안녕하세요 반갑습니다
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Q. 요즘 중계 수수료가 몇% 인가요??
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드립니다.공인중개사가 중개보수를 법정 중개수수료보다 초과해서 받으면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해지고, 6월의 범위 안에서 그 자격이 정지될 수 있으며 중개사무소 개설등록이 취소될 수 있습니다.거래금액x중개요율이 중개수수료 기본 공식인데 월세는 보증금과 같이 환산해서 나온 금액이 거래금액 입니다.월세 거래금액 공식은 아래와 같습니다.월세 거래금액 = 보증금+(월차임액X100) 단, 위의 공식대로 계산한 금액이 5천만원 미만일 경우: 보증금+(월차임액X70) 으로 다시 구하셔야 됩니다.그래서 나온 월세 거래금액에 중개수수료 요율을 곱하시면 중개수수료가 얼마인지 알 수 있습니다.중개수수료 요율은 아래 사진파일을 참조하시면 됩니다.
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Q. 월세 보증금 인상 관련 자문 구합니다.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변을 드리는 것으로 구체적인 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.우선 명의자 자체가 변경되는 것이기 때문에 표면적으로 봤을때 새임차인과 계약을 맺는 것과 유사하고 임대인이 그것을 이용하여 임대료를 터무니 없이 올리려고 하는 것 같습니다.그런데 명의자가 아닌 명의자 가족이 실거주를 하고 있고 실거주자 명의로 바꿔서 새계약을 맺을 경우 임대료 제한에 관한 규정이 없지만 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 제정된 임대차보호법의 주요취지에 어긋나므로 법적으로 논란 있을 것이라고 봅니다.그래서 명확하게 답변을 드리기가 어려운 부분이라 국토교통부에서 법률 해석에 관해 문의를 하셔야 될 것 같습니다.그런데 제가 보기에는 임대인이 그렇게 좋은 분은 아니신 것 같고요. 임대료 5% 조금 초과한 것도 아니고 법의 허점을 이용해서 40%이상 임대료를 올리려고 하는데 그런 임대인과 계약을 맺는 것이 과연 괜찮을지 모르겠습니다. 어머니 명의를 유지해서 재계약을 맺으시거나 그냥 다른 임대인과 계약을 맺으시는 편이 낫다고 봅니다.
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Q. 2년 전세계약 재갱신할때 보증금 인상
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.반전세는 월차임을 지급하는 형식이기 때문에 엄연히 말하지면 월세라고 보시면 됩니다.임대차보호법상 임대료의 5% 이내에서 증액이 가능하고 반전세 계약하신 보증금 7천을 기준으로 계산하시면 될 것 같습니다.
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Q. 전세준 아파트에 주택담보대출 받을 수 있나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변을 드리는 것이므로 구체적인 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.우선 아파트 시세에 전세보증금을 뺀 금액을 잘 계산해보셔야 되고요.세입자가 있는 아파트도 금융권에서 담보대출 가능하고 이때 세입자 동의가 필요한데요.그렇지만 세입자 동의가 제일 중요한 과정인데 동의를 안해주는 경우가 많습니다.선순위이기 때문에 보증금 떼일 염려는 안하셔도 된다고 하면서 공감할 수 있게끔 세입자를 잘 설득하는 방법 밖에 없을 것 같습니다.
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Q. 서울반지하주택없앤다? 가능한일
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.반지하 없애겠다는 계획은 예전부터 있었고 현재 30만호에서 20만호까지 반지하를 줄였다고 합니다.그리고 올해 비 침수 피해로 서울에서 20년 안에 지하, 반지하를 없애겠다고 발표를 했지만 아직은 구체적인 방안이 구상된 상태는 아니며완전히 없앤다는건 굉장히 어려운 것 같습니다.그 계획을 실행시키기 위해서는 반지하가 있는 건물들을 대대적으로 재개발을 해야되고 취약계층의 주거는 어떤 식으로 보장되어야 하는지에 대한 구체적인 대책도 마련해야 되는데어떻게 하는지는 지켜봐야 될 부분이라고 생각합니다.
