안녕하세요 반갑습니다
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Q. 전세계약시 전세보증보험은 어떻게 하는거인가요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.전세보증보험을 가입하면 기간 만료 후에 임대인한테 돌려받지 못한 전세금을 주택보증공사 또는 보험사를 통해서 대신 돌려받을 수 있다고 하지만 임차인이 보증보험 가입을 필수로 해야되는 것은 아닙니다. 다만 보증보험 가입 없이 임대인에게 보증금을 돌려받아야 한다면 전세금반환소송 등 복잡한 법적절차를 거쳐야 할 수 있으며 이 과정에서 상당한 시간과 비용이 들기 때문에 만일의 상황을 대비하여 가입을 하시는게 좋습니다. hug전세보증보험은 네이버 부동산, 카카오와 연동되어 인터넷으로 쉽게 할 수 있습니다. 네이버 부동산 어플 설치하셔서 가입하시는걸 추천드립니다.
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Q. 집을 사야되는데 처음입니다 도와주세요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.전월세를 구하실때 여러가지로 신경써야 될 부분들이 많아서 생각이 복잡해질 수 있습니다.집을 보러 가시거나 계약을 할때 아래 10가지는 체크해보시는걸 권장드립니다.1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 확인2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기3. 전입신고 및 확정일자 받기4. 전세금 반환 보증보험 가입하기5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)
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Q. 지금 시기에 매매,전세 골라야한다면??
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.세금 혜택을 받을 수 있더라도 금리 인상 부분도 중요하게 고려하셔야 될 것 같습니다.이미 자가로 아파트를 가지고 있는데 더 좋은 집을 매매하시려고 하신다면금리가 올라가는 추세에 무리하게 대출을 끼고 하는건 권장드리지 않습니다.사정 상 새로운 집을 꼭 구해야 하는 상황이 아니시라면 경기 흐름을 지켜보시면서지금 상황을 유지하는 것도 나쁘지 않을 것 같습니다.
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Q. 요즘 전세에서 월세나 반전세로 가는 정확한 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.정부의 부동산 규제정책도 월세나 반전세를 선호하는 사람들이 늘어나게 된 원인 중 하나입니다.임차인은 금리 인상으로 전세자금 대출 이자 부담이 커진 이유로 월세 선호도가 높아졌고 임대인은 보유세 정책으로 세부담이 커져서 월세를 받고자 하는 수요가 많아지게 됨으로써 양쪽 간에 수요가 맞아떨어졌습니다.또한, 과거에 반전세는 없어지는 추세였는데 2021년에 개정된 부동산거래신고제 의무화로 인해 월세 30만원 이상의 부동산 계약은 신고를 해야하고 이러한 신고절차를 회피하고자 30만원 초과하는 월세분을 전세금으로 전환하면서 다시 나타났습니다.
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Q. 매매허가지역이 무엇인가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.토지거래허가구역에 대한 질문을 주신것 같은데요.투기적 토지거래의 성행과 이로 인한 지가의 급격한 상승을 방지하기 위한 취지에서 토지거래허가구역을 지정하게 됩니다. 그러나 토지거래에 관하여 더 이상 허가를 받지 않아도 지장이 없으면 토지거래허가구역을 해제할 수 있는데 이 경우 규제가 풀렸기 때문에 지가가 상승하게 될 것입니다.
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Q. 월세금 5%상한은 임대사업자가 아니라면 안지켜도 되나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드리겠습니다.주택임대차보호법 상 재계약시 임대인이 임대료 5% 초과해서 증액할 수 없는 규정이 있으며 이는 임대사업자 뿐만 아니라 모든 임대인이 준수해야 되는 사항입니다.임대인이 5% 초과해서 임대료를 받은 경우 초과분을 임차인에게 환급해야 됩니다. 민간임대주택법 제 5조에 따른 등록 임대사업자는 임대료 증액 규정을 위반하면 3000만원 이하의 과태료를 부과합니다.
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Q. 지인이 앞으로 농업경영체 등록이 어려워 진다고 해서 질문드려요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.농업경영체 등록 기준에 관해서 질문을 주셨는데요.등록기준은 아래와 같습니다.1. 농작물 재배하는 경우- 1,000㎡ 이상의 농지에 농작물 재배- 농지에 660㎡ 이상의 채소・과실・화훼작물(임업용 제외) 재배- 농지에 330㎡ 이상의 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스 시설을 설치하여 농작물 재배2. 가축 사육하는 경우- 330㎡ 이상의 농지에 「농지법 시행규칙」 제33조에 규정된 축사관련 부속 시설을 설치하여「농업인 확인서 발급규정」 별표2 기준 이상의 가축규모를 사육하는 사람- 330㎡ 이상의 농지에 「농업인 확인서 발급규정」 별표3 기준 이상의 가축사육시설 면적에 별표2 기준 이상의 가축을 사육하는 사람- 「축산법」 제22조에 따라 종축업, 부화업이나 가축사육업을 허가받은 사람 또는 등록한 사람3. 곤충 사육하는 경우- 「곤충산업의 육성 및 지원에 관한 법률」 제12조에 따라 곤충의 사육 또는 생산에 대해 신고확인증을 받은 자로서 별표4의 사육규모 이상으로 대상곤충을 사육하는 사람출처: 국가법령센터
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Q. 임대 월세 5% 상한선 계약자와 협의시 1년마다 바꿀수도 있나요? 년차마다 임대료를 올려야 할 상황이라서요.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드리겠습니다.임대차보호법 상 2년 미만 임대차 계약이라도 임대차 기간을 2년으로 보고 있으며 임대료 증액도 마찬가지로 2년 단위로 직전 임대료의 5% 이내 증액 제한을 받습니다. 1년마다 5% 증액한다는 특약을 추가한다고 하시더라도 특약보다 임대차보호법이 우선이기 때문에 그 특약에는 효력이 없습니다. 그렇지만 임차인이 동의하고 질문자분이 임차인과 서로 원만하게 잘 협의하였을 경우에는 1년 단위라도 증액이 가능합니다.
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Q. 원룸 1년계약하였는데 1년+ 2개월더 살 수있는지
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변을 드리겠습니다.주택임대차보호법 상 2년 미만으로 정한 임대차의 경우에는 그 계약 기간을 2년으로 보고 있고 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 따라서 1년 계약을 하셨더라도 집주인의 의사와 관계 없이 법적으로 2년 범위 내에서 기간을 연장하는 것이 가능합니다.
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Q. 경매로 나온 집을 사게 된다면
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드리겠습니다.1. 낙찰자가 처리해야 되는 일- 우선 경매대금을 납부합니다.- 낙찰대금완납증명서를 수령합니다.- 세금(취득세)를 납부하셔야 합니다.- 채권 구입 세금납부영수증, 채권매입필증 등 필요서류를 첨부하셔서 법원에 소유권이전등기촉탁 신청을 하셔야 됩니다.- 등기가 완료되면 법원에 가서 등기권리증을 수령하시게 됩니다.- 위 과정을 다 거치시면 소유권을 취득하시게 됩니다.2. 경매 매물 주의할 점싸게 나온 급매물로 큰 이득을 볼 수 있습니다. 다만 유찰 매물 같은 경우에는 법적 하자가 있을 수 있으니 하자를 꼭 체크해보시길 권장드립니다.