답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기를 피하기 위해서는 공인중개사를 통한 임대차 계약을 진행하시고, 계약시 등기부를 통해 선순위 근저당 및 기타물권이 있는 경우, 전세금 지급시 말소 특약이 없다면 중개사가 안전하다고 하여도 되도록 진행안하시는 게 좋습니다. 또한 주변시세을 미리 확인하여 전세보증금이 시세에 80%가 넘는 매물은 피하시는 게 좋습니다. 계약후에는 전입신고와 확정일자를 필히 받으시고 보증보험에 가입하시는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와 같은 경우는 임대인인 사무용 오피스텔로 등록하여 부가세환급을 받아 주거용으로 임대차를 하면서 전입신고를 하지 못하게 하는 경우로 보입니다. 이는 전입신고가 안되기에 주택임대차보호법에 적용을 받을 수 없어 보증금 보호가 어려울수 있습니다. 임대인인 가입한 지급보증보험이라고 해도 전세보증보험과는 성질이 다를것으로 보이기에 신중하게 고려하신뒤 계약하시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매에서 입찰 후 낙찰될 경우 경락잔금대출이 가능합니다. 보통 입찰시 10~20%의 보증금을 내고 진행하기에 경매건을 담보로 일반담보대출과 같은 방식으로 자금을 대출해 주고 있으며, 보통 경락대금의 70%까지 대출이 가능합니다, 물론 개인의 조건에 따라 한도가 낮아질 수 있습니다.일반적은 유치권 행사의 물건일 경우 외부에 이를 공지하기 위해 현수막등을 설치하기 때문에 임장을 통해 충분히 확인가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와 같은 상황이라면 나가는 시점을 기준으로 보증금 반환의 의무는 기존 임대인에게 있을 것으로 보입니다. 즉 매매에서 잔금일에 매수인은 매도인(임대인)에게 잔금지급하고 매도인은 이를 받고 보증금 반환을 동시에 할것으로 보입니다. 임차인은 보증금반환이 이루어지면 주택을 매수인에게 인도하면 될것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 구매시 외부적인 요인으로는 교통이나 학군을 중요시하고, 내부적인 요인으로는 대단지여부와 해당동의 층수, 방향등을 많이들 보고 최근에는 건설사 브랜드 역시 중요시하게 보는 경향이 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임대차보호법상 계약갱신청구권 사용을 통한 갱신시 환산보증금 5%이내의 증액만 가능하며, 이를 위반하여 재계약이 될 경우 합의가 있더라도 계약을 정정할 수 있습니다. 임차인은 부당이득반환청구를 임대인에게 할 수 있고 임대인은 과태료처분이 가능한 것으로 알고 있습니다. 다만, 부당이득반환청구 소송을 하기에 그 금액이 크지 않은 만큼 좋게 협의하여 마무리 하시면 될듯 보입니다. 또한 부동산의 경우 이러한 조정중재를 중개행위로 보기 어려운 점이 있어 특별한 처벌은 어려울것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사분에게 특별히 통보하실 필요는 없고, 계약만료일 이전까지 관리비 및 기타요금을 납부하시는게 좋을듯 보입니다, 이유는 보증금을 돌려받지 않고 주택을 인도해줄 경우 보증금을 회수하는 데 어려운 점이 있을 수 있고, 혹 새로 가신 곳으로 전입신고를 마치셨다면 기존 집에 대한 대항력은 잃게 되어 문제가 발생할 경우 대처가 어려울 수 있습니다. 우선 이사를 가신 부분이니 그쪽에 전입신고를 하셔야 한다면 계약만료일에 보증금을 돌려받을 때까지는 이사사실을 알리시지 않는게 좋을듯 보입니다. 벨브철거등은 계약만료일같이 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.낙찰을 통해 소유권을 취득한 아파트라도 매매에서는 자유롭게 가능합니다. 다만 세금적인 부분은 일반적인 아파트매도와 동일하게 적용됩니다. 즉, 경매물건이라 해도 조정대상지역에 2년미만 보유시 양도세 중과세등과 같은 부분들은 그대로 적용됩니다. 소유권을 매매가 아닌 경매를 통해 얻었을 뿐 적용되는 법률적인 부분은 모두 일반아파트와 동일합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실분양권자에게는 선분양보다는 후분양이 유리하고 건설사는 후분양보다는 선분양이 유리합니다. 이는 자금의 조달의 이유가 가장큰데 선분양의 경우 분양권자의 계약금 및 중도금을 통해 공사를 진행하고 완성이후 잔금을 받고 마무리되기 때문에 공사기간 중 자금 운영이 건설사 입장에서는 매우 유리합니다. 반대로 후분양의 경우는 공사비용에 대한 자금확보가 유리하지는 않지만 그만큼 분양자들에게는 완성된 건물을 보고 입주하기 때문에 공사중단과 같은 리스크가 없고 중도금이 없기에 대출이자비용 감소와 바로 입주가 가능한점은 유리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.디딤돌 대출의 경우는 생애 첫 주택구매를 위한 저금리 공적대출입니다 . 그러므로 일반 대출에 비해 소득조건, 자산상황등 매우 까다로운 조건에 만족해야 가능합니다. 현재 나와있는 조건에는 이 대출을 통해 몇년간 거주해야 하는 의무는 없습니다. 즉 대출을 통해 주택을 구매한 이후 거주하다 전세를 주신다면 전세금을 통해 대출금을 전부 갚는다면 상관없을듯 보입니다. 변동금리의 경우는 보통 6개월,3개월마다 변경되는 것이 일반적입니다.