전세 계약 해지 내용증명 관한 질문

Question

저는 임차인 이고 전세 재계약을 임대인과 논의 중입니다.

임대인이 내줄 돈이 없다는 식으로 저번이랑 동결 하는 대신

차액만큼 이자를 주겠다 하는 상황입니다.

전세 보증 보험에 가입중이고 2023 01 24 가 만기라

보증보험 효력을 원하면 2022 11 24까지 퇴거 의사표시를

해야 하는 상황입니다.

재계약 논의를 계속 할거지만 일단 퇴거한다고 내용증명 과 문

자를 보낼 예정인데 퇴거 문자 보내고 재계약 논의를 계속 진행

해도 나중에 법적으로 문제될 소지가 있을까요?

차액 만큼 이자를 받는조건으로 동결로 재계약 하면 불법인가요?

내용증명에는 어떠한 내용이 들어가야 할까요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

우선 계약을 해지하겠다는 것과 보증금을 감액하면 재계약하겠다는 내용의 증명을 통보부터 하시면 되겠습니다.

다음, 질문을 제가 요약하면,

전세가 만기되어 이사를 나가야하는데 임대인이 보증금 내줄 돈이 없으니, 전세보증금을 (동결이 아니고)감액하고, 그 감액된 액수만큼 임대인이 임차인에게 소정의 이자를 지급하여 전세를 갱신 재계약한다는 말씀이지요?

만기 2개월전까지 임대인과 함께 갱신계약서를 바로 작성하시면 되겠습니다.

차기 갱신계약에서 바뀐 내용,

즉, 임대차 계약기간,

임대차보증금을 그대로 기재하고,

특약에 감액된 보증금만큼은 실제로 수수가 안되었지만 그대신 임대인이 그 감액분에 해당하는 금액의 이자부분을 임차인에게 지급한다라고 기재하시면 될것이라고 사료됩니나.

(예를들어, 감액 보증금은 3천만원으로 하고, 그에대한 이자는 년 5%로 하여 매월 지급한다. 등)

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

임대인이 감액하는 부분의 보증금을 줄 수 없어 이자를 주겠다는 말씀인거죠?

질문하신 모든 내용에 법적인 문제는 없습니다.

계약은 쌍방간에 합의가 된다면 불법이 아니고 임차인에게 일방적으로 불리하지 않다면 문제될것이 없거든요.

내용증명은 육하원칙에 의거하여 사실대로 적으시면 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

요즘에 자주 발생되는 역전세주택인듯 보입니다. 일단 임대인은 일반적인 대처방안으로 재계약을 제시한듯 보입니다. 임차인(질문자)님 입장에서 보자면 재계약을 하실건지 하지 않을건지를 먼저 판단하시는 게 맞아 보입니다. 재계약거절을 하시고 이후 상황에 따라 재계약을 하는 게 불법은 아니지만, 임대인 입장에서는 퇴거로 알고 새로운 임차인을 구할 경우 본인은 만기일에 무조건 퇴거하셔야 합니다. 결국 서로에게 좋지 않은 방법입니다. 확실하게 의사표명을 하시는게 우선 되어야 합니다.

만약 재계약을 안하시겠다고 정하시고 통보하시면 임대인은 만기일까지 보증금을 반환하여야 하고 그게 되지 않으면 임차인분은 임차권등기명령과 그에따라 전세만료확인서에 대한 동의를 임대인에게 하시고 보증보험 청구하시면 됩니다. 반대로 재계약을 하시겠다면 제시햇던 대출차액에 대한 이자를 합의하시면 될듯 보입니다.