답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세차임2기 미납에 따른 계약해지시 계약은 바로 해지가 되기 떄문에 어느정도기간을 달라고 주장하기 어렵습니다. 다만 이사가 바로 되기는 어렵기에 협의를 통해 일정기간 확보를 부탁하시는게 맞을듯 보입니다. 참고로 임차인 과실책임으로 인해 계약이 해지된 이상 계약해지에 따른손해배상 책임등도 함께 있기에 임대인과 각을 세우기보다는 잘 협의를 하여 빠르게 퇴거하시는게 추가적인 비용지출을 막을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 옵션의 경우 하자 원인에 따라 책임소재가 다른데 노후화에 따른 부분이라면 임대인이 수리를 하는게 맞을듯 보입니다. 다만 , 고장이났더라도 임차인에게는 원상복구의무가 있기에 임의대로 버리신 부분은 원상복구의무에 해당이 되어 책임이 전혀 없다고 할수 없습니다 , 보통은 다른곳에 보관하였다가 퇴거시에 원래대로 해놓으시는게 맞습니다. 새것으로 교체하는 것은 비용전부를 부담하기 애매한 상황이기에 협의에 따라 가격을 조율하시는게 필요해보입니다. 인덕션비용은 본인선택에 따라 구매하신것으로 임대인에게 요구할수 없어보이고, 출징비의 경우는 별도 청구를 하실수 있는 부분으로 보입니다. 2. 애매한 부분입니다. 해당 부분은 누가 책임이다 정하여 판단히기는 어렵습니다. 일반적으로 구조적하자나 노후에 따른 하자임을 임차인이 입증하지 않는이상 임차인에게 책임이 주어질 가능성이 높아보입니다. 3. 원상복구에 따른 비용은 사실상 합의로써 정하셔야 할 부분입니다. 10년 살아서 노후화를 고려해서 비용을 일부낮추는 것은 의무나 강제된 부분이 아닌 협의과정에서 주장할수 있는 부분일뿐 상대방이 이를 인정하지 않으면 답이 없습니다 ,그리고 통상적으로 반려동물을 키우는 경우 퇴거시 청소비용이나 벽지교체등의 요구가 많아 분쟁이 많이 발생하게 되는데 대부분은 임차인이 부담을 하는 경우가 많습니다. 질문자님은 10년거주에 따른 노후화를 많이 주장하시는데,조금 죄송스러운 말이지만, 거주가 아무리 길어도 사용감에 따른 노후화정도만을 인정하지 찢김이나 훼손에 대해서는 책임을 피할수는 없습니다 그리고 임대차에서 벽지와 장판은 소모품으로 보지 않습니다. 개인적 판단으로 질문자님은 반려동물을 키웠고 분명한 원상복구의무를 파히기는 어렵기에 임대인과 불편한 관계에서 진행을 하기 보다는 잘 협의를 하시어 비용을 최소화하시는게 가장 현명할것으로 보입니다. 말그대로 10년간을 거주하였는데 임대인입장에서도 무조건적으로 비용을 높게 부르지는 않을것으로 보이기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무한리필 매장을 한다고 돈을 많이 벌지는 알수 없습니다. 매장마다 운영비용과 회전률에 차이가 있고 그만큼 동일한 브랜드 매장이라도 수익성은 크게 차이가 날수 있기 때문입니다. 그리고 무한리필집은 기본적으로 초기 인기가 높지만 음식의 퀄리티나 음삭종류 한계로 인해 장기간 재방문 횟수가 많지 않습니다. 이러한 부분은 쉽게 본인이 질문에서 말한 명룬진사갈비집에 얼마나 방문을 하는지 생각해보시면 쉽습니다. 처음에는 저가라는 장점과 관련 셀러드바의 장점으로 방문을 자주할수는 있겠으나, 시간이 지나면 음식자체가 너무 뻔하고, 퀄리티도 사실 일반전문식당에 비해서는 떨어진다는 느낌이 생기기 떄문에 저가라는 장점을 제외하면 방문할 이유가 딱히 없기 떄문입니다. 