안녕하세요 반갑습니다
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Q. 1주택자도 청약 당첨 가능한가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.청약에 당첨되기 위해서 우선 청약 1순위 요건을 만족해야 당첨 확률을 높일 수 있는데요.공공분양은 무주택만 1순위가 될 수 있지만 민간분양은 1주택자도 가입기간, 예치금 등의 특정한 조건이 맞는다면1순위가 될 수 있습니다.따라서 질문자님은 민간분양 당첨을 노려보시는게 좋고 1순위 요건은 다음과 같습니다.1. 투기과열지구, 조정대상지역2. 청약통장 가입기간 24개월 이상3. 1주택 처분 조건으로 1순위 가능4. 예치금 기준은 지역에 따라 다르므로 아래 사진을 참고해주세요.
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Q. 전세계약중인데 집주인이 바뀌었어요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.2가지로 나눠서 답변 드리겠습니다.1. 전세보증보험 가입시기전세계약기간의 2분의 1이 경과하기전까지 보증보험은 조건이 맞는다면 언제든 가입하실 수 있습니다.2. 보험에 가입하지 않았을 경우 선순위로 보증금을 돌려받을 수 있는가?집주인이 바뀌어도 새로운 집주인에게 대항력이 있고 집주인보다 선순위 입니다. 따라서 또 다른 선순위 권리자가 있지 않는 한 우선 변제를 받으실 수 있습니다.
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Q. 부동산과 금리의 관계가 궁금해요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.부동산과 금리인상과의 상관관계에 대해 간략하게 설명을 드리겠습니다.우선 금리를 인상하게 되면 대출금리가 높아지게 됩니다.이에 따라 대출이자를 감당하기 어려워지는 사람들이 늘어나고대출을 끼고 부동산을 구입했던 분들은 매도 압력을 받고 대출을 끼고 부동산을 매수하려는 사람들은 매수하는걸 꺼리기 때문에부동산 가격이 하락하게 됩니다.
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Q. 경매참여시 주의점은 뭐가있을까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.부동산 경매 입찰 시 주의사항에 대해서 몇가지 알려드리겠습니다.1. 되도록 급매로 취득하자!경매로 부동산을 취득하시게 되는 경우에는 취득세, 명도비, 중개수수료 등 부수적인 비용이 발생하고 실제 거래가격과 호가만 보고 섣불리 경매 입찰을 하시면 안됩니다. 입찰을 하실때 부수적 비용까지 포함해서 입찰 여부를 판단하셔야 되고 가급적 급매물을 취득해야 부동산 투자로 이득을 보실 수 있습니다.2. 유찰 매물은 의심하자!유찰된 매물이 상대적으로 가격이 저렴하므로 입찰자에게 좋은 기회라고 말씀하시는 분들도 있지만 사실 유찰 매물은 유찰되었던 마땅한 이유가 있을 수 있습니다. 예를 들어 공유지분만 경매가 올라올 경우 나머지 지분을 인수해야 될 수가 있어서 공유물 분할 소송까지 번질 수 있습니다. 따라서 유찰 매물을 확인하실때 법적 하자가 없는지 꼭 체크해보셔야 됩니다.3. 선순위 임차인이 존재하는지 체크!경매에 낙찰하였을 경우 말소기준 권리 위에 설정된 권리들이 말소되는지 인수되는지를 확인해보셔야 됩니다. 그 중에 선순위 임차인이 있는 경우 선순위 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하거나 임대차 기간을 연장하게 되어 낙찰자에게 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 선순위 임차인 존재 여부는 꼭 확인해보셔야 됩니다.
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Q. 집갑이 떨어질까요 말까요 궁금
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.부동산 가격이 저점인지 파악하기 어렵고 미래의 가격을 예측하는 것은 상당히 어렵습니다. 하지만 전반적인 세계 경제 흐름으로 봤을때 금리 인상이 부동산 시장 가격 하락에 크게 기여했다고 볼 수 있습니다.앞으로의 금리 인상 여부는 물가가 어느 시기에 안정화가 될지에 따라 달라질 것으로 보입니다.
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Q. 아파트 구입시에 세금은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.아파트 구입시 취득세를 냅니다.보통 비조정대상지역 등 주택 매입 시에는 가격 별로 일반주택세율(1~3%)을 내고조정대상지역 주택을 사거나 다주택자는 경우에 따라 중과세(8%,12%)를 부과할 수 있습니다.
