답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 돌려받거나 낼 필요가 없습니다. 임대차 계약에서 월세는 해당 공간을 사용할 권리에 대한 대가인데 새로운 세입자가 들어온다는 것은 집주인이 귀하와의 임대차 관계를 종료하고 새로운 계약을 시작했다는 의미입니다. 집주인이 귀하에게 4월 16일까지 월세를 받으면서 20일이나 겹치는 기간 동안 새로운 세입자에게 또 월세를 받는 것은 부당이득에 해당합니다. 새로운 세입자가 입주하면 귀하는 더 이상 그 집을 점유할 수 없으므로 점유하지 않는 기간에 대한 월세 지금 의무도 사라집니다. 만약 집주인이 귀하에게 받은 월세를 돌려주지 않고 새로운 세입자의 돈까지 모두 챙긴다면 귀하는 부당익득 반환 청구를 할 수 있으며 겹치는 20일치의 월세는 당연히 가질 수 있습니다. 월세는 한 달월세에 그달의 총 일수를 나누어서 실제 거주 또는 계약 유지 일수를 곱하여 일할 계산 하셔서 돌려받으시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가계약금도 위약금 기준이 되므로 신중히 받으시고 나중에 책임 소재를 면하기 위해 현 시설 상태 그대로의 계약이며 노후로 인한 하자는 매수인이 확인했음이라는 특약을 넣는 것이 유리합니다. 잔금 시 반드시 잔금 입금을 확인한 직후에 등기 서류를 넘겨주어야 하며 이사 당일 관리비와 공과금 (가스, 수도 등) 정산 영수증을 챙겨야 합니다. 특히 아파트라면 그동안 관리비에 포함해 냈던 장기수선충당금은 세입자가 살고 있었다면 세입자에게 돌려줘야 하니 미리 계산해두세요. 마지막으로 세금 신고가 가장 중요한데 집을 팔고 나면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 양도소득세를 신고해야 합니다. 1주택자 비과세 요건에 해당하더라도 신고 절차를 확인하는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수의계약 대상자는 잔금을 모두 납부하고 매각 결정 통지서를 받아 소유권을 완전히 취득사기 전까지는 해당 주택에 대해 어떠한 법적 권리도 없습니다. 계약금조차 걸지 않은 상태에서 이사를 요구하는 것은 아무런 효력이 없는 무단 행위입니다. 거주자의 의사에 반하여 반복적으로 문을 두드리거나 방문하여 공포심을 유발하는 행위는 형법상 주거침입죄 또는 스토킹 처벌법 위반에 해당할 수 있습니다. 정당한 소유자라 할지라도 법적 절차인 명도소송 없이 사적으로 퇴거를 압박하는 것은 위법입니다. 임차인은 매수인의 소유권을 얻기 전까지는 기존 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있으며 설령 매수인이 소유권을 얻더라도 적법한 인도명령이나 명도소송 절차를 거치지 않은 사적 요구에 응할 의무가 전혀 없습니다. 임차인은 이 요구에 응할 의무가 없으므로 무리한 방문이 계속될 경우 경찰에 신고하여 주거의 평온을 보호받으세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.입주자는 발코니, 화장실 등 세대 내에서는 흡연으로 다른 입주자에게 피해를 주지 않도록 노력해야 합니다. 피해를 입은 입주자가 신고하면 관리주체(관리사무소 또는 빌라의 경우 관리인)는 흡연 사실을 조사하고 흡연 중단을 권고할 수 있습니다. 집주인에게 가족이라도 관리법상 조치 의무가 있음을 강조하고 불이행시 환경분쟁조정위원회 신고를 검토하겠다고 강력하게 통보하세요 즉각적인 효과를 보기 위해 화장실 환풍기를 통해 들어오는 연기는 전동 댐퍼 설치로 100% 차단이 가능하며 베란다 창문을 통해서 들어오는 경우는 연기를 걸러주는 특수 미세먼지 필터를 창틀에 설치하는 방법도 있습니다. 추후 분쟁을 위해서 일지별 피해 기록(냄새 유입 시간, 사진 등)을 확보하여 증거를 수집해 두시면 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주권자와 지주는 권리의 성격과 대상이 완전히 다르므로 동일하게 볼 수 업습니다. 주권은 헌법 제 1조에 근거한 국가의 사를 결정하는 최고의 정치적 권력인 반면 지주는 민법 제 211조에 근거하여 특정 토지를 사용, 수익, 처분할 수 있는 사적인 재산권인 소유권을 가진 자를 뜻합니다. 국가의 영토는 통치권이 미치는 공간적 범위를 의미할뿐 주권자가 그 땅의 등기부상 주인임을 의미하지 않습니다. 국민이 주권을 가졌다고 해서 국가 소유의 땅이나 타인의 사유지를 마음대로 점유하거나 매매할 수 없는 이유가 이때문입니다. 즉 국민이 나라의 주인이다 라는 표현은 정치적, 민주적 가치를 담은 철학적인 비유이며 법률적 관점에서는 주권은 통치권력이고 소유권은 개인재산으로 엄격하게 구분됩니다. 