답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부모님 청약 당첨을 위해서 고민 중이시군요. 결혼과 주택매도까지 함께 생각하시려니 고민이 많으시겠습니다. 우선 부모님의 청약 당첨을 위해서는 세대분리가 필수적입니다. 청약에서는 무주택 세대구성원 여부를 중요하게 판단합니다. 현재 상태는 질문자인 따님과 부모님이 한 세대로 묶여 있어 부모님께서는 유주택 세대원이 되는 상황이에요.60세 이상 부모님 주택소유 예외 규정이랑은 다른 상황입니다. 부모님이 소유주가 아니라 따님이 소유주이기 때문입니다. 그래서 이런 경우는 부모님께서 다른 주소지로 전입신고를 하셔서 무주택자가 되시는 방법이 가장 확실하고 빨리요.또는 따님께서 결혼 후 신혼집으로 전출하여 자연스레 세대분리 하는 방법이 있습니다. 무주택 기간의 가점을 조금이라도 늘리기 위해서는 당장이라도 빨리 세대분리를 하는 것이 가장 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세대출이 있는 상태에서 새로 주택을 매수하시려고 주담대를 알아보고 계시는군요. 우선 축하드립니다.게다가 부부합산소득이 높으셔서 DSR 때문에 거절될 일은 없어보입니다. 오히려 다른 신용대출이나 자동차 할부가 더 있더라도 충분히 감당 가능한 수준입니다.기존 전세대출 1억은 담보대출 실행 시 전부 상환되어야 합니다. 집주인이 보증금을 돌려주는 즉시 상환하시길 바랍니다. 생애최로 주택구입자는 LTV 를 80% 한도까지 적용받을 수 있습니다. 그 외, 부대비용은 대략 1,500~2,000 원 정도는 생각하셔야 합니다 .취득세, 중개수수료, 법무사비용, 이사비용 등입니다. 첫 내집마련 축하드리며, 항상 댁내 좋은 일만 가득하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.만기일 이전에 퇴실을 하게 되면, 일반적인 경우에는 중도퇴실이 맞습니다.이 경우에 다음세입자가 있다면 임대인의 중개수수료는 나가는 세입자의 몫이 됩니다. 그런데, 이야기가 조금 달라지는 경우가 있습니다.바로 묵시적 갱신, 혹은 계약갱신청구권을 사용하신 뒤 조기퇴거 하는 경우입니다. 예를들어 2025년까지 2년을 살고, 2025년 연말에 묵시적 갱신이 되어 2027까지 연장이 된 상태라고 볼게요.질문자가 도중에 이사를 하고자 3개월 전에 집주인에게 통보하고 3개월후 나간다면 이것은 정식적인 계약만료로 봅니다. 따라서 이 때에는 질문자가 임대인의 수수료를 감당하실 필요도 없고, 다음세입자 들어오든 말든, 보증금도 돌려받고, 중개수수료 부담없이 퇴실할 수 있습니다.참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 서울에는 말씀하신 대로 매매 매물이 많이 늘고 있습니다. 반대로 전세매물은 증발하다시피 해서 거의 찾아보기가 어렵습니다. 그리고 전세매물들이 월세화 되는 현상을 많이 보이고 있씁니다. 비거주 1주택 보유세와 관련된 도는 이야이가 많은데, 정책 방향이 그쪽이라서 나올 수 밖에 없는 이야기입니다. 정부는 실거주 하지 않는 1주택을 갭투기 목적으로 간주하고 이에 대한 보유세를 강화하겠다고 했거든요. 정부는 주거용 자산을 가지고 돈을 벌기위한 수단으로 보는 것을 원천적으로 차단하고 있습니다. 게다가 양도세 문제도 있습니다. 1주택자 비과세(12억 원까지)를 받으려면 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건이 필수입니다. 또한, 10년 보유/10년 거주 시 최대 80%까지 해주는 장기보유특별공제 역시 '비거주' 상태가 길어지면 공제율이 30%대로 뚝 떨어집니다.그래서 제가 추천하는 것은 계신곳에 머무는걸 추천합니다. 그렇지 않고 이사를 꼭 해야만 하는 상황이시라면, 현재 전세금이 이사갈 곳의 전세금보다 많이 높을 경우에만 하시길 추천 드립니다. 보유세 개편안이 2026년 상반기 내로 발표될 거 같아요. 그래서 그때 세부담을 계산해 보고 움직이셔도 늦지 않을 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.한국에 살면서 이런 일을 겪게 되시니 많이 난감하셨으리라 생각이 됩니다.하나씩 알아보도록 할게요먼저, 언제까지 월세를 지급해야 하는가 에 대한 문제입니다.이미 2월말로 계약을 만료하기로 협의하셨기에 추가로 거주하신 3월 15일까지의 월세만 지불하시면 됩니다.3월 9일에 비밀번호를 알려주었고 15일에 모든 짐을 뺐으므로, 집의 인도(반환)는 완료된 것으로 봅니다. 따라서 3월 16일부터는 새로운 세입자가 들어오든 말든 질문자님이 월세를 부담할 법적 이유가 없습니다.다음으로 보증금 문제지요. 