안녕하세요 반갑습니다
부동산
Q. 자연녹지 대지로 변경할수 있나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사 입니다.농지를 대지로 용도변경하기 위해서는 건축을 해서 주택의 사용승인을 해야 대지로 변경이 가능합니다. 다만 건축허가 후 착공시기를 1회에 한해 1년을 연장해주기도 합니다. 농지전용과 건축허가 후에 준공까지 주어지는 기간은 최대 4년으로 그안에 주택을 지어야 용도변경이 가능해집니다.
부동산
Q. 리모델링에 대해 궁금한게 있어요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.리모델링은 건축물을 해체와 재배치, 추가의 과정을 거쳐 공간을 전면 재창출하게 되며 수직증축, 수평증축 둘다 가능합니다.수평증축은 아파트를 동서남북으로 늘려서 주거면적을 넓히는 방식이며 안전진단 C등급 이상을 충족하면 추진할 수 있다. 보수보강비가 수직 증측에 비해 상대적으로 저렴한 장점이 있고 인허가도 수월한 편입니다.수직증축은 골조 등 구조의 안전성이 보장되면 추진할 수 있는 방식이며 안전진단 B등급 이상이어야 가능합니다. 증가하는 세대를 분양해 사업비 조달이 가능하다는 장점이 있습니다. 다만 안전성 기준이 높기 때문에 수평증축보다 훨씬 추진하기 까다로운 단점이 있습니다.
부동산
Q. 몇살 정도 돼야 청약 가점이 좋나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.청약가점 항목은 무주택기간, 부양가족수, 가입기간 등으로 구성되고 만점이 총 84점입니다. 나이에 관한 가점은 무주택기간, 부양가족수 산정기준에서 찾아보실 수 있습니다. 청약가점제에 관해 잘 정리된 글을 공유해드리고 참고하셔서 가점을 높이셨으면 좋겠습니다.https://brunch.co.kr/@dabang/31
부동산
Q. 청약을 계속 넣는 게 좋을까요??
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.청약통장을 재가입하셨다면 재당첨 제한에 따라 일정기간 동안은 청약에 당첨될 수 없습니다. 그러나 나중에 또 청약에 당첨되기 위해서 새로 청약통장을 만들어서 꾸준히 납입금액과 납입기간을 채우는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 부동산 전매제한인 경우, 증여도 안되나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.전매제한은 그 주택의 정해진 전매제한기간이 지날때까지는 전매하지 못하게 막습니다. 여기서 전매는 상속을 제외한 매매, 증여, 그 밖의 권리 변동 행위는 전매를 제한하고 있습니다. 따라서 해당 사안은 배우자 증여 등의 사유를 제외한 모든 증여행위는 전매제한 대상입니다. 전매제한 예외사항은 법적으로 제한적으로 규정되어 있고 아래 참조부탁드립니다.전매제한 예외(1) 세대원이 근무 또는 생업상 사정이나 질병 치료, 취학, 결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별 자치시, 특별자치도 시, 시군으로 이전하는 경우(단, 수도권 제외)(2) 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우(3) 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우(4) 이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우(5) 공익사업시행으로 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자 알선으로 공급받은 경우 포함)으로 시장, 군수, 구청장이 확인하는 경우(6) 분양가상한제 적용주택이나 수도권에서 공공택지 외 택지에서 건설 공급되는 주택 소유자가 국가 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우.(7) 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우
부동산
Q. 금리인상에 따른 부동산 전망??
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.부동산 전망을 쉽게 예측할 수는 없습니다. 다만 치솟는 물가로 인해 빅스텝 금리인상을 계속 해왔는데 물가가 잡혀야 금리인상을 멈추고 부동산 등자산시장이 안정을 찾을 것이라 예상됩니다. 현재 상황에서는 부동산 가격이 더 하락할 가능성이 높다는 의견이 지배적입니다.
