안녕하세요 반갑습니다
부동산
Q. 오피스텔 연장 계약시 계약서 꼭
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.임대차보호법상 2년 미만으로 정한 임대차 계약 기간은 2년으로 보기 때문에 1년으로 정했다 하더라도 임대차 기간 2년으로 법에 의해 보장된다고 합니다. 하지만 임차인이 2년 미만의 임대차를 주장할 수 있기 때문에 1년 연장만 해서 계약을 맺는 것도 가능합니다. 계약서는 이전과 내용이 바뀌기 때문에 다시 작성하셔야 될 것 같습니다.
부동산
Q. 임대인이 들어온다고 집 빼주는데 빈집으로 매매하려고 하는데 이거 법적으로 문제 없나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.임대인이 실거주를 목적으로 갱신 거절이 가능하지만 2년 내에 정당한 사유 없이 목적 주택을 매매한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.문제는 실거주 목적 갱신 거절 이후 제 3자에게 임대한 경우에 대해서만 손해배상을 규정하고 있으며 매매에 대해서 규정하고 있지 않습니다.이 사안에 대해 국토교통부와 주택임대차분쟁조정위원회는 실거주 목적으로 임차인을 퇴거시킨 경우 2년 동안 주택을 매매하지 못하는 것으로 보아야 한다는 취지의 해석을 내놓았습니다.즉, 민사소송이 제기될 경우 법원이 갱신거절 후 매매도 그에 준하여 판단할 가능성이 높겠습니다. 다만 논쟁의 여지가 있는 사안입니다.
부동산
Q. 아파트 가격 향후 어떤지 궁금 합니다
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.이전에는 제로 금리 시대여서 부동산 가격이 폭등했는데 현재는 급격한 금리인상과 맞물려서 부동산 등 자산시장이 하락하고 있습니다.물가가 잘 잡히지 않아서 금리를 앞으로도 계속 올릴 가능성이 높고 이에 따라 부동산 가격도 하락할거라는 의견이 지배적입니다.
부동산
Q. 여유돈 하나 없이 영끌로 4억짜리 아파트 입주할 수 있을까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.금리가 오르지 않는 상황이어도 영끌은 위험한데 현재처럼 금리가 오르는 추세에서는 더 위험성이 있습니다.계산을 해보시고 감당하기 많이 어려우시다면 프리미엄 붙여서 처분하는 방법도 생각해보셔야 될 것 같습니다.
부동산
Q. 부동산중개료 매수인 매도인 둘다 똑같이 주는건가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.중개보수는 중개의뢰인(매수인/매도인, 임차인/임대인) 각각 쌍방으로 받습니다.중개수수료 요율대로 계산해서 수수료가 300만원이 나왔다면 중개사는 매도인과 매수인한테 각각 300만원을 받습니다.따라서 공인중개사는 600만원 수입이 생깁니다.
부동산
Q. 부동산 조정지역 매매 양도세 질문입니다.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.2개의 주택 중 1개의 주택이 비조정지역인 경우 신규 주택의 취득일부터 종전주택을 3년 내에 매도하시면 비과세 혜택을 받습니다. 단, 종전주택이 조정지역이기 때문에 2년 보유, 2년 거주 요건을 충족시켜야 합니다.질문에 기초하여 답변 드리는것이라 결과가 달라질 수 있는 점 유의하시길 바랍니다.
부동산
Q. 공무원부부입니다 임대사업자에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.말씀하신대로 주택임대사업자 등록하시면 세금 혜택이 있습니다. 다주택자이신데 재산세, 종부세가 부담스러우시면 양도세 혜택이 제일 많은 주택 1채를 처분하시는 방법도 생각해보시는 것을 추천드립니다.
부동산
Q. 부동산 개입시 묵시적 갱신 가능여부
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.법상으로는 임대인이 계약만료 6개월 전~1개월 전까지로 보므로 40일 전이라면 묵시적갱신이 아닙니다.묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.
부동산
Q. 상가의 종류와 특성에 대한 문의
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.상가의 종류는 여러가지가 있습니다.1. 아파트 상가 - 아파트 입주민의 편의를 위해서 설치한 상가입니다. 안정적인 단지 수요 확보와 지속적인 임대수익을 얻을 수 있지만 임대업종이 제한적이며 시세상승이 낮은 편입니다.2. 주상복합, 오피스텔, 오피스텔 상가- 주로 교통이 좋은 상업지역에 공급되며 일반적으로 상가보다 아파트, 오피스텔 등 주택 분양이 우선 형성되고 나중에 상가 분양을 하게 됩니다. 지하철과 연결되는 좋은 위치, 유동인구확보, 자체수요확보가 장점이고 면적에 비해 높은 금액과 동일 업종끼리 경쟁이 생길 수 있는 단점이 있습니다.3. 중심상업지 상가-다른 지역보다 지가가 높아 분양가격도 높습니다. 투자가치가 높고 다양한 업종을 유치할 수 있는 장점이 있지만 활성화 시간이 길며 가격이 비싼 단점이 있습니다.4. 근린상가 멀지 않는 곳에 있는 상가를 의미하며 동네에 흔히 있는 상가에 생활 밀접 업종이 영업하는 편의시설이 많이 들어가 있습니다. 단지내 상가나 주상복합보다 저렴하지만 주변에 비슷한 업종이 많으면 경쟁이 치열할 수 있습니다.
부동산
Q. 사회 초년생 전세 계약시 주의사항
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.전세계약을 하고자 하실때 전세사기를 최소화 하시려면 아래 10가지 항목을 꼼꼼하게 확인하실 것을 권장드립니다.1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 확인2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기3. 전입신고 및 확정일자 받기4. 전세금 반환 보증보험 가입하기5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈)6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기