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답변 내역

임대사업자의 보증보험 가입 면제 사유 관련 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 임대사업자가 보증보험 가입 면제 사유에 해당하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.임대사업자가 임차인에게 임대보증금의 일부 금액을 보증대상으로 하거나 임대보증금이 최우선변제금액 이하이고 임차인이 별지 서식으로 동의한 경우임대사업자가 임차인에게 보증보험 가입 수수료 전액을 부담하도록 계약한 경우임대사업자가 임차인에게 보증보험 가입 수수료를 부담하지 않도록 계약하고, 임차인이 보증보험에 가입한 경우따라서, 임대인이 임차인이 보증보험에 가입하였으므로 보증보험 가입 수수료 전액을 임차인에게 부담하여야 보증보험 가입 면제 사유에 해당하는 것은 맞습니다. 임대인이 75%를 부담하는 경우는 임대인이 보증보험에 가입한 경우에만 해당하는 것이 아니라, 임대인과 임차인이 계약서에 그렇게 정한 경우에도 해당합니다.만약 임차인이 추가로 보증보험료를 지불하지 않을 경우, 임차인이 취할 수 있는 조치는 다음과 같습니다.임대인과 협의하여 보증보험료 부담 비율을 재조정하거나, 보증보험 가입을 해지하고 보증보험료를 환급받는 방법임대인이 보증보험 가입 면제 사유에 해당하지 않음을 입증하고, 임대인에게 보증보험료를 청구하는 방법임대인이 보증보험료를 청구하는 것을 거부하거나 무시할 경우, 임대차보호법에 따라 임대인에게 내용증명을 발송하고, 보증보험료를 지급할 것을 최종 요구하는 방법임대인이 내용증명에도 응하지 않을 경우, 임대차보호법에 따라 임대인을 상대로 보증보험료 지급을 청구하는 소송을 제기하는 방법
경제 / 부동산
23.11.21
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층간소음을 문제 삼을 수 있는 기준이 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.층간소음을 문제 삼을 수 있는 기준은 「공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙」에 따라 다음과 같습니다.직접충격 소음: 뛰거나 걷는 동작 등으로 인하여 발생하는 소음으로, 주간(06:00 ~ 22:00)에는 1분간 평균 39dB 이상이거나, 최고 57dB 이상의 소음이 1시간 이내에 3회 이상 발생하면 기준을 초과한 것으로 본다. 야간(22:00 ~ 06:00)에는 1분간 평균 34dB 이상이거나, 최고 52dB 이상의 소음이 1시간 이내에 3회 이상 발생하면 기준을 초과한 것으로 본다.공기전달 소음: 텔레비전, 음향기기 등의 사용으로 인하여 발생하는 소음으로, 주간에는 5분간 평균 45dB 이상이면 기준을 초과한 것으로 본다. 야간에는 5분간 평균 40dB 이상이면 기준을 초과한 것으로 본다.이러한 층간소음의 기준은 「환경분야 시험·검사 등에 관한 법률」 제6조제1항제2호에 따른 소음·진동 분야의 공정시험기준에 따라 측정하며, 측정 결과가 기준을 초과하면 층간소음으로 인정할 수 있습니다. 하지만, 층간소음의 기준은 절대적인 것이 아니라 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 층간소음으로 인한 갈등을 해결하기 위해서는 소음원과 피해자 간의 상호 이해와 협력이 필요합니다.
