답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔을 업무용으로 매수하고 월세를 받는 경우, 임차인이 전입신고를 하게 되면 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 업무용 오피스텔을 분양받을 때, 집주인은 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 그러나 임차인이 전입신고를 하게 되면 해당 오피스텔이 주거용으로 간주되어 환급받은 부가세를 다시 납부해야 합니다.따라서 임차인에게 전입신고를 하지 않도록 하는 특약을 계약서에 포함시키는 것이 일반적입니다. 이 특약은 "본 계약은 임대인이 업무용 용도로만 임대하는 조건으로 임차인과 합의했고, 그에 따라 임차인은 임차기간동안 전입신고를 하지 않는다는 계약조건으로 임대차 계약서를 작성한 것이다."와 같은 형태로 작성될 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세나 전세 계약 시 도배나 장판에 대한 비용 부담은 일반적으로 다음과 같습니다월세: 월세의 경우, 집주인이 도배나 장판의 비용을 부담합니다.전세: 전세의 경우, 세입자가 도배나 장판의 비용을 부담하는 것이 일반적입니다. 하지만 전세권 등기를 한 경우에는 세입자가 수리의 의무가 있습니다.그러나 이러한 관행은 법적으로 정해진 것이 아니며, 계약 시에 세부 사항은 임대인과 세입자 간의 합의에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 계약 전에 이러한 사항을 임대인과 명확히 이야기하고 합의하는 것이 중요합니다.참고로, 세입자의 과실로 인해 도배나 장판이 훼손된 경우에는 세입자가 수선비를 부담해야 합니다. 또한, 도배나 장판이 곰팡이가 있거나 심하게 훼손되어 임차인이 사용하는 데 어려움이 있다면 법적으로는 임대인이 모두 해줘야 합니다. 이러한 사항들도 계약 시에 임대인과 논의해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.30년 이상된 아파트를 리모델링하는 절차는 다음과 같습니다조합설립: 주민의 66.7% 이상의 동의를 받아야 합니다.안전진단: 건물의 안전성을 평가합니다.건축심의: 건축 계획을 심의합니다.행위허가: 리모델링 허가를 받습니다. 증가 세대수가 29세대 이상일 경우, 사업계획 승인이 필요하며, 이 경우 증가 세대수는 30세대 이상이어야 합니다.이주/착공: 리모델링 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사를 착수해야 합니다.입주: 리모델링이 완료되면 입주합니다.조합해산 인가: 사용검사 필증 수령 후 ‘리모델링 주택조합’ 해산 인가를 받습니다.이러한 절차를 거치면서, 비용 절감을 위해서는, 어느 선에서는 아쉽더라도 조금 포기하고 갈 부분은 포기하고 가야 합니다. 또한, 노후 아파트의 경우 보기 좋은 마감에 앞서 기본 보양작업, 밑작업들이 꽤 많이 필요하다는 점을 고려해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법인이 법인세법상 비특수관계자로부터 무이자로 자금을 차입하는 경우 해당 법인에 대해 부당행위계산부인 규정 적용 등 세법상 문제는 발생하지 않는 것으로 알려져 있습니다.법인과 법인이 자금을 대여하는 경우 법인세법상 특수관계 여부에 따라 세무처리가 달라집니다특수관계가 있는 경우: 무이자로 대여/차입을 한 경우라 하더라도 대여법인에게 대여금에 대한 4.6% 가지급금인정이자율을 적용하여 가지급금 인정이자를 세무조정으로 소득금액으로 산입해야 합니다.특수관계 없는 경우: 무이자로 대여/차입을 한 경우라 하더라도 별도의 세무조정은 하지 않으나, 대여법인에게 업무무관 가직급에 대한 지급이자 손금불산입 세무조정을 해야 합니다.따라서 법인에서 무이자로 돈을 빌려올 수 있는지 여부는 법인간의 관계와 법인세법상의 규정에 따라 달라질 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 부동산 중개인 또는 집주인의 가족이 대리인이 되어 전세 계약을 체결할 때, 필요한 서류는 다음과 같습니다집주인 (임대인, 위임인): 위임장, 인감증명서 (발급 3개월 이내여야 함), 신분증 사본중개인 (수임인, 대리인): 신분증, 가족관계증명서 (대리인이 가족일 경우)나 (임차인): 신분증, 도장 또는 서명대리인이 가족일 경우 가족관계 증명서를 확인해야 합니다. 위임장과 인감증명서는 임대인이 대리인에게 해당 건물의 임대 계약 권한을 양도했다는 것을 임차인에게 확인시켜주는 "확인 서류"에 불과하며, 중개인은 의무적으로 해당 서류를 보관하지 않습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 묵시적 갱신: 임대차 보호법상 계약 후 2년까지는 임대가능하며, 집주인이 계약한 1년이 지날 때 아무 말 없으면 묵시적 합의로 보아 1년 더 거주가능합니다. 