답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.​네, 당연히 요청하셔도 됩니다. 다만, 몇 가지 현실적인 상황을 고려하셔야 합니다.​가입 여부 확인: 모든 공인중개사가 전자계약 시스템을 사용하는 것은 아닙니다. 시스템에 가입되어 있고, 전용 인증서를 보유한 중개사만 가능합니다.​복비 협상 전 요청: 계약 단계에서 갑자기 말씀하시면 번거로워하실 수 있으니, 매물을 보러 다니실 때나 가계약금을 넣기 전에 "디딤돌대출 우대금리 때문에 전자계약이 가능한 곳에서 하고 싶다"라고 미리 의사를 밝히는 것이 가장 좋습니다.​매도인의 동의: 전자계약은 매수인만 한다고 되는 것이 아니라 매도인도 동의해야 합니다. 중개사분이 매도인에게 "요즘은 대출 금리 혜택 때문에 전자계약으로 많이 진행한다"라고 잘 설명해 주시는 경우가 많습니다.필요한 부분 요청하시어 잘 해결하시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공부량맘 따지면 당연히 민법이 가장 오래 걸리는 과목 중 하나라고 할 수 있습니다.다른 과목들과는 다르게 민법의 경우는 암기로만 확인할 수있는 답안들이 작은 편입니다.리갈마인드라고 라는 흔히 말하는 법적인 판단기준을 가지고 문제를 풀어야 하며, 해당 기준이 없으면, 내용을 외우고 있어도 답이 잘 나오지 않거나 다른 답변이 나오는 상황이 발생합니다. 따라서, 민법 공부에 가장 많은 시간을 할애하시길 추천 드립니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.완강기는 모든 층에 설치하는 것이 아니라 완강기를 설치하는 기준이 따로 있습니다.완강기는 화재 시 고립된 인원이 지상으로 탈출하기 위해 사용하는 장비로, 일반적으로 다음 기준을 따릅니다.​설치 층수: 보통 3층 이상부터 10층 이하까지 설치합니다.​다중이용업소: 특별법에 따라 2층에도 설치해야 하는 경우가 있습니다.​11층 이상: 완강기 대신 스프링클러나 다른 피난 설비 기준이 강화되며, 완강기 사용은 권장되지 않습니다 (로프 길이 및 안전 문제).​미설치 대상: 피난층(보통 1층), 지상으로 직접 통하는 계단이 있는 층, 또는 옥상 출입이 용이한 최상층 등은 제외될 수 있습니다.궁금하신 부분 해결이 되었으면 좋겠습니다!

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 중학생인데 성인이 된 후 바로 자취를 생각하시는군요.경기도에 원룸 자취를 하는데 드는 비용은 지역마다 큰 차이가 있습니다. 그러나 대략 무리없이 거주를 할 만한 방을 구하려면 보증금은 500만원 이상, 월세는 50만원 이상을 생각하는 것이 좋습니다.이보다 저렴한 곳도 분명 있습니다. 하지만 그런 경우에는 상당히 거주 여건이 좋지 않아서 돈이 더 많이 들 수도 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 임대계약의 묵시적 갱신 조건에 대해 판단이 필요하시군요. 묵시적 갱신은 계약 만료일 전 6개월부터 2개월까지 상호간 협의가 없다면 이전의 계약대로 한번 더 갱신되는 것을 뜻합니다.질문자께서 오늘 계약종료를 협의하셨다면, 이미 묵시적 갱신이 된 후에 말씀하신 것이므로 기존 계약만료일에는 나가실 수가 없습니다.하지만, 묵시적 갱신이 되고 나면, 계약만료일과 관계없이 3개월 전에 퇴거를 통보하면 되므로, 만약 계약을 해지하고자 하는 경우에는 퇴거 통보를 하신 후 3개월이 되는 날 보증금을 돌려받고 퇴거를 하실 수가 있습니다.이를 감안하시어 이사 계획을 잡으시면 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.반려동물 금지로 되어 있는 방에 들어가시면서, 반려동물을 데려가야만 하는 상황이시군요.제가 만약에 이런 상황이라도, 질문자님과 집주인이 모두 고객이기 때문에 어느 한 편을 들 수는 없는 상황이라 많이 난감했을 것 같습니다. 지금상황에서 중개사가 취한 태도는 어쩔 수 없는 것입니다. 질문자님이 반려동물 금지인걸 알면서도 데리고 온다고 했을 때, 이것을 집주인에게 알리면, 당연히 계약금 몰수에 계약은 파기가 됩니다. 