경제 / 부동산
23.11.21
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갑자기 물 수압이 약해지고 집주인 잠수
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.물 수압이 약해지는 원인은 여러 가지가 있을 수 있습니다. 예를 들어, 수도계량기 밸브나 개별밸브가 잠겨 있거나, 수도배관에 녹물이 쌓여 있거나, 수전이 고장난 경우 등이 있습니다. 이런 경우에는 수도사나 배관공을 불러서 수리를 해야 할 수도 있습니다.하지만, 집주인이 연락이 안 되는 상황이라면, HF보증보험을 이용하실 수 있습니다. HF보증보험은 전세보증금반환보험으로, 전세계약이 종료되면 전세보증금을 환급해주는 보험입니다. 하지만, 전세계약 중에도 집주인이 의무를 다하지 않거나, 임대차계약을 위반하는 경우에는 보험금을 청구할 수 있습니다. 예를 들어, 집주인이 수리를 하지 않거나, 임대차계약을 일방적으로 해지하거나, 전세보증금을 돌려주지 않는 경우 등이 있습니다.HF보증보험을 이용하려면, 다음과 같은 절차를 따르셔야 합니다3.먼저, 취급은행에 보증상담을 받으세요. 보증상담은 보험금 청구의 자격과 절차에 대해 안내해줍니다.그 다음, 보증신청 및 약관배부를 받으세요. 보증신청은 보험금 청구를 위한 서류를 작성하고 제출하는 것입니다. 약관배부는 보험약관과 보험료 납부영수증을 받는 것입니다.그 다음, 보증심사 및 승인을 받으세요. 보증심사는 취급은행과 공사가 보험금 청구의 적합성을 판단하는 것입니다. 보증승인은 보험금 청구가 승인되었다는 것을 알려주는 것입니다.마지막으로, 보증료 수납 및 보증서 발급을 받으세요. 보증료 수납은 보험금을 받기 위해 납부해야 하는 금액을 납부하는 것입니다. 보증서 발급은 보험금을 받았다는 증명서를 받는 것입니다.이렇게 HF보증보험을 이용하시면, 물 수압 문제를 해결하실 수 있을 것입니다. 또한, 집주인과의 연락이 두절된 경우에는 임대차계약을 해지하고 전세보증금을 환급받으실 수도 있습니다. 하지만, 이 경우에는 임대차계약서와 전세보증금 입금증 등의 증거자료가 필요합니다. 그리고, 임대차계약을 해지하시기 전에는 반드시 법률상담을 받으시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.21
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임차권등기 되어있는 집 신청 또 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차권등기명령에 대해 궁금하신 것 같군요. 임차권등기명령은 임대차 계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권을 등기하여 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다. 임차권등기명령을 신청하기 위해서는 임대차 계약이 종료되어야 하며, 임차권등기가 가능한 주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 해당됩니다. 또한 전차인이라면 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 신청할 수 없습니다.그러므로, 현재 거주중인 집 아랫집이 임차권등기명령을 신청했다고 해서 저도 같은 집에 임차권등기명령을 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 임차권등기명령은 한 건물에 대해 한 명의 임차인만 신청할 수 있으며, 중복 신청은 불가능합니다. 만약 저도 보증금을 돌려받지 못할 것 같다면, 계약기간이 끝나기 전에 임대인과 협의하거나, 다른 법적 조치를 취해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.21
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분양권이 무엇이며 분양권 당첨 기준은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권이란 주택법 등 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받을 수 있는 권리를 말합니다. 분양권에 당첨되려면 일반적으로 다음과 같은 조건들이 필요합니다.무주택자이거나 주택을 소유한 지 5년 이상이어야 합니다.청약통장을 가입하고 일정 기간 이상 납입해야 합니다.청약절차에 따라 신청서를 제출하고 추첨에 당첨되어야 합니다.분양가의 10%에 해당하는 계약금을 납부해야 합니다.분양권에 당첨되는 기준은 단지별로 다를 수 있으므로, 분양공고를 잘 확인하고 신청하시기 바랍니다
경제 / 부동산
23.11.21