따라서 계약기간 만료 2개월 전까지 아무 연락이 없었다면, 이는 묵시적 갱신으로 볼 수 있습니다.2 임대료 인상: 등록임대주택의 오피스텔은 1년마다 최대 5%까지 인상 가능하며, 집주인은 세입자와 합의해 인상폭을 결정할 수 있습니다. 따라서 묵시적 갱신이라면 5% 인상이 가능합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약에 당첨된 후 재청약 가능 여부는 여러 요인에 따라 달라집니다. 청약에 당첨된 후 재당첨 제한, 특별공급 제한, 투기과열지구/청약과열 지역(1순위 청약 제한), 가점제 당첨 제한, 부적격 당첨자 제한 등의 제한사항이 존재합니다.재당첨 제한은 주택 당첨자 본인과 그 세대에 속한 사람을 모두 포함하며, 배우자가 주민등록상 분리되어 있는 분리세대인 경우에도 배우자는 재당첨 제한 대상이 됩니다. 국민주택의 경우에는 무조건 재당첨 제한이 적용되며, 민영주택의 경우에는 투기과열지구/청약과열 지역인 경우에만 재당첨 제한이 적용됩니다. 다만, 투기과열지구/청약과열 지역 이외의 지역에서 공급되는 민영주택인 경우에는 재당첨 제한 기간 내 일지라도 입주자로 선정이 가능하며, 비규제지역의 민영주택은 재당첨 제한이 없습니다.재당첨 제한 기간은 주택 종류와 지역에 따라 다르며, 일반적으로 1년에서 10년 사이입니다. 재당첨 제한 규정은 실제 계약을 해서 보유하고 있는지와 상관없이 당첨 이후에 포기를 했어도 제한 기간 동안 청약이 불가능합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법인 사무실 임대료 보증금과 관련하여 주소 변경 후 반환에 대한 문제는 복잡하고 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 법인의 주소 변경은 등기부에 기재되어야 하며, 주소 변경일로부터 14일 이내에 법인등기를 신청하지 않으면 과태료가 발생할 수 있습니다. 만약 사무실 이전일로부터 14일이 경과되었다면 최대한 빠른 시일 내에 변경등기를 신청하는 것이 중요합니다.그러나, 보증금 반환과 관련하여 임대인이 주소 변경을 이유로 보증금을 돌려주지 않겠다고 한 것은 법적인 문제가 될 수 있습니다. 이 경우, 법률 전문가의 도움을 받아 문제를 해결하는 것이 좋습니다. 법률 전문가는 상황을 평가하고, 법률적으로 가능한 모든 옵션을 제시할 수 있습니다.참고로, 보증금은 계약기간 만료 후 반환받는 금액이므로 익금으로 보지 않습니다. 한편, 부가가치세법 및 법인세법상 간주임대료 문제가 발생할 수 있습니다. 만약, 사무실을 임차하신 경우로 임차보증금을 지급한 것이라도 위와 마찬가지로 법인의 손금으로 보지 않습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 업무용 오피스텔에 세입자가 전입신고를 했습니다 어떤 벌금이나 불이익이있나요?업무용 오피스텔에 세입자가 전입신고를 하게 되면, 해당 오피스텔이 업무용이 아닌 주거용으로 변경되는 것으로 간주됩니다. 이 경우, 임대인은 부가가치세를 환급받을 수 있지만, 부가세를 환급받은 후 해당 오피스텔에 전입신고를 하면 주거용으로 간주되어 다시 세금을 내야 합니다. 따라서, 임대인에게 세금 관련 문제가 발생할 수 있습니다.2 건물만들면서 환급 받은 부가세도 토해내야되나요?부가세 환급을 받은 경우, 임대사업자는 10년 이상 유지해야 부가가치세가 추징되지 않습니다. 만약 10년을 못 채우는 경우 이미 받은 부가세를 반환해야 합니다.3 그러면 이제 주택으로 되는건가요? 아니면 주택임자사업자로 전환해야되나요?전입신고를 하게 되면 업무용 오피스텔이 주거용 오피스텔로 변경되고 주택으로 간주됩니다. 따라서, 주택임대사업자로 전환하는 것이 필요할 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 세금 문제가 발생할 수 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 계약서 작성 시 주의해야 할 사항들은 다음과 같습니다매도자 본인 확인: 매도자가 본인인지 확인하고, 대리인이 왔을 때는 가급적 계약을 다른 날로 미루는 것이 좋습니다.등기부등본 확인: '당일 발부’된 등기부등본을 확인하셔야 합니다.중개대상물 확인설명서 확인: 계약서에는 계약 부동산에 대한 현황이 기재되어 있는 중개대상물 확인설명서가 첨부되게 되며 부동산중개업자 분들의 수수료 부분도 기재되어 있으니 반드시 확인하셔야 합니다.계약서 작성: 계약서 작성 시에는 주민등록번호, 이름, 주소, 매수금, 계약금, 잔금, 계약기간 등 최소 두 번은 확인하시고 소재지는 ‘등기부등본’ 상 주소로 적는데 혹시를 대비해 번지수와 도로번호로 두 가지로 적는 것을 추천드립니다.특약사항 작성: 특약사항은 계약시 발생하는 분쟁을 피하기 위해서 작성하는 것으로 찜찜한 부분들을 확실히 얘기하고 작성하시는 것을 적극 추천드립니다.아파트 매매 후 리모델링에 대해 말씀드리면, 주택 매매 계약 후 잔금 및 소유권 이전 등기 전에 내부 인테리어를 하려면 매도자의 동의가 있어야 가능합니다. 따라서 매도인에게 미리 이야기를 해보시는 것이 좋을 것 같습니다.