따라서 주권자를 법적으로 지주라고 정의하는 것은 개념상 오류입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재계약 시 반드시 법정 복비를 내야 하는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인이 합의하에 기존 계약서를 수정하거나 직접 작성하면 비용은 0원입니다. 단순 대필료는 부동산에 계약서 작성만 부탁하는 경우로 보통 5만원에서 10만원 사이의 수수료를 지불합니다. 이는 중개사가 보증을 서지 않는 문서 작성 대행 비용입니다. 만약 보증금 변동이 커서 중개사가 권리 분석을 다시 하고 직인을 찍어 책임을 지는 경우에는 법정 요율에 따른 복비를 지불합니다. 보증금 증액이 있다면 증액된 금액에 대해서만 요율을 적용하여 협의하는 것이 일반적이며 보증금 변동이 없다면 중개사와 협의하여 소액의 수고비 대필료만 지급하는 것이 관례입니다. 보증금의 변화가 없다면 직접 계약하여 비용을 아끼시고 증액이 있다면 안전을 위해 단골 부동산에 대필을 요청하여 10만원 내외로 합의하여 처리하시는 것을 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대법원은 임차인이 갱신요구권을 행상했더라도 임대차 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 실거주 목적의 매수인이 소유권 이전등기를 마친다면 새 주인이 직접 실거주를 이유로 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다고 판결했습니다. 현재 70일 약 2개월 전 시점이므로 빠르게 매수인이 잔금을 치르고 등기를 완료하면 법적으로 임차인을 내보내고 매매를 진행할 수 있습니다. 매수인에게 등기를 서두르게 하거나 등기 전이라면 임차인에게 이사비 지원 등 합의를 통해 퇴거 확약서를 받는 것이 가장 확실합니다. 임차인이 먼저 갱신 요구권을 행사하기 전에 소유권 이전 등기 날짜를 만기 최소 2개월 전에는 반드시 앞당겨야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.4월 14일 만료인데 3월 20일 퇴거라면 사실상 정상 종료로 봅니다. 통상 만료 1~3개월 전 이사는 세입자에게 복비 부담을 지우지 않는 것이 국토굥부 유권해석 및 판례의 취지입니다. 집주인이 월세를 35만원에서 37만원으로 올려서 내놓은 것은 질문자님의 계약을 승계하는 것이 아니라 임대인 본인의 수익을 위한 새로운 계약을 체결하는 것이므로 복비는 임대인이 부담해야 한다고 봅니다. 계약 종료일인 4월 14일까지 집이 안 빠지면 그날까지의 월세만 일할 계산해서 내시면 되며 만약 그 전에 새로운 세입자가 들어오면 입주일 전날까지만 내시면 됩니다. 만료가 한 달 남았고 집주인이 월세까지 올렸으므로 복니느 임대인이 내는 것이 맞다고 봅니다. 임대인이 보증금에서 복비를 임의로 공제하려고 할 경우 계약 만료 임박 및 임대료 조건 인상에 따른 신규 계약이므로 대법원 판례와 국토부 가이드라인에 따라 복비 청구는 부당하다고 명확하게 전달하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다주택자 양도소득세 중과 유예 종류가 임박함에 따라서 세금 부담을 피하려는 집주인들이 매물을 내놓으며 공급이 늘어나고 있습니다. 2026년 공시가격 현실화 및 종부세 부담이 여전한 상태에서 양도세 혜택마저 사라지면 보유보다 매도가 유리하다는 판단이 강남권에서도 확신중입니다. 스트레스 DSR 3단계 등 강력한 대출 규제로 인해 살 사람들의 자금줄이 막히며 매수 심리가 크게 위축되었습니다. 여전히 높은 대출 금리와 강남, 강동권 대단지 신축 입주 물량이 겹치면서 매매가와 전세가를 동시에 끌어내리고 있습니다. 즉 정부의 양도세 혜택 폐지 움직임이 매물 유도의 방아쇠가 되었고 여기에 금리와 규제가 더해져서 가격이 하향 조정되는 국면에 처해있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.만 30세 이상은 자격이 되지만 세대분리 2~3주 만에 신청하면 위장 전입 의심 대상이 되어 궝의 정밀 심사나 현장 실사가 나올 확률이 매우 높습니다. 실거주 소명을 하기 위해 고시원 입실 계약서와 이용료 이체 내역, 관리인 확인 등 실제 거주 증빙 서류를 완벽하게 준비해야 허가나 납니다. 허가 후 해당 아파트에 2년간 실거주 의무가 있으며 이를 어기고 본가로 돌아가거나 전세를 주면 취득가액의 10% 범위 내 이행강제금이 매년 부과됩니다. 즉 기간이 촉박해서 의심받기 쉬워보이지만 실거주 증빙 자료를 철저하게 준비하시고 가금적 거주 기간을 1~2개월 정도를 확보한 뒤 신청하는 것이 더 안전합니다. 감사합니다.