답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 계약갱신청구권 사용으로 인한 계약연장시에는 묵시적갱신과 같은 효력을 지닙니다. 즉 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고 임대인이 통보받은 날로부터 3개월 후 효력이 발생됩니다. 즉 3개월 후 다음임차인 여부와 상관없이 보증금을 돌려받을 수 있습니다.다만, 전세임대아파트라는 부분이기에 혹 약관상 기간내 이사시 다음임차인이나 전세금의 일부를 차감한다는 부분에 대한 내용이 있는지를 확인해보시기 바랍니다. 만약 이러한 약관조차 없이 위와 같은 조건을 제시했다면 동의하실 이유는 없어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경기도화성에 위치한 24평형 아파트로 보이며 공공분양을 받아서 거의 2.5배 수익으로 매도하는듯 보입니다.우선 근저당을 말씀드리면 , 현재 1번 82,500,000원과 2번 82,500,000원 이렇게 총 두개의 근저당이 남아있습니다. 채권최고액이기 때문에 실제 대출금액은 이보다 낮을 수 있고 총 근저당 금액은 1+2를 더한 1억 6500만원 입니다. 사실상 매매에 있어서 근저당은 위험요소가 아닙니다, 이유는 매매계약 후 잔금지급시 매도자가 본인명의의 근저당을 전부 변제하고 근저당 말소를 하기 때문입니다. 실제 매수받고 이전등기와 말소등기를 동시에 하면 이후 등기부에는 근저당 모두 소멸되어 빨간줄이 그어져 있을 것으로 보입니다. 매매계약서상 특약사항으로 잔금지급후 근저당을 말소한다는 조항을 확인하시고 매매하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간은 임대인과 임차인 합의에 의해 정하시면 되므로 크게 상관은 없습니다만, 말 그대로 임대인이 동의할 때 가능합니다. 보통 최소계약기간 2년이 법으로 보장되어 있기때문에 대부분 2년계약을 하는 것이지 꼭 2년으로 해야하거나 년단위로 해야 하는것은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 계산은 힘들지만 주어진 내용으로 볼때 전세는 7억정도예상되어짐니다, 물론 전환률 5%대로 계산했을 때이며, 사실상 주변시세를 확인해 보시는게 가장 정확할 수 있습니다. 계산상 금액이라도 실제 주변 전세시세는 다를수 있기때문입니다. 특히나 최근 전세가격이 하락하는 추세이므로 계산상 금액과 차이가 클 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 임차인이 계약갱신청구권을 사용하면 임대인은 실거주가 아닌 몇가지를 제외하고는 갱신거절이 불가합니다, 물론 이전에 계약갱신청구권을 1회사용한적이 있다면 당연히 쓸수 없기에 가능하지만요. 혹시 최초계약시 특약사항등에 애완동물 금지조항등이 있다면 이를 이유로 거절할 수도 있지만, 그러한 조항이 없다면 현실적으로 거절방법이 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런부분도 있습니다만, 월세의 산정시 적용되는 전환율 상승이 가장 큰 이유라고 보시면 될듯 보입니다. 전환율이란 전세금 차액만큼을 월세로 전환할때 사용하는데 이는 대통령이정한 이율(2%)+ 기준금리로 적용됩니다. 즉 기준금리가 오르니 전환율이 오르고 이에따라 월세도 상승하고 있다고 보시면 됩니다. 또한 대출이자부담은 임대인이나 임차인 모두 부담으로 느끼기에 금리상승에 영향이 적은 월세로 전환을 임차인이 많이 하고 있어 월세수요가 늘어가고 있어 서로간에 이해가 맞는 이유가 있는듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사기를 100% 안전하게 피하는 방법은 없지만, 우선 기본적인 깡통전세을 피하기 위해선 주변시세 확인을 통해 보증금이 시세에 70%가 넘는 곳은 파하시는게 좋고, 전세계약시 공인중개사를 통한 거래를 하시되, 반드시 등기부상 선순위 근저당 또는 다른 물권이 존재하는 매물은 계약하지 않는것이 좋습니다.(계약 전 확인가능) 계약과정에서 중요한 부분은 중개사를 통해 확인가능하니 큰 문제는 없을 듯 보이고 계약후 입주시 반드시 전입신고와 확정일자를 받아두시고, 전세보증보험가입을 하시면 사기를 최대한 피할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.요즘에 자주 발생되는 역전세주택인듯 보입니다. 일단 임대인은 일반적인 대처방안으로 재계약을 제시한듯 보입니다. 임차인(질문자)님 입장에서 보자면 재계약을 하실건지 하지 않을건지를 먼저 판단하시는 게 맞아 보입니다. 재계약거절을 하시고 이후 상황에 따라 재계약을 하는 게 불법은 아니지만, 임대인 입장에서는 퇴거로 알고 새로운 임차인을 구할 경우 본인은 만기일에 무조건 퇴거하셔야 합니다. 결국 서로에게 좋지 않은 방법입니다. 확실하게 의사표명을 하시는게 우선 되어야 합니다. 만약 재계약을 안하시겠다고 정하시고 통보하시면 임대인은 만기일까지 보증금을 반환하여야 하고 그게 되지 않으면 임차인분은 임차권등기명령과 그에따라 전세만료확인서에 대한 동의를 임대인에게 하시고 보증보험 청구하시면 됩니다. 반대로 재계약을 하시겠다면 제시햇던 대출차액에 대한 이자를 합의하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 가격하락은 전문가들 사이에서도 추가적인 하락을 예상하는 의견이 대다수 입니다. 즉 현재가 바닥이 아닐수 있다는 확률이 높죠,. 또한 지금과 같은 부동산가격하락은 부동산 안정화가 되는것이 아닌 전체적은 부동산 붕괴로 이어질 수 있는 좋지 않은 징조입니다. 이유는 공급을 늘려 수요를 감당해서 안정화되는 과정이 아니고, 금리인상으로 인해 수요가 급감해 가격이 떨어지는 상황에 매도를 통한 주담대 대출상환도 쉽지 않게되어 부동산 유동화채권들의 부실화가 될 수 있고 이와 연계된 금융기관 전체의 부실로 이어질수 있기에 좋은 흐름은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서 임차인이 월차임을 2기이상(두달 연속) 차임을 연체한 경우 계약해지를 통보할수 있습니다. 즉 임대인은 임차인에게 이를 이유로 계약해지와 주택인도를 요구할 수 있습니다. 계약해지는 문자나 통화로 가능하지만, 법적 효력을 증명하기위해 내용증명을 통한 등기발송이 가장 좋습니다.