답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임대차 보호법상 임대인이 변경되어도 임차인에 대한 계약은 그대로 승계받습니다. 따라서 계약갱신청구권은 10년간 보장됩니다. 다만 이를 위해서는 환산보증금이 지역에 따라 일정범위내에 포함되어야 하며, 2018년 10월16일 이후 체결된 계약이여야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적 갱신의 경우 계약만료 6~2개월 전까지 재계약에 대한 아무런 말이없이 이 기간이 지나갈 경우 성립하며, 이때 새로운 계약서등은 작성하지 않아도 됩니다. 말그대로 자동갱신으므로 별도 서류작성은 필요하지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약의 경우는 계약당사자간 합의가 되야 기재가 가능합니다, 협의를 통해 진행하는 방법외에는 다른 방법은 없을것으로 보입니다. 또한 계약체결이후 임대차계약서를 가지고 은행에 대출신청을 진행하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.따로 준비하실 부분은 없어보입니다. 실제 2년 미만의 계약의 경우 법적 최소거주기간인 2년을 보장하기에 같은 조건으로 연장되는 것이라고 보시면 됩니다. 만약 임대료 변경등을 원하신다면 임차인과 협의를 통해 재계약을 진행하시면 되나, 임차인 동의하지 않을 경우 인상은 불가할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 보증금의 변화가 없다면 사실상 확정일자는 새로 받을 필요가 없습니다. 또한 재계약시 기존계약서가 필요하지 않으나, 새로운 계약서작성이 아닌 기존계약서를 변경하는 경우에는 필요합니다. 사실상 이 과정외 추가로 필요한 부분은 없으나, 보증금이 일정범위 이상이고 월세30만원 이상인 경우 전월세신고가 필요할수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자의 경우 임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 권한을 부여받기 위한 기본전제조건입니다. 그렇기 때문에 보증금 보호를 위해 일반적으로 전입과 동시에 하는게 대부분입니다. 이는 누구의 동의도 필요없이 본인이 하시면 되는 부분이기때문에 빠르게 진행하셔서 보증금에 대한 보호를 하시는게 좋을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특례보금자리론은 정부가 서민들의 금융부담 완화를 위해 마련한 대책 중 하나로 기존 안심전환대울, 적격대출, 보금자리론 세 개를 통합한 것으로 말합니다. 이러한 공공대출의 가장 큰 장점은 저금리 상품이라는 점 입니다. 평균 4~5%대 적용될것으로 보여 일반적인 주담대 금리보다 낮기 때문에 월 이자부담이 줄어드는 효과가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.꼭 그런것은 아니지만 지금과 같은 주택가격하락시기에는 질문과 같은 경우가 생길 확률이 아파트보다 높은건 사실입니다. 이유는 전세금의 경우 시세대비 70%를 넘지 않는 것이 좋은데 주택가격하락 시기에는 비교시세가 없는 빌라의 경우 최초 전세금이 시세에 비해 큰 차이가 없는 상황에서 시세마저 하락할 경우 깡통전세가 발생되는 경우가 많아 보증금 반환이 쉽지 않기 때문입니다. 또한 선호도가 아파트에 비해 낮기 때문에 새로운 임차인을 구하기 용이하지 않은 이유도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금에 대한 합의는 실제 계약당사자인 임대인과 하셔야 합니다. 부동산은 말그대로 중간에서 의견을 조율해줄 뿐 실 거래당사자가 아니기 때문입니다. 보통 재계약시 대출연장 및 중도상환이 가능하나, 정확한 진행방법은 대출실행한 은행 상담을 통해 문의하시는 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 계약상 계약갱신청구권을 사용한 계약인지, 최초계약인지에 따라 조금 다를수 있습니다, 일반적인 최초계약을 경우는 계약만료전까지 보증금을 돌려받기 어려우며, 빠른 보증금 반환을 위해 중도해지 방법으로 할 경우 임대인의 동의를 받아야하며 일반적으로 중개보수 부담과 다음임차인 주선까지 해야할 수 가능합니다. 현 계약이 갱신청구권을 사용한 계약이라면 임대인이 계약해지를 통보받은 3개월후 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 다만 갱신청구권 사용을 통한 재계약이라는 확실한 근거 있어야 합니다.(계약서상 특약이나 문자내용등)