질문자님이 고양이를 포기하지 않는다면요.그런 걸 뻔히 알면서도 집주인에게 말을 하지 않고 몰래 들어올 수 밖에 없다라고 말하는 것은 고객에 대한 최소한의 배려인 것입니다. 반대로 집주인이 나중에 알게 될 때에는 중개사는 몰랐다고 할 수밖에 없을 것입니다. 알면서도 계약을 진행시켰다면 중개사의 잘못이 되니까요. 같은 업종이라 편을 드는 것이 아니라, 지금 질문자 께서는 중개사분을 상당히 곤란하게 하고 있는 것입니다.솔직히 오픈을 하려면 집주인에게 오픈을 해야겠지요. 하지만 그러면 계약금이 몰수되고 계약이 파기 될 것을 알기에 그렇게 하지 않는 것이라고 생각이 됩니다. 모든 책임을 안고 혼자서 몰래 키우시던지, 아니면 집주인에게 직접 이야기를 하되, "원래는 키울 생각이 없었으나, 부모님이 얼마간 여행을 가면서 맡기는 바람에 잠시 봐야 할 것 같다" 등등의 이유로 오픈을 하셔서 그것을 받아들이지 못할 경우 계약금을 돌려 받거나, 아니면 기간제로 허락을 받아 해당 건을 무리 없이 진행하시는 것이 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.악성미분양 물건을 LH에 선뜻 매각하지 못하는 데에는 여러가지 이유가 있지만, 가장 큰 것은 결국 돈입니다.LH 에 감정가의 8-90% 에 매각한다는 것은 사실상 할인분양하게 되는 것이고, 손실이 확정되는 것입니다. 결국 원가도 건지기 힘든 금액에 판매를 한다는 것이지요. 희망이 사라지는 것이에요. 그래서 선뜻 매각할 수가 없습니다. 다른 문제도 있습니다. 브랜드 가치 하락이 바로 그것인데요. LH 공공임대 주택으로 전환 시, 프리미엄 이미지는 전부 없어지고, 저가 주택 이라는 인식이 됩니다. 게다가 , 결국 돈 문제로 귀결되는 것이 하나 더 있습니다. 제값주고 들어온 기존 입주자들이 건설사를 상대로 형평성 문제를 제기하며 소송을 걸게 됩니다. 이것 또한 경제적 부담과 함께 브랜트 타격으로 이어지는 것이지요.그래서 결론적으로 건설사들은 버티기에 들어갑니다. 향후 금리가 인하되고, 부동산 경기가 살아나는 경우 분양을 다시 시도해서 제값을 받을 수 있기를 바라게 됩니다. 또는 미분양 아파트를 위해 정부가 지원책을 내 놓는 걸 기대하는 경우도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 세금을 접할 때 가장 혼란스러운 부분 중 하나가 공시지가와 과세표준의 차이입니다. 결론부터 말씀드리면, 공시지가는 세금을 매기기위한 기준이 되는 가격이고, 과세표준은 그 기준 가격에 여러 조정을 거쳐 나온실제 세금을 계산하는 대상 금액입니다. 이 두가지 개념의 차이와 관계를 알기 쉽게 설명해드리겠습니다. 1. ​공시지가 (또는 공시가격): 정부(국토교통부)가 전국의 땅과 건물의 가치를 조사하여 매년 발표하는 가격입니다. 실제 거래되는 가격(실거래가)의 보통 60~70% 수준에서 책정됩니다.​공시지가: 땅값의 기준​공시가격: 주택(건물+땅)의 기준2. ​과세표준 (과표): 세법에 따라 세액 산출의 기초가 되는 금액입니다. "세금을 매기는 진짜 기준 금액"이라고 생각하시면 됩니다. 공시가격에 바로 세율을 곱하지 않고, 일정 비율을 곱해 금액을 낮춘 뒤 세금을 매깁니다.두개를 굳이 구분을 해 놓는 이유는 정부가 세금 부담을 조절하기 위해서 입니다. 부동산 가격이 갑자기 폭등했을 경우를 생각해 보면, 공시지가 대로 세금을 바로 매길 경우 국민들의 세금 부담이 너무 커집니다. 그래서 정부는 공정장가액 비율을 낮추어서 실제 세금을 매기는 금액을 낮게 유지함으로써 조세 저항을 줄이고 속도를 조정하는 역할을 하게 합니다. 충분한 설명이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집주인의 변덕, 중개인의 과한 요구 등이 이렇게 세입자를 힘들게 하는 부분이죠.충분히 공감합니다. 저는 내용을 적기 전에 결론부터 적어 드립니다. 1. 새 계약서를 쓰더라도 기존 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있습니다. 2. 새 계약서 쓰듯이 수수료 내실 필요 "없습니다".