아이템상으로만 보면 무한리필집은 초기에 수익성이 좋지만 장기적으로 돈을 벌기 좋은 아이템은 아니라 판단이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잘못알고 계신부분으로 보입니다. 최초 계약1년으로 1년거주후 자동연장이 된 경우는 묵시적갱신이 성립되지 않고, 법적 최소거주기간 2년에 따라 자동연장이 되게 됩니다. 즉 중도해지시 묵시적갱신에서의 퇴거 3개월전통보가 적용되지 않습니다. 그에 따라 1년연장된 만기일까지 거주할 의무가 있고 중도해즐지를 원할 경우 임대인의 동의가 필요하고 질문처럼 특약으로써 구체적인 내용이 기재되어 있다면 그에 따라면 됩니다. 참고로 묵시적갱신에서는 퇴거통보 3개월 계약이 자동종료가 되므로 그전에 퇴거시 해당 기간까지의 월세만 부담을 하면되나, 보통 임대인이 보증금 반환이 조기퇴거시점에 어렵다면 3개월까지는 거주를 하여야 합니다. 물론 묵시적갱신은 강행규정이므로 특약보다 우선적용이 되기에 특약은 의미가 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1) ETF는 상징지수펀드로써 각 자산운영사가 발행하는 주식시장에 상장된 펀드를 말합니다. 어떻게 보면 ETF는 개인투자자 입장에서 주식시장에서 매수를 하지만, 실제 해당 ETF를 운용하는 운영사가 여러 기업에 투자을 나누어하기에 간접투자방식으로 볼수 있습니다, 질문2) 일반 주식트레이딩에서 원하는 ETF를 찾아서 주식처럼 매수를 하시면 됩니다. 검색은 종목검색에서 ETF를 설정하시면 상장된 ETF를 전부 보실수 있습니다. 질문3) 개인입장에서 장점은 한 종목에 대한 직접투자가 아닌 다양한 종목에 대한 분산투자개념이 되기에 종목하나가 떨어지더라도 다른 종목이 상승하는 방식의 헷지가 가능하므로 변동성이 낮아 직접투자보다는 안전하다는 점이고 ,단점은 분산투자방식이기에 변동성이 낮아 직접투자에 비해 수익률이 낮아질수는 있습니다. 쉽게 개별종목투자보다는 리스크가 적으나, 수익성은 낮을수 있습니다 질문4) 정기예금은 원금의 손실이 없지만 ETF는 시장상황에 따라 원금손실이 나타날수 있습니다. 그에 따라 어떻게 좋다고는 보기 어렵고, 지금처럼 반도체시장이 호황인 경우 반도체 관련 ETF는 상승률이 매우 높기에 훨씬 유리하지만, 반대로 하락장등에서 ETF가 하락하게 되면 안정적인 정기예금이 유리할수 있습니다. 즉, 상황에 따라 달라지고, 수익률에 따라 이자율보다 나을수 그보다 못할수도 있습니다. 질문5) 당연히 하락할 가능성이 있습니다. 특히나 시장이 크게 붕괴되지 않더라도 지금처럼 반도체ETF들이 크게 상승한 상태에서 현재가로 매수를 하게 되면 고점에 사는 것과 다르지 않기에 하락시에 본인 손실률만 더 심각해질 가능성도 있습니다. 질문6) 어떤상품을 구매하는지에 따라 다릅니다. 보통은 증권사 앱을 통해 가능합니다. 질문7) 키움증권 MTS를 사용하시는 듯 보이는데 해당 앱에서도 구매가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택매매과정에서 잘 모르는 부분이 있거나 혹은 진행상 어려움이 있다면 중개사를 통해 계약을 진행하시는게 좋을듯 보입니다, 우선 계약금과 잔금사이에 기간에 다른 물권설정의 경우는 계약서 작성시 특약등에 잔금시점에 모든 권리말소 특약등을 넣으시면 되고, 자세하게는 계악시점부터 잔금시점까지 별도의 권리설정 금지특약등을 넣으는 게 필요해보입니다. 중요한 건 잔금시점에 등기부를 통해 다른 권리설정이 있는지, 기존 설정이 있다면 잔금일에 말소등기를 접수했는지등을 확인하시면 됩니다. 