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Q. 월세가 4달째 밀렸는데 어떻케 해야 하나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.월세가 밀렸을 경우 다음과 같이 법적 조치를 취할 수 있습니다. 1. 지급명령신청 법 제도를 이용해 연체금을 받아내는 방법이고 임차인이 연체에 대해 이의를 제기하지 않으면 법원은 임차인에게 지급명령을 결정하며 재판장에 가서 재판을 받는 등의 절차 없이 신청 서류 제출만으로 이용이 가능합니다. 2. 명도소송 월세 안내고 버티는 세입자에 대한 대응방식입니다. 3. 제소전화해앞서 말씀드린 명도소송은 시간과 비용이 많이 든다는 단점이 있기 때문에 판사 앞에서 강제력 있는 합의를 진행하는 제소전화해를 통해 소송으로 인한 피해를 줄일 수 있습니다. 제소전화해는 명도소송보다 시간과 비용을 절약할 수 있으며 승소 판결과 동일한 효력을 가지는데요. 만약 임차인이 이에 따라 합의한 내용을 따르지 않을 경우 임대인은 화해조서를 근거로 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다.4. 보증금 공제법적인 문제까지 번지면 난감해지기 때문에 월세를 연체하면 보증금에서 제하라는 임차인도 많습니다. 그러나 임차인이 가지는 그런 논리로는 채무 불이행의 책임에서 벗어나는 것은 아니고 임대인이 보증금에서 월세를 제해야 할 의무도 없습니다. 그래서 임대차 계약 때 계약서에 별도의 약정으로 법정이율을 기준으로 한 연체이율을 기입하는 것이 좋습니다.
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Q. 지금 집을사야 할까요?? 전세를 살아야 할가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.이번 정부는 부동산 정책을 완화하는 방향으로 가고 있는데 생애최초 주택 구입 가구에 대해 주택담보대출 비율을 80%로 조정한다고 합니다. 그런데 대출 비율이 늘어나면 그만큼 이자부담도 상당히 높을 것이고 심지어 세계적으로 금리인상을 하는 추세이기 때문에 서민들 입장에서는 정부 차원에서 부동산 정책을 완화한다 하더라도 여전히 내 집 마련하기가 어려울 것이라고 예상됩니다. 상황이 더 좋아질때까지는 매매보다는 전세가 조금 더 나을 수도 있다고 생각합니다.
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Q. 부동산전망과 바뀐부동산정책에대해서~
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.가격 전망은 예측하기 어렵지만 일단 급격한 금리인상으로 부동산 시장이 많이 위축된 상황이고 체계적으로 물가가 계속 잡히지 않는다면 추가적인 금리인상도 배제할 수 없습니다. 부동산 가격이 더 하락할 가능성이 존재합니다. 정권이 바뀌면서 지난 정부의 임대차 3법 부작용을 최소화 시키고자 상생임대인의 요건이 대폭 완화되었습니다. 공시가격 9억 원 이하의 금액인 상생임대인의 기준을 폐지하고 1주택자로 전환할 계획이 있는 다주택자, 등록임대사업자도 상생임대인으로 인정하기로 했습니다. 2024년 12월 31일 전에 계약갱신(혹은 신규계약)을 하면서 보증금을 5% 이내로 인상하는 상생임대인에게는 조정대상지역에서 1주택자 양도세 비과세 특례적용을 위한 2년 거주요건을 갖춘 것으로 인정받는 혜택을 받을 수 있습니다.
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Q. 전세,반전세 계약 관련 질문입니다.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.전세, 반전세, 월세 각각 장단점이 있기 때문에 어떤게 더 좋다고 말씀드리기는 어렵고 개인 사정에 따라 적합한 방식으로 임차하시면 될 것 같습니다. 월세의 좋은 점은 매월 집세를 내는 대신에 전세보다는 보증금의 부담이 적습니다. 전세 사기를 방지하는 법에 대해서는 아래 10가지 항목을 체크해주시길 바랍니다.1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 확인2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기3. 전입신고 및 확정일자 받기4. 전세금 반환 보증보험 가입하기5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈)6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기