안녕하세요 반갑습니다
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Q. 자취방 잘 구하는 법 있나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.어플로 구하는게 편리할 수도 있겠지만 아무래도 직접 찾아가서 구하는게 객관적으로 좋은 자취방인지 아닌지 구별하기가 수월해집니다.월세방 잘 구하는 팁과 월전세 사기 방지 방법에 대해 알려드리겠습니다.1. 부동산에는 최소 이틀 전에 전화해서 상담하기당일 날 방 있냐고 물어보면, 중개사가 준비도 못했을 뿐만 아니라 원하는 방이 없을 수 있습니다. 충분한 준비시간이 있어야 원하는 조건에서 괜찮은 매물들을 건질 수 있습니다.2. 미리 부동산에 전화해서 자신의 조건을 말할 때 최대 예산을 곧이 곧대로 말하지 않기조건을 이야기하면 얼마까지 생각하고 있냐고 물어보는 경우가 많습니다. 이때 자신의 최대 예산을 말하면.. 보통 그 최대 예산에 해당하는 매물들을 보여주는 경우가 간혹 있습니다. 따라서 처음에는 기본 예산을 말하는 것을 추천드립니다.3. 방을 보러가면 사진을 못 찍게 하는 경우가 많기 때문에 체크리스트를 미리 만들어가는 것을 추천합니다.4. 체크리스트는 핸드폰 보다는 종이에 만들어가는 것을 추천, 이때 방 구조를 대략적으로 기록하기5. 주변 편의시설을 체크한다.편의점, 마트, 세탁방, 식당, 지하철역, 버스정류장, 병원, PC방 등의 위치와 집에서의 시간을 확인합니다.6. 본인의 층에 사람들이 얼마나 사는지 확인하기적을수록 좋습니다. 많으면 밤에 시끄러울 확률이 높습니다.7. 현관과 신발장 확인하기현관이 좁으면 신발 놓기가 불편하고 신발장이 없으면 귀찮게 또 사야합니다.8. 화장실 확인하기수압, 변기 흔들림, 변기 찌든 때, 환풍기, 창문 유무를 꼭 확인합니다.9. 벽 확인하기가벽이라면 옆 방의 소음이 크게 들릴 수 있고 반대로 나의 소음도 옆방에 들립니다. 가벽을 확인하는 방법은 손가락으로 쳐 봤을 때 가벼운 느낌이 나면 가벽일 확률이 높습니다. 마지막으로 가벽으로 이뤄지면 바람 불때 웃풍 때문에 추울 수 있습니다.10. 수납공간 확인하기대부분 풀옵션인 방에는 수납공간이 있는데, 살다보면 짐이 늘기 때문에 수납공간이 어느 정도 확보된 집을 추천합니다.11. 난방은 꼭 개별 난방인 집을 선택하기중앙 난방인 집은 집주인이 난방을 통제하는 시스템인데 비추합니다. 추울 때 마음대로 보일러 못 키고 가스비도 1/n이여서 가스비 폭탄이 나올 수 있습니다.12. 창문이 적당히 커야 합니다.음식만들 때부터 여러 상황에서 환기를 해야하는데, 창문이 작으면 골치아픕니다.13. 입주한다면, 짐을 들이기 전에 빈 방의 사진을 찍는다.나중에 이사가거나 퇴실할 때, 집에 하자가 생겼을 때 집주인이 간혹 보증금에서 까고 준다는 경우가 있기 때문에 입주시 사진을 찍어두고 입주 시 집주인에게 말합니다.14. 중개수수료 미리 지급하지 않는 것을 권장드립니다.원래 중개수수료는 입주날 주는 것이 맞는데 먼저 요구하는 중개사분들이 있습니다. 서로 합의가 되서 그렇게 하겠다면 문제 없겠지만 사람이 받을 돈이 있는 상황과 이미 받은 상태에서의 상황은 다르다고 생각합니다.1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 확인2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기3. 전입신고 및 확정일자 받기4. 전세금 반환 보증보험 가입하기5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)
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Q. 전세 연장 계약시에도 중개비를 내나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.보증금 변동이 없고 기존 조건과 그대로 계약을 연장하시거나 보증금을 감액할때는굳이 중개사를 끼지 않고 쉽게 계약이 가능하므로 중개수수료가 들지 않게 할 수 있습니다.다만 보증금을 증액하는 경우에는 계약서를 새로 써야하고 복잡한 절차들이 있기 때문에중개사를 통해서 계약을 맺는 것이 안전하며 그 과정에서 중개수수료가 발생할 수 있습니다.아니면 부동산 계약 대필료를 중개사한테 10만원~20만원 정도 지불하고 계약서 작성에 도움을 받는 방법도 있습니다.
