답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 주택은 깡통주택으로 볼수 있으며, 이럴 경우 매도를 해도 전세금회수는 불가합니다. 그리고 6월 재산세, 종부세 체납을 예상하고 위와 같이 요구하는 것으로 보입니다. 임대인의 행동으로 볼때 세입자의 보증금을 가지고 굉장히 악의적인 행동을 하고 있어 보입니다. 문제는 사실 이렇게 되면 별다른 방법이 없다는 점입니다. 우선은 선순위 임차권이라면 경매에 넘겨져도 배당신청을 하지 않고 보증금을 경매 낙찰자에게 인수되길 기다리는게 나을수 있습니다. 보통 이러한 경우 계속 입찰자가 거의 없기 때문에 유찰될 가능성이 크기 때문에 계속 거주가 가능하고 향후 부동산 가치가 상승할 경우 낙찰자가 나오게 되면 보증금 반환을 요구하거나 세입자가 우선매수권을 통해 낙찰받아 소유권을 가져오는 방법도 있기 때문입니다, 우선은 무조건 매수하는 것은 피하시고 앞으로의 진행상황을 지켜보시는 더 나을듯 생각되어 집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용도변경이 불가한것은 아닙니다만, 농지(지목상 전,답,과수원)는 지자체의 전용허가가 필수 입니다. 농지전용허가는 별도로 정해진 경우를 제외하고는 거의 거부되는 경우가 많기에 단순히 건물을 짓기 위해 전용허가를 신청한다면 불허가 될 확률이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리금은 말그대로 영업비용 또는 상점 내 물건에 대한 인수비용으로 보시면 됩니다. 즉 보증금과 월세는 임대인에게 지급되나 권리금은 현 사업자(세입자)에게 돌아가는 것으로 시세가 없는 것은 아니지만 업종에 따라 차이가 있는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인의 과실로 인한 옵션가구들의 파손에 대해서는 임대인의 보수의무가 없어 보입니다. 즉, 해당 가구들의 수리를 거부하거나 비용등을 임차인에게 청구하는게 맞아 보이고 만약 임차인이 이를 거부하거나 이행하지 않을 경우 계약종료시 원상복구 의무를 근거로 수리비용등을 요구하시면 될것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매는 절대 나쁘지 않습니다, 오히려 저가로 주택을 매수할수 있는 좋은 기회라고 보시면 됩니다. 현 주택에 점유자 입장에서는 경매낙찰자가 본인주거를 박탈시키는 나쁜사람으로 보일수 있지만, 근본적으로 잘못을 한 사람은 경매에 넘겨질동안 채무상황을 안한 채무자(전소유자)입니다. 세입자도 안타깝지만 그렇다고 경매매수인이 잘못하여 현 상황이 발생된 건 아니기 때문입니다. 그러니 법으로도 인도명령과 강제집행등의 낙찰자 명도를 위한 법적 조치가 있다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당특약은 임차인에게 불리한 조항으로 법적 효력은 없을 것으로 판단됩니다. 즉, 유효한 특약으로 볼수 없기에 100만원의 위약금은 지급하지 않아도 됩니다, 다만, 임대차보호법상 2기가 넘는 월세를 지급하지 않았기에 계약해지는 가능한 상황이므로 해당 주택을 인도하셔야 하며, 이때 밀린월세는 보증금에서 차감하고 나머지 금액은 돌려받으시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.5월 30일 만기일을 기준으로 보증금 반환이 되지 않을 경우 임차권등기명령과 지급명령신청을 진행한다는 부분을 말씀하시고 보증금 지연으로 인해 신규주택 계약에 문제가 생길 경우 발생될 손해에 대해서도 손해배상청구를 진행하겠다고 임대인에게 통보하여 압박을 하시는게 좋습니다, 그래야 임대인도 여러가지로 알아보고 본인에게 불리한 부분이 있을 수 있다는 생각으로 자금마련에 최대한 노력하게 됩니다. 사실상 계약만료전까지는 임차인이 할수 있는 법적행동이 없기에 위와 같은 구두압박이라도 하시는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고쳐달라고 하시면 됩니다. 그리고 입주시 문제가 되었던 부분은 사진으로 남겨두시고 현 생활상 필요한 수리에 대해서는 임대인에게 수리 요청을 하시면 됩니다. 사실상 임대인은 거주하지 않기 때문에 자세한 내용을 모르기 때문에 아무말없이 그냥 사용한뒤 계약만기시 해당문제가 본인 책임으로 전가될수 있기 때문에 문제가 있는 부분은 미리 임대인에게 통보하는것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 임대인인 임차인에 대해서 퇴거시 원상복구를 요구할수 있습니다. 물론 기준은 입주시점으로 해서 판단하게 됩니다. 다만 심하지 않은 정도(생활기스나 사용흔적)등에 대해서도 원상복구와 비용지급을 요구할 경우 마찰의 소지가 생길수 있는 만큼 다음임차인을 받는데 있어 무리가 없는 정도라면 좋게 마무리하시는것도 좋은 선택일수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 상황을 양극화로만 보기는 어렵습니다. 이유는 우리나라 특성상 부동산 가격변동시 서울, 수도권을 중심으로 움직이고 이에따라 지방부동산 가격상승으로 이어집니다. 또한 주택의 종류로 나누어 볼때 아파트가 가격이 오르면 대체제인 빌라나 오피스텔 가격도 상승하게 됩니다. 그러므로 부동산 시장이 하락기를 거치고 회복기가 시작될 경우 위와 같은 순서로 진행되기 때문에 서울,수도권 거래량 상승과 가격회복이 먼저 이루어져야 다른 지역이나 빌라,오피스텔에도 영향이 전해지기 때문에 양극화라기 보다는 회복을 위한 순차적인 움직임으로 보는게 맞을 듯 보입니다.