자 그럼 내용 살펴 보겠습니다. 새 계약서 쓰면 선순위 바뀌는지에 대한 부분입니다. ​가장 걱정하시는 부분일 텐데, 기존 계약서를 파기하지 않고 보관한다면 전혀 걱정하실 필요 없습니다.​기존 보증금: 예전 계약서에 받아둔 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 즉, 기존 금액에 대한 선순위는 변함이 없습니다.​증액된 5%: 새 계약서를 작성하고 그 계약서에 새로 확정일자를 받으시면 됩니다. 그러면 '기존 보증금(기존 순위) + 증액분(새 순위)' 형태로 보호받게 됩니다.​주의사항: 절대로 기존 계약서를 버리거나 파기해서는 안 됩니다. 새 계약서 특약사항에 "본 계약은 기존 계약(기간, 보증금 등)의 갱신 및 증액에 따른 연장 계약임"을 명시해 두는 것이 안전합니다.다음으로는 새 계약서 꼭 써야 하는지에 대한 내용이에요. 이 것은 집주인이 원한다면 새로 써 주는것이 실무상의 관례라 그렇습니다. 반드시 아래 특약사항을 넣어 정리하세요.​"본 계약은 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권 행사에 의한 재계약이며, 보증금 5%를 증액하기로 한다."​집주인이 2년 뒤 실거주하겠다는 내용을 넣고 싶어 한다면, 어차피 2년만 더 살고 나가실 계획이므로 해당 내용을 넣는 것이 계약 진행에 수월할 수 있습니다. (다만, 갱신권은 이미 사용한 것이 되므로 법적으로 2년 뒤에는 나가야 하는 상황이 맞습니다.)마지막으로 중개 수수료 문제입니다. 실무상 과한 요구 입니다. 저는 이해가 가지 않네요. 중개수수료를 전체 다 받는 것은 새로운 계약 즉, 임차인과 임대인이 중개사를 통해 처음 만나는 사이일 경우 해당합니다. 이런 상황이므로 "새로운 임차인을 구하는 매칭 업무를 하신 게 아니라, 기존 계약의 단순 연장 및 증액 서류 작성인데 법정 수수료를 다 요구하시는 것은 부당하다"고 강하게 말씀하셔야 합니다.위 내용을 참고하셔서 잘 대처하시길 바라겠습니다. 건승을 바랍니다. 새해 복 많이 받으세요!

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.민간임대 대출을 위해 전입신고를 미리 하는 상황은 신축 아파트 입주시 흔히 발생하지만, 현재 거주 중인 LH 임대보증금을 지키는 측면에서는 상당히 신중하게 생각해 봐야 할 문제에요.결론부터 말씀드리면, 대항력 상실이라는 부분을 잘 체크해보아야 합니다. 먼저 LH 임대아파트 보증금 반환에 지장이 없나? 하는 부분에서는 전입신고를 새 주소지로 옮기는 순간 기존 LH 아파트에 대한 대항력과 우선변제권은 상실됩니다. 보증금을 돌려받지 못할 때, 아파트에 법적인 문제가 생길 경우 보증금을 잃어버리는 상황이 올 수 있어요.LH 는 공공기관이라 떼일 염려가 거의 없는 것은 사실이지만, LH 입장에서는 행정적으로 실제 거주자에게 반환하는 것이 원칙입니다. 전입신고가 이미 빠져 있는 경우 행정적으로 일처리가 복잡해질 수 있습니다. 도시가스나 공과금 전출입문제는 주민등록상 전입신고와는 전혀 무관합니다. 도시가스회사나 한전은 사용자가 이사정산을 요청하면 그 날짜 기준으로 정산합니다. 즉, 실제 이사나 전입신고와는 상관이 없어요.​일반적으로 은행에서 대출 실행을 위해 전입신고를 요구하는 것은 잔금일(이사 당일)이나 그 직전입니다. 한 달이나 미리 하라는 것은 이례적인데, 다음 사항을 확인해 보세요.​은행과 재협의: "현재 임대아파트 보증금을 보호해야 해서 미리 전입신고를 빼는 것이 어렵다"고 은행 담당자에게 말씀해 보세요. 보통은 '이사 당일 전입 완료 후 주민등록등본 제출' 조건으로 대출이 실행되는 경우가 많습니다.​선전입의 위험: 이사 갈 집(민간임대)에 아직 기존 세입자가 살고 있거나 집주인의 담보 대출 상황이 변할 수 있는 기간(한 달) 동안 미리 전입신고를 하는 것은 새 집에서도 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.위 내용을 확인하시어 안전한 이사가 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.