부동산
Q. 오피스텔 매매 관련 양도소득세
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.업무용 오피스텔은 주택수에 산정하지 않고 주거용 오피스텔인 경우에는 주택과 동일하게 취급을 받게 됩니다. 따라서 주거용 오피스텔 1채만 보유하면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받게되고 오피스텔이 조정대상지역에 속해있으면 2년 실거주 요건을 채워야 합니다.
부동산
Q. 아버지가 사기를 당해서 맹지를 사셨다고 합니다.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.맹지란 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지를 말합니다. 도로와 접하는 토지가 정상적인 토지인데 맹지를 사면 건물을 지을때 많은 제약이 있고 허가 조차 나지 않을 수도 있습니다.보통 계약하기 전에 현장에 나가서 거래하고자 하는 부동산을확인하고 계약을 맺는데 아버지께서 어떤 일이 겪으셨는지 대화를 나눠보시길 바랍니다.
부동산
Q. 임차인이 월세,중개수수료 지불하지않고있어요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.중개수수료는 중개사분이 해결하셔야 되는 문제이고 월세 연체에 대해서 답변 드리겠습니다. 무엇보다 가장 좋은 방법은 임차인과 소송까지 가기엔 임대인들의 부담이 크다 보니 결국 원만한 타협을 통해 임대차 관계를 유지해 나가는 편이 중요하겠습니다. 다만 원만하게 타협이 되지 않을 경우 해결 방법도 강구하셔야 됩니다. 우선 차임의 2개월 치의 연체가 있는 경우에는 이에 대해서는 즉시 임대차 계약을 해지하고 인도 청구가 가능합니다. 그 외의 방법들은 4가지로 정리해볼 수 있습니다.1. 지급명령신청 법 제도를 이용해 연체금을 받아내는 방법이고 임차인이 연체에 대해 이의를 제기하지 않으면 법원은 임차인에게 지급명령을 결정하며 재판장에 가서 재판을 받는 등의 절차 없이 신청 서류 제출만으로 이용이 가능합니다. 2. 명도소송 월세 안내고 버티는 세입자에 대한 대응방식입니다. 세입자로부터 2회 이상 월세 미납한 경우 집주인이 명도소송을 낼 수 있습니다. 계약이 끝났으니 집 비우고 부동산 반납하라는 소송인 명도소송은 계약 기간이 만료된 이후에도 할 수 있고요. 점유 이전금지 가처분을 해야 임차인을 법률적으로 묶어둘 수 있습니다.3. 제소전화해앞서 말씀드린 명도소송은 시간과 비용이 많이 든다는 단점이 있기 때문에 판사 앞에서 강제력 있는 합의를 진행하는 제소전화해를 통해 소송으로 인한 피해를 줄일 수 있습니다. 제소전화해는 명도소송보다 시간과 비용을 절약할 수 있으며 승소 판결과 동일한 효력을 가지는데요. 만약 임차인이 이에 따라 합의한 내용을 따르지 않을 경우 임대인은 화해조서를 근거로 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다.4. 보증금 공제법적인 문제까지 번지면 난감해지기 때문에 월세를 연체하면 보증금에서 제하라는 임차인도 많습니다. 그러나 임차인이 가지는 그런 논리로는 채무 불이행의 책임에서 벗어나는 것은 아니고 임대인이 보증금에서 월세를 제해야 할 의무도 없습니다. 그래서 임대차 계약 때 계약서에 별도의 약정으로 법정이율을 기준으로 한 연체이율을 기입하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 상가 묵시적갱신후 해지 시 임차료 문의
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.임차인이 7.20에 해제의사를 밝혔으므로 법상으로는 해지의 효력은 10.20에 발생합니다. 10월 1일에 계약이 시작하더라도 10월 1일 전까지는 임차인 지위가 유지되기 때문에 8,9월달 임차료, 관리비를 지급하는게 당연합니다. 임차인한테 8,9월달 임차료 줘야한다고 대화를 해보시고 임차인이 이에 응하지 않는다면 보증금에서 공제하는 방법을 생각해보셔야 할 것 같습니다.