안녕하세요 반갑습니다
부동산
Q. 집을 팔았는데 양도소득세는 언제까지 신고할수 있나요? 세무서랑 국세청 홈택스중 어디로 신고해야 좋을까요? 어디가 더 신고하기 쉬운지 알고 싶습니
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드립니다.양도소득세는 서면신고, 전자신고 둘다 가능합니다.서면신고는 양도자의 주소지를 관할하는 세무서 (직접 또는 우편으로 제출)에 방문하셔서 신고하시면 되고전자신고는 홈택스서비스(www.hometax.go.kr)를 통해 전자신고(신고/납부 → 세금신고 → 양도소득세 선택) 할 수 있습니다.서면신고 시 주소지 관할 세무소를 찾는 방법은 다음과 같습니다.-(국세청 누리집 → 국세청 소개 → 전국세무관서 → ‘주소로 관할세무서 찾기’ 및 ‘지도로 찾기’ 중 택일)서면신고 전자신고 중 편하신 방식으로 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.
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Q. 원룸 단기방 6개월 애견키우기
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변을 드립니다.계약서에 그런 특약을 넣었다면 반려동물로 인해서 발생하는 피해에 대해서 임대인에게 배상을 해야하니 가급적 반려동물을 키우지 않는게 제일 좋습니다.원래 반려동물을 키워서 부득이하게 키우셔야 된다면 방이 하자가 생기지 않도록 노력이 필요하다고 봅니다.
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Q. 부동산(아파트)를 매입했습니다..그런데 얼마전 창틀사이에서 물이 센다는 걸 알고 전주인한테 얘기했더니 계약이 끝난거라 책임이 없다고 합니다.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드리는 것으로, 구체적인 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.매수인이 주택의 하자를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다(민법 제580조 1항). 이러한 손해배상 청구권은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다(민법 제582조)민법에 매도인의 하자담보책임 규정이 있는데 질문자분은 계약서상 1년으로 특약을 맺었기 때문에 특약이 우선하여 1년이 지나지 않았다면 하자담보책임을 매도인에게 물을 수 있습니다. 다만 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도에 한해서 하자담보책임을 물을 수 있기 때문에 사소한 하자에 대해서는 그 책임을 묻기 어렵습니다. 우선 창틀 사이에 물이 세는 정도가 주거를 보장을 받지 못할 정도로 하자가 중대한지 파악하시는게 중요하다고 봅니다.
부동산
Q. 상가건물을 사려면 보통 매매금액의 얼마정도를 현금으로 갖고 있어야 안정적인가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.상가건물을 구입하실때 당연히 ltv가 낮을수록 안정적으로 운영할 수 있습니다.사람마다 기준이 다르지만 제 견해를 말씀드리자면 ltv가 60% 이내로 대출하고 상가를 매매하시는게그래도 큰 리스크 없이 상가를 운영할 수 있지 않을까 싶습니다.
부동산
Q. 주택임대사업자인 경우 부기등기를 꼭 해야 하나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드리겠습니다.1. 주택임대사업자 부기등기를 하는 이유예전에는 임대사업자등록 물건인지 공인중개사가 이야기해 주지 않으면 확인할 방법이 없어서임대사업자가 부기등기를 반드시 하도록 법을 개정했습니다.2. 주택임대사업자가 아닌 임대인들도 부기등기를 해야하는가?주택임대사업자가 아닌 임대인은 부기등기 의무가 없습니다.3. 부기등기 시기기존 임대사업주택은 2022.12.09까지 부기등기를 해줘야 되고2020.12.10 이후에 등록된 임대사업 물건은 부기등기를 지체없이 해줘야 됩니다.참고로, 말소하는 경우에는 자동 말소가 되지 않기 때문에 말소 신청을 따로 해줘야 됩니다.
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Q. 이사갈때 전세보다 매매가 나을까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.최근 금리인상으로 부동산 경기가 침체되어 있습니다.본인이 현금 비중이 높아서 대출은 적게 해도 된다면 매매하셔도 상관없지만 무리하게 대출 끼고 매매하시는 것은 이 금리인상 시기에는 리스크가 높아서 자제하는 편이 나을 것 같습니다.
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Q. 집을 사고싶은데 언제가 좋을까여
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.주식이나 부동산이나 어디가 저점이고 바닥인지는 예측하기 어렵습니다.금리인상으로 대출이자 부담이 상승했으며 내 집 하나 마련 하는 것이 더욱 힘들어졌습니다.내 집 마련을 하기 부담스러우시다면 지금 당장 무리하게 매매하는 것은 권장드리지 않습니다.우선은 금리인상 추이를 지켜보시면서 내 집 마련할 자금을 더 모아가시는게 좋다고 생각합니다.
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Q. 오피스텔 전세관련 문의입니다
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드리나 구체적인 사정에 따라 경과가 달라질 수 있습니다.매매가와 전세가가 비슷하면 깡통전세일 가능성이 높고 주거용 오피스텔은 전세보험에 가입할 수 있습니다.전세로 전환하실때 아래 10가지 항목을 체크해보시길 바랍니다.1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 반드시 내용 확인 (집주인 인적사항, 근저당 설정/압류 등 확인)2. 신분증 진위 여부 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기3. 전입신고 및 확정일자 받기4. 전세금 반환 보증보험 가입하기5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)
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Q. 갱신계약서의 확정일자 필요 여부
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.보증금을 증액하지 않고 그대로 재계약을 하셨다면 기존에 받아둔 확정일자가 그대로 유지되지만 보증금을 증액하여 재계약한 경우에는 새로 증액된 금액에 대한 부분은 새로 확정일자를 받아야 합니다. 그렇게 하면 해당일자부터 우선변제권의 효력을 가지게 됩니다. 보증금 올리고 재계약 하실때 아래 4가지 항목을 신경써주시면 됩니다.1. 등기부등본 확인(가압류, 근저당권, 가처분등 권리변동사항 확인)2. 변경된 내용을 특약으로 한 증액계약서 작성합니다.3. 증액계약서에 확정일자를 받습니다.4. 기존계약서와 함께 보관합니다.
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Q. 서울 경기 집값 향후 10년 예상은?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.지금 금리인상으로 부동산 시장이 침체되어 있지만결국은 역사적으로 봤을때 국가 전체가 망하지 않는 한 부동산, 주식 등 자산시장은 항상 우상향 했습니다.10년 후는 장기적인 관점이라서 예측하기 어렵지만 금리인상이라는 악재가 그 전에는 해소되지 않을까 싶고부동산 시장이 더 높은 시세에 형성될 것 같습니다.