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전세 재계약시 부동산을 통해 계약을 안해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약시 부동산을 통하지 않고 직접 계약서를 작성하는 경우가 있습니다. 예를 들어, 전세금이나 월세가 변동이 없거나 감액되는 경우에는 기존 계약서에 가필하고 도장만 찍어도 됩니다. 그러나, 이 경우에는 묵시적 계약 갱신이 되어 임차인이 중도 해지할 수 있으므로 임대인에게 불리할 수 있습니다. 따라서, 임대인은 새로운 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.전세금이나 월세가 증액되는 경우에는 새로운 계약서를 작성해야 합니다. 그리고, 증액된 전세금에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 임대인이 임차인에게 전세금을 돌려줄 수 있는 순서를 결정하는 것으로, 임대인이 임차인에게 전세금을 돌려주기 전에 재산을 다른 사람에게 양도하거나 담보로 제공하는 경우에 임차인의 권리를 보호해줍니다.부동산을 통하지 않고 셀프로 재계약하는 경우에는 임대인과 임차인의 신분증, 인감도장 및 인감증명서, 본인서명날인 및 본인서명사실확인서 등의 서류가 필요합니다. 또한, 계약서를 작성한 후에는 전입신고와 전월세신고제를 확인해야 합니다. 전입신고는 재계약 후 14일 이내에 해야 하며, 전월세신고제는 재계약 후 60일 이내에 해야 합니다.부동산을 통하지 않고 재계약하는 것이 괜찮은지 여부는 임대인과 임차인의 상황에 따라 다를 수 있습니다. 부동산을 통하면 복비나 대필료 등의 비용이 발생하지만, 권리변동 등을 잘 분석하고 확인해줍니다. 반면, 셀프로 재계약하면 비용을 절약할 수 있지만, 전세사기 등의 위험에 노출될 수 있습니다. 따라서, 재계약시에는 장단점을 잘 고려하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.21
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분양권을 가지고 있는데 건설사가 망하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건설사가 파산하더라도 분양권을 가지고 계신다면 보호받을 수 있는 방법이 있습니다. 먼저, 분양권을 적법한 절차에 따라 매입하셨다면 대한주택보증으로부터 주택분양보증서를 발급받으셨을 것입니다. 이 경우에는 건설사가 부도·파산·사업 포기 등의 사유로 분양계약 내용을 지킬 수 없는 경우 그동안 낸 계약금·중도금 등의 분양대금을 반환받거나 다른 시공사를 지정해 공사를 마무리하도록 할 수 있습니다.하지만 20가구 미만의 아파트나 후분양 아파트는 이런 보증을 받지 못할 수 있습니다. 그리고 분양계약서에 나와 있는 분양대금 납부계좌 외의 다른 납부계좌나 분양회사에 현금으로 직접 계약금이나 중도금을 낸 경우에도 보호받을 수 없습니다. 또한 건설사에서 정해진 납부일 이전에 미리 중도금을 선납한 경우에도 보증 혜택을 받을 수 없습니다. 따라서 분양권을 매입하실 때에는 이런 점들을 주의하셔야 합니다.만약에 분양권을 가지고 계신 건설사가 부도가 난다면, 우선 중도금 납입을 중단하셔야 합니다. 보증사고 (부도) 이후에 분양계약서상에 나와 있는 납입계좌에 들어간 돈은 돌려받기 어렵기 때문입니다. 대한주택보증에서 새 납입계좌를 지정하기 전까지는 중도금을 내지 않아도 연체이자는 발생하지 않습니다. 분양계약서 및 중도금 납입 관련 무통장입금증 등의 서류를 잘 챙겨야 하며 조속히 입주예정자 대표회의를 구성해 계약자들의 의견을 한 곳으로 모아야 합니다. 건설사 부도 이후 보증이행 절차가 진행되는 아파트 사업장은 대한주택보증이 관리하게 되므로 분양계약자들은 대한주택보증이 안내하는 절차를 따르면 됩니다.분양대금의 반환 가부는 아파트 계약자의 3분의 2 이상이 분양대금 환급을 원해 환급이행청구서류를 대한주택보증에 제출하게 되면 대한주택보증은 1개월 내에 분양대금을 계약자들에게 지불하게 됩니다. 그러나 계약자 대부분이 아파트 공사의 마무리를 원해 공사를 계속하기로 결정한 경우 환급을 원하더라도 개별적으로 돈을 돌려받을 수는 없습니다. 또한 분양계약서에 나와 있는 분양대금 납부계좌 외의 다른 납부계좌나 분양회사에 현금으로 직접 계약금이나 중도금을 낸 경우는 보호받을 수 없기 때문에 반드시 정해진 납부계좌를 이용해야 합니다.지체상금과 관련하여 건설사 부도 등으로 입주자모집공고 상의 입주예정일에 입주하지 못할 경우 지체보상금을 받을 수 없으나, 다만 사고 발생 후 대한주택보증에서 새로 정한 입주예정일에 입주를 못하게 되면 그 기간에 대해서는 지체보상금을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.21