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Q. 부동산 중개수수료 내는방법?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.중개보수 요율과 한도액에 대해서 질문을 주셨는데요.우선 중개수수료를 산정할때 부동산의 평수가 아니라 가격(거래금액)에 의해 중개수수료가 달라집니다.그리고 요율을 정상적으로 곱해서 계산을 하더라도 해당 부동산이 한도액 규정이 있다면한도액을 넘길 수 없습니다. 대표적으로 주택 매매를 했는데 거래금액이 5천만원 미만이면 중개수수료 한도액 25만원을 초과할 수 없습니다. 아래 요율표를 참조해주세요.
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Q. 전세관련 문의드려요 2개월뒤 재계약인에
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.전월세상한제와 계약갱신청구권에 대해 질문을 주신 것 같은데요.임대차보호법상 임대인은 재계약 시 임대료를 5% 초과로 증액할 수 없어서 12프로 올려서 12프로를 다 내셨다면 임차인은 초과분에 대해서 반환을 청구할 수 있습니다. 그리고 계약갱신청구권은 임차인이 행사할 수 있는 권한이며 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 임대인이 실거주하겠다는 의사를 밝혔다면 이는 정당한 사유에 해당되어 임차인은 계약 만료 시 집을 빼줘야 합니다. 그러나 계약 만료 이후에 임대인이 실거주 하지 않고 다른 사람에게 임대를 했다면 손해배상과 이사비용을 청구할 수 있으니 이 부분 참고하셔야 될 것 같습니다.
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Q. 지금이 토지 매입 시점인지 아닌지요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.어느 시점이 최적의 매수 타이밍인지는 판단하기 어렵습니다.다만 거시 경제적인 관점에서 보면 현재 금리인상으로 부동산 가격이 전체적으로 하락하는 추세라고 보시면 됩니다.앞으로도 금리를 지속적으로 올리지 아니면 더이상 올리지 않고 유지할지 추이를 계속 지켜보시는 것이 좋을 수 있습니다.여유가 되신다면 지금도 매수를 적극적으로 하셔도 좋지만 금리인상 때문에 치솟은 대출이자를 감당하기 부담스러울 정도로대출을 껴서 토지를 매입하시는건 추천드리지 않습니다.
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Q. 깡통전세 란게 무엇인가요..?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변을 드리겠습니다.1. 깡통전세란 무엇인가?통상적으로 전세가는 매매가의 60~70% 이내에 형성되는데전세가가 매매가와 시세가 비슷하거나 그보다 더 높을 경우에는 깡통전세라고 합니다. 2. 전세계약 시 유의할 점- 등기부부본을 직접 발급 받아서 확인- 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기- 전입신고 및 확정일자 받기- 전세금 반환 보증보험 가입하기- 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)- 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기- 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기- 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)- 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기- 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)
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Q. 부동산 전문가님 부동산 계약건 질문해여!
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.직거래를 하실때 꼭 체크해야되는 부분을 말씀드리겠습니다.우선 등기부부본을 직접 발급하셔서 등기에 기재되어 있는 인적사항과 신분증을 대조하여 집주인 본인여부를 꼭 확인하셔야되고 대출이 많거나 근저당이 밀려있으면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있기 때문에 등기부부본에 가압류/근저당/대출 부분을 확인하셔야 됩니다. 그리고 등기부에 나와있는 소유주의 통장으로 계약금, 잔금 등을 직접 이체하시는게 좋고 현금으로 내면 영수증을 반드시 받으셔야 됩니다.
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Q. 아파트 누수생겼는데 대책 있을까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.배관의 문제로 누수가 되는 경우는 윗층 전유부분의 하자에 주로 해당되지만 문제의 원인이 확실히 전유부분인지 공용부분인지 파악할 필요가 있습니다. 전유부분이 문제라면 윗층 소유자의 책임으로 봐서 윗층 소유자가 손해를 배상하거나 보수를 해줘야 되고 공용부분이 문제라면 보통 아파트 입주자대표회의에서 장기수선충당금으로 보수합니다.
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Q. 전세는 기본적으로 2년계약인가요??
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.임대차보호법 상 계약기간이 2년미만으로 체결하였더라도 계약기간을 2년으로 보고 있습니다. 즉, 기본 2년이 보장되고 임차인은 임대인에게 추가로 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 따라서 법상으로 계약갱신청구권 행사까지 포함해서 총 4년의 전세기간을 보장 받으실 수 있습니다.
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Q. 부동산가격전망이 궁금합니다~!
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.향후 부동산 가격이 오를지 내릴지 확실하게 예측하기 어렵습니다. 다만 현재 금리인상으로 부동산 가격이 하락하는 추세이고 앞으로 물가 안정이 잘 개선되지 않아서 금리인상이 지속된다면 시세가 더 하락할 수도 있습니다. 거시적인 경기 흐름을 잘 지켜보시면서 투자 판단을 하시면 될 것 같습니다.