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특례보금자리론 기준 중에서 공시가격은 어떻게 산정되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시가격은 표준지공시가격을 기준으로 지자체별로 각 개별공시지가를 선정, 공시합니다. 보통 부동산 공시가격알리미 홈페이지를 통해 해당 주택의 공시가격은 확인이 가능합니다. 그리고 대출관련해서 주택가격을 판단하는 기준은 각기 다르기에 임의대로 판단하시기 보다 은행을 통해 대출가능여부 및 한도등을 알아보시는게 좋습니다
경제 / 부동산
23.04.25
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자취방 계약만료 전에 미리자취방 이사에 대해서?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용상 이중계약으로 불이익은 없습니다. 다만 현 주택에서 퇴거를 임의대로 할수있는것은 아니기에 사전에 임대인과 조율하여 퇴거 일자를 정하신뒤 새로운 주택의 잔금일을 맞추셔야 합니다. 이유는 만기전까지는 임대인보증금 반환의무가 없기에 본인 임의대로 진행할 경우 새로운 계약에 대한 잔금문제등이 발생할수 있기 때문입니다. 또한 보증금을 돌려받지 않았는데 이사를 하고 신규 주택에 전입신고를 할 경우 종전 주택에 대한 대항력이 상실되기 때문에 보증금 미반환시 문제가 될 여지가 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.25
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전월세전환율이 앞으로 어떻게 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세 전환률은 기준금리에 대통령이 정한 이율(2%)을 더해 적용합니다. 그러므로 전세,월세 증가보다는 당장은 기준금리 변화에 더 영향을 받게 됩니다. 만약 기준금리가 인하되면 전환률이 내려가고 이럴 경우 월세부담이 줄게 되어 유리하지만 금리도 낮아진 만큼 전세대출을 통한 전세로의 전환은 늘어날 가능성이 있어 보입니다.
경제 / 부동산
23.04.25
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미분양 넘어 미입주 대란! 대책 방안은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부가 시장에 개입해 정상화를 위한 직,간접적 노력을 해도 결국 그 한계가 있습니다. 시장 특성상 결국은 수요가 올라와야 되는데 고금리, 경기불황등에 요인이 남아있는 상태에서 대책을 내놓아도 단기적, 일시적 영향만 미칠것으로 보이기 때문입니다. 최근 부동산 규제를 대폭완화 하였음에도 서울 일부지역을 제외한 지역은 아직도 미분양 해결이 안되는 점을 볼때 근본적인 해결이 되지 않는한 정부대책으로는 해결이 불가해 보입니다.
경제 / 부동산
23.04.25
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재건축의 경우 입주민이 반대해서 진행되지 않는 경우도 잇는지 궁금해요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 되기 위해서는 한두명이 아닌 전체 재건축 내 주택소유자 일정비율이 거부해야 가능할수 있습니다, 만약 일정한 동의률을 거쳐 조합이 설립등기가 되고 사업이 진행되면 추가적인 동의률에 이르게 되고, 이럴 경우 끝까지 반대하는 사람에게는 법으로써 매수청구권 사용을 통해 주택을 강제매수할수 있기에 최초 조합설립전까지 반대로써 막지 못한다면 사실상 재건축사업에는 지장이 되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.04.25
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빌라나 오피스텔을 위주로 전세사기가 발생한 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트의 경우는 사실상 실거래가등을 통한 정확한 시세확인이 가능합니다. 이유는 같은 동에서는 구조나 평행이 동일하기 때문에 비교가능한 대상이 많아 전세시세가 높을 경우 거래성사가 어렵고, 평균적인 시세로 형성되는 경우가 많고 시세 대비 전세가도 50~60%사이로 유지되는게 일반적입니다. 이럴 경우 깡통전세에 대한 위험이 줄어들어 사실상 주택을 경매신청하거나 매도하여 보증금 반환이 가능하죠.빌라나 오피스텔의 경우 최초 신축시부터 비교 대상 시세가 확인어렵고 평균적은 전세시세도 시세대비 70%이상인 경우가 많아 주택시세가 하락할 경우 깡통전세가 될 확률이 높아집니다. 최근 전세사기 역시 부동산과 짜고 높은 전세가로 임대차 계약을 체결시켰다는 부분에서 이미 사고 가능성은 높았던 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.04.25
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깡통전세 와 갭투자 두 용어에 대하여 알려주시면 좋겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자는 주택을 구매하는 있어 전세세입자을 끼고 매매가와의 차액만을 지급하고 매입하는 방식으로 쉽게 시세3억짜리 주택에 보증금 2억 전세세입자가 살고 있다면 1억만을 투자해 주택을 매수하는 투자방법입니다. 깡통전세는 주택시세가 현 전세보증금보다 떨어져 해당주택을 팔아도 전세세입자 보증금을 반환할수 없는 주택을말합니다. 예로들면 주택시세가 현재 1억인데 현세입자의 보증금이 1억이 넘는 경우를 말합니다.
경제 / 부동산
23.04.25
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오피스텔의 경우 어떤 곳은 B1층이 높고 어떤 곳은 낮은데 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택을 건설할 경우 주택법 또는 건축법에 따른 제한을 받게 됩니다. 해당 법에 제한되는 최소 높이만을 지켜 건축하면 되기 때문에 별도의 택배시설 출입까지 고려하여 아파트를 설계하지는 않기 때문입니다. 다만 최근에서 질문과 같은 문제로 갈등이 많이 생겨 사회적 이슈로 나왔던 만큼 최근에서는 2.7미터 이상으로 규칙개정이 된것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.25
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아파트 로얄동 로얄층에 따른 가격차이가 얼마까지 날까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수치로 정확히 정해진 것은 없습니다. 질문처럼 같은 아파트라도 로얄동 / 로얄층이라는 요인들 뿐아니라 개별성을 가지는 부동산 특성으로 인해 다른 요인들까지 더해져 가격이 산정되기 때문에 단순히 로얄층/동은 그렇지 않은 주택 대비 몇퍼센트 더 비싸다라는 수치상 자료는 없기 때문입니다. 또한 예전과 달리 최근에는 로얄층이 중층에서 고층으로 변화된 만큼 일정한 기준으로 표준화된 가격차이를 판단하기도 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.04.25
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허위 거래를 통한 집값 띄우기가 적발될 경우 어떤 처벌을 받나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 부동산 시장 교란행위를 한 경우 3년이하 징역이나 3000만원이하 벌금의 형벌이 주어질수 있습니다, 다만 현재 까지 위 행위에 대상이 공인중개사를 한 조항이 대부분이고 누구든지 적용되는 조항은 몇개 없으며, 이또한 질문에 대한 부분을 포함하고 있지는 않습니다. 그래서 최근 정부에서 해당 행위에 대한 법적 조항을 추가할려는 움직임이 있으니 앞으로의 상황을 지켜봐야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.04.25
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