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Q. 부동산질문입니다.서울 지하 없애기 관련?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.기존에 서울에 30만호의 반지하가 있었는데 반지하를 짓지 못하게 개정해서10만 가구가 줄었습니다. 그래도 20만호가 남아있기 때문에 이걸 어떻게 처리하느냐가 중요한데요.이번에 비 침수 피해로 서울에서 앞으로 지하와 반지하는 주거목적으로 전면 불허하겠다고 정부와 협의하겠다고 했고허가받은 반지하도 일몰제를 도입해서 20년 안에 차례로 없앤다고 하는데구체적인 법률이나 가이드라인이 나오지 않은 상황이라 일단은 어떻게 해결되는지 지켜봐야 되는 부분이라고 생각합니다.
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Q. 부동산3법?임대차 3법이란?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드리겠습니다.1. 임대차 3법이 무엇인가?임대차 3법은 계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제를 말합니다.2. 계약갱신청구권 핵심내용계약갱신청구권은 임차인의 주거를 보장하기 위해서 기존 임대차 기간 2년에서 또 다시 2년 계약 갱신을 행사할 수 있도록 할 수 있는 권리입니다. 계약갱신청구권을 행사하시게 되면 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다.3. 재계약 시 공인중개사 통해서 해야하는가?기존 계약 내용 그대로 해서 계약을 하시는 경우라면 계약서를 새로 쓸 필요가 없고 임대료가 증액되고 계약의 핵심내용이 바뀐 부분이 있다면 계약서를 새로 작성하셔야 되며 중개수수료가 들더라도 공인중개사를 통해서 계약을 하시는걸 권장드립니다. 중개수수료가 너무 부담이 되서 당사자들이 직접 계약을 하셔야 겠다고 판단이 들면 공인중개사가 비교적 중개수수료보다 부담이 덜 되는 대필료를 지불하고 중개사한에 계약서 쓰는 것만 도움을 받으실 수 있습니다. 대필료는 통상적으로 10~20만원 정도 비용이 발생합니다.
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Q. 집을 사야되는데 요즘 시장 이좋지 않아서 사기도애매한데 돈도 벌고 수익도 크게 나는 방법이 있을까요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.수익이 크게 나면 정말 좋겠지만 수익이 크게 나는건 쉬운 일이 아닙니다.수익을 얻기에 앞서 일단은 자신의 재산을 안전하게 지키고 모아가는 것이 중요합니다.무주택이시고 자금 상태가 어떠신지 잘 모르겠지만 현재 금리인상으로 대출 끼고 집을 구매하면여러므로 부담이 많이 가실겁니다. 그래서 우선은 부동산 경기가 좋아질 때까지는 돈을 모아가시면서지켜보시는게 좋지 않을까 싶습니다.
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Q. 계약한 가게에 하자를 집 주인이 사전 공지 하지 않은 것이 계약 파기의 정당한 사유가 될수 있을까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변을 드리는 것으로, 구체적인 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.계약 당시 임대인이 곰팡이가 심하다는 사실을 알고도 묵과했는지 정말 몰라서 그런건지는 파악하기 어렵습니다.다만 임차인이 임대차의 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해 받을 정도라면 본인의 과실로 일어난 하자가 아닌 이상임대인은 수선 의무를 부담합니다. 따라서 임대인한테 이 사실을 알리고 본인은 계약할때부터 곰팡이가 심했었다는 사실을어필하고 그걸 막기 위해서 도배 등 할 수 있는 선에서 사소한 수리를 했는데 곰팡이를 막지 못했다는 것을 강조해서잘 말씀드려보셔야 될 것 같습니다.또한, 상가건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때 임차인은 계약 중도해지를 할 수 있습니다. 진짜로 임차의 목적을 달성하지 못할 정도로 하자가 심하다면 계약 해지를 하실 수 있습니다.
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Q. 요즘같은시기에 아파트청약은 어떤가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.청약이 내 집을 마련하기 위해서 신청하는 것이 궁극적인 목적이지만 혹은 당첨이 되지 않았더라도 일반 예금보다 이자율이 높고 연말정산에서 소득공제가 되는 등신청으로 인해서 얻는 여러가지 혜택이 있습니다.청약에 당첨되는 경우 이자 부담을 할 수 있는지 없는지는 당첨되고 생각할 일이고청약 신청을 한다고 해서 나쁠건 없다고 생각합니다.