그리고 계약금의 경우는 매매금액에 따라 차이는 있으나, 보통 기존 임차인이 매수를 하는 경우라도 계약금 10%는실제 현금을 지급하고, 기존 보증금은 중도금으로 넣고 잔금일에 나머지 차액을 지급하는 경우가 대부분입니다. 그리고 계약금비율은 당사자간 합의로 정하게 되는데, 설령 질문처럼 계약금이 20%가 되더라도 사실상 문제가 되지는 않습니다. 실제 계약금도 20%가 아닌 중도금 10%(기존보증금), 게약금 10%로 보는 게 맞습니다. 이러한 부분은 결국 매매계약서에 어떻게 작성을 하느냐의 차이이기 떄문입니다, 중개사를 통해 계약을 진행하면 각각 중개수수료가 발생하는 것으로 질문자님이 양쪽모두 중개수수료를 부담할 이유는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소비자 입장에서는 좋겠으나 저렇게 팔아서는 판매처는 남는게 없을수 있어 장기적으로 유지차체가 어려울수 있습니다. 즉, 대박이 터진다면 소비자입장에서 장사잘된다 이야기이지 업체입장에서는 팔면팔수록 손해가 될 가능성이 높고 아무리 박리다매로 사업을 유지한다고 해도 결국은 회전율을 맞추기위한 인건비부담, 원재료 상승등을 고려하여 가격을 조금이라도 높이면 충성고객보다는 비교 가능한 다른 브랜드로 이전할 가능성이 높아 속된말로 사장 노동력만 갈아넣다가 끝날 가능성인 높은 컨셉입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인마다 청약보유 필요성은 다릅니다. 특히나 젊은세대등일 경우 결혼과 출산등 여러 주택변동사항이 생길수 있는 만큼가지고 있는 게 유리할수 있고, 무주택자와 1주택자까지도 1순위 요건에 충족이 되었다면 납입은 하지 않더라도 보유는 하고 계신게 유리할수 있습니다. 다만 내가 새주택에 입주할 마음이 1도없는경우와 현 다주택자로써 더이상 주택청약1순위 자격을 받기 어렵다면 해지를 하는것도 방법이 될수 있습니다, 청약통장은 당장의 현실만 보고 판단하기보다 장기적인 관점에서 판단하여 결정을 하시는게 선행되어야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직 정부가 발표한 구체적인 보유세 정책은 없습니다 .그에 따라 위와 같은 질문에는 답변을 드릴 구체적인 자료가 없습니다. 다만 전문가들이나 정부가 주로 비거주 1주택자 중 고가주택보유자에 대해서 보유세 인상을 대상으로 한다는 말이 많기에 일반적인 저가주택에 대해서는 크게 영향이 없을 가능성이 있으나, 만약 보유세 인상방식에서 공정시장가율등의 인상등을 할 경우 모든 주택에 대한 재산세의 부담이 커지기는게 사실이기에 이부분도 지켜볼 필요는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약시 두 당사자간 합의가 중요하기에 중개사를 반드시 통하여야 할 이유는 없습니다. 다만 조건이 변경등으로 계약서 작성등이 필요할 경우 부동산을 통해 대필등을 할수 있는데, 이떄는 부동산에서도 별도의 중개보수를 받지는 않고 대필에 따른 비용만 청구를 하는게 일반적입니다 , 조건변경이 없는 경우에는 두당사자간 합의에 대한 문자나 녹취등만 남겨두시고 별도의 계약서 작성은 하지 않아도 되므로 통상적으로 부동산을 거치지 않고 넘어가는 게 많습니다. 그리고 재계약시라도 반드시 등기부등본을 통해 이전과 다른 신규권리사항이 생성된게 있는지 확인정도는 필요하고,재계약에 대한 합의는 반드시 문자등으로 그 입증근거를 남겨두시는게 좋습니다 .