이것도 위의 내용에서 알 수 있듯 15일에 인도가 끝났으니 집주인은 동시이행의 원칙에 따라 보증금을 돌려주어야 합니다.도배 해주시기로 한 비용은 차감하고 보증금을 받으시면 되겠습니다.만약 요청에도 보증금을 반환하지 않는다면, 임차권등기명령을 신청하세요. 이것은 세입자가 진행할수 있습니다.현재 외국인 신분이시라면 대한법률구조공단(132) 이나 서울시에서 운영하는 서울시 전월세보증금 지원센터에 연락하시면 무료로 구체적인 법률 상담과 통역 도움을 받으실 수 있습니다.잘 해결 되길 바라겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금 집을 임대(전세)하시는 상황이고, 가계약금은 질문자의 통장에서, 그리고 실질 계약금와 잔금은 어머니 통장에서 금액을 지출된다는 말씀으로 이해했습니다.실 계약자는 질문자 이실걸로 이해했습니다.제가 이해한 것이 맞다면, 최초 입금을 질문자(실 계약자)이름과 동호수로 하셨다면, 이후에도 어머니 통장에서 보낼 때 보내는 사람이름을 동일하게 바꾸시는 것이 좋겠습니다.사실상 계약에서 문제가 되는 것은 "어디서부터 돈이 나왔느냐" 가 아니라 나중에 돈을 "어디로 돌려주느냐" 가 됩니다. 이 때 추후 전세금을 질문자가 돌려받으시는 것이 됩니다.추가적으로 계약문서에 특약을 하나 집어넣는 것도 좋습니다. "본 계약의 계약금 및 잔금은 임차인의 사정상 임차인의 모친(성함: OOO) 명의의 계좌에서 입금하기로 하며, 이는 임차인이 지급한 것으로 간주한다." 라는 등의 문구를 추가하여 혹시 모를 혼란에 대비하는 것이 좋겠습니다.마지막으로 여기에는 중요한 문제가 하나 발생합니다. 바로 증여세 문제입니다. 부모자식간의 증여는 10년간 5,000만원 까지가 비과세됩니다. 따라서 이 금액을 넘는다면, 추후 세무조사등을 대비하기 위해서 차용증을 적어두시는 것이 바람직합니다.참고하시고, 문제없는 계약 되시길 바라겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.원룸 입주를 앞두고, 용도가 두가지로 적혀 있어서 고민이시군요.보통은 이 질문에 "단독주택" 으로 적혀있으니 괜찮다라는 답변을 받으실 수도 있지만, 혹시 모를 상황을 대비하기위해서 다음 내용을 확인해보셔야 합니다.건축물 대장의 전유부분이나 층별 현황 부분을 보세요. 이 부분에 들어가려고 하는 호실이 뭘로 분류되어 있는가가 중요합니다.만약 들어가고자 하는 층이나 호실이 단독주택(다가구주택) 으로 되어 있으면 문제가 없지만, 근생으로 표기가 되어 있다면 주의해야합니다.대출, 원상복구명령, 세금 및 공과금 등에서 불이익을 받으실 수가 없어요. 상가로 승인이 난 곳을 주거시설로 활용을 하고 있기 때문이에요.해당 부분을 잘 확인하셔서 추후에 문제 없이 입주 하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 세입자의 계약 만료일은 4월 30일인데 그보다 13일정도 빨리, 4월 17일에 퇴거하려고 하시는 군요. 현재 집주인과의 협의가 어떻게 되어있느냐에 따라 달라질 것이라고 보지만, 글에 적어두신 내용을 토대로 유추해보면 바로 들어올 다음 세입자가 있는 것으로 보입니다.보통은 이러한 경우에, 집주인과 조기퇴거가 원활히 협의가 된 상황이라면은 17일에 새 임차인의 잔금이 지급됨과동시에 기존 세입자의 잔금은 반환됩니다.참고 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.건설 경기가 현재 많이 좋지 않은 것은 사실입니다.질문자가 말씀하신 건축건설 경기는 개발과 국가적 성장이 동반되어야 나아질 수 있는 산업입니다.결국 현재처럼 국가의 성장세가 좋지 않은 상황에서는 건설업체들이 일을 할수 있능 파이자체가 매우 적습니다.전 세계적으로 보더라도, 개발도상국에서는 건설로 자본이 집중되는 경향이 있고, 어느정도 건설이 완료되고 성장이 둔화되는 선진국으로 갈 수록 건설 외의 다른 종목등(화학, 전자,에너지등의 고부가가치 산업) 이 더 주목받는 것을 알 수있습니다.결론적으로는 언제 건설경기가 나아지는지 단정할 수 없고, 이런 문제를 해결하기 위해서는 성장 동력이 남아있는 다른 시장을 찾아보는 것이 국가 경제가 전체적으로 동력을 갖는 방법이 될 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 계약연장에 대해 궁금한 사항이 있으시군요. 번호별로 답을 달아 드리겠습니다.1. 네, 계약서를 따로 적는 재계약형식을 취하지 않으셨다면 3개월 전이 알리고 퇴실하는 것이 가능합니다. 2. 만약 질문자(임차인) 의 사정에 따라 3개월이 되기 전에 퇴실하게된다면, 보통 실무상에서는 다음 계약의 임대인 분의 중개수수료는 질문자가 부담하는 것이 맞습니다. 감사합니다. 도움이 되시길 바랍니다.