌려받는 임대차 방식입니다. 즉, 사용수익에 대한 비용이 없는 것으로 임차인입장에서는 유리한 제도이고, 임대인 입장에서는 주택구매에 필요하 자금을 확보하기 용이한 제도입니다. 전세제도를 이용한 사기라기 보다는 임대차 보호법상 헛점을 이용해 사기수법으로 이용하는 경우가 많고, 전세 특성상 전세보증금이 높기 때문에 시세하락시 깡통전세와 같은 전세사기가 나타날수 있습니다. 사기를 예방하는 가장 좋은 방법은 임대차 보호법에 따른 보호조건을 반드시갖추고 전세계약시 해당 주택의 시세를 확인하여 갭 차이가 어느정도인지 파악하시는게 좋습니다.