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전세로 살고 있는데 집안에 교체해야 하는게 있으면 어떻게 하죠?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세로 살고 있는 경우, 집안에 교체해야 하는 것이 무엇인지에 따라 수리비 부담의 주체가 달라질 수 있습니다. 일반적으로 임대인은 임차인에게 주택을 사용 수익하게 해줄 의무를 부담하므로, 주요 설비의 노후나 불량, 보일러 고장, 누수, 도배, 장판 등은 임대인이 수선의무를 부담합니다. 반면에 임차인은 선량한 관리자의 주의로 주택을 보존해야 하므로, 전구, 샤워기, 수도꼭지, 열쇠, 가스레인지, 변기 레버 등의 간단한 소모품 교체나, 임차인의 부주의나 고의로 인한 파손은 임차인이 수선의무를 부담합니다따라서 교체해야 하는 것이 임대인의 수선의무에 해당한다면, 임대인에게 통지하고 수리를 요청할 수 있습니다. 임대인이 수리를 거부하거나 지연한다면, 전월세 지원센터나 주택 임대차 분쟁 조정위원회에 문의하거나, 수리비를 선납하고 전세금에서 공제할 수 있습니다하지만 교체해야 하는 것이 임차인의 수선의무에 해당한다면, 임차인이 스스로 수리하거나 비용을 부담해야 합니다. 임차인이 수리를 하지 않으면, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다
경제 / 부동산
23.11.19
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세입자 계약갱신권 청구시 집주인이 반전세를 전세로 전환시키면 어떻게 되는지요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반전세를 전세로 전환시키려는 집주인의 요구에 세입자가 동의하지 않으면, 세입자는 기존의 반전세 조건을 유지할 수 있습니다. 임대차 3법에 따라, 계약 갱신시 임대료는 직전의 5%까지만 인상할 수 있으며, 전세와 월세의 전환은 세입자의 동의가 필요합니다. 따라서 세입자는 반전세를 전세로 전환시키는 것을 거부하고, 기존의 보증금 1억원과 월세 85만원을 유지하거나, 보증금을 줄이고 월세를 적정한 수준으로 올리는 것을 제안할 수 있습니다.적정한 월세 수준은 전월세 전환율을 적용하여 계산할 수 있습니다. 전월세 전환율은 은행법에 따라 대통령령으로 정한 비율과 기준금리에 대통령령으로 정한 비율 중 낮은 비율을 의미합니다. 현재 전월세 전환율은 4.0%입니다. 즉, 보증금이 줄어든 만큼의 금액에 4.0%를 곱하고 12로 나눈 것이 월세로 전환되는 금액입니다. 예를 들어, 보증금을 1억원에서 5천만원으로 줄이면, 월세는 (1억-5천만)×4.0%÷12=16만6천666원이 증가합니다. 따라서 새로운 월세는 85만원+16만6천666원=101만6천666원이 됩니다.
경제 / 부동산
23.11.19
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이런경우에 세입자가 할 수 있는 조치가 어떤게 있을런지요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 반환 문제는 임차인들이 자주 겪는 골치거리 중 하나입니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 지연하는 경우, 임차인은 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.1 임대차계약 종료일 1개월 전에 임대인에게 계약 종료 의사를 통보하고, 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 발송합니다. 내용증명은 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 법적 조치를 취할 것이라는 내용을 포함해야 합니다. 2 임대차계약 종료일에 임차권등기명령을 신청합니다. 임차권등기명령은 임차인이 임대차목적물을 반환한 후에도 임차권을 유지하고, 임대인이 임대차목적물을 처분하거나 담보로 제공할 수 없게 하는 조치입니다. 임차권등기명령은 임대인에게 보증금 반환을 촉구하는 강력한 수단이 될 수 있습니다. 3 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 지급명령을 신청합니다. 지급명령은 임대인이 보증금을 지급할 의무가 있다는 것을 법원이 명령하는 절차입니다. 지급명령은 임대인이 이의를 제기하지 않으면 확정판결로 인정되므로, 임차인은 임대인의 재산을 압류하거나 가압류할 수 있습니다.이 외에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 소송을 제기할 수도 있습니다. 소송을 제기하면 임차인은 보증금 외에도 지연이자나 실제 손해액을 청구할 수 있습니다. 소송을 제기하기 전에는 전문적인 법률 상담을 받으시는 것이 좋습니다.전세 반환보증보험은 임차인이 보증금을 반환받기 위한 추가적인 수단이 될 수 있습니다. 전세 반환보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 보험회사가 임차인에게 보증금을 지급해주는 보험입니다. 전세 반환보증보험은 임대인이 가입하거나 임차인이 가입할 수 있습니다.전세보증금 반환 문제는 복잡하고 까다로운 문제이므로, 임차인은 임대차계약서를 작성할 때부터 보증금 반환과 관련된 사항을 명확히 약정하고, 임대차계약 종료 전후에 필요한 절차를 철저히 밟아야 합니다. 또한, 임대인과의 소통을 원활하게 하고, 근거 자료를 잘 보관하고, 법률적인 도움을 받는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.11.19
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