안녕하세요 반갑습니다
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Q. 매매 계약 후 계약파기시 계약금은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.민법 제565조에 매매계약에서 '당사자 어느 일방(매도인 또는 매수인) 중 어느 한 명이라도 이행에 착수를 하기 전이라면 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 지급함으로써, 매수인은 이미 지급했던 계약금을 포기함으로써 각 매매계약을 자유롭게, 일방적인 의사표시로서 해제할 수 있다고 정하고 있습니다.이행에 착수하기 전이라고 함은 계약금만 지급하고 중도금을 지급하기 전까지를 말합니다.
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Q. 금리는 어떻게 부동산 경기에 영향을 주나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.우리가 부동산가격과 금리에 대해 얘기를 할때는 금리가 부동산가격에 영향을 미친다고 보는 것이 일반적입니다. 한국은행이 기준금리를 인상하면 시중은행들도 따라서 대출금리를 올립니다. 그러면 대출을 받아 부동산을 구입하는 사람의 부담이 늘어나기 때문에 부동산에 대한 사람들의 수요가 줄고, 부동산 가격은 하락하게 됩니다. 반대로 이자율이 하락하면 사람들이 대출을 늘려 부동산을 구입하려 하기 때문에 부동산에 대한 사람들의 수요가 늘고, 부동산가격은 상승합니다.
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Q. 부동산 특별조치법에 대해서 요쭙고 싶어요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.특별조치법은 '부동산등기법'에 의해 소유권 보존등기가 돼 있지 않거나 등기부 기재가 실제 권리관계와 일치하지 않는 부동산에 대해 한시적으로 용이한 절차를 거쳐 등기할 수 있도록 조치한 법입니다. 올해 8월 4일까지만 시행하기 때문에 빨리 신청하셔야 됩니다. 시기 놓치면 다음에 또 시행될때까지 기다리셔야 됩니다.1. 시행기간 : 2020. 8. 5. ~ 2022. 8. 4까지(2년간) 확인서 발급 접수건2. 적용범위1995. 6. 30 이전매매·증여·교환 등 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산 및 상속받은 부동산,소유권보존등기가 되어있지 아니한 부동산.※ 단, 소유권 귀속에 대한 소송이 진행 중인 부동산은 적용 제외.3. 내용가. 이 법의 적용대상 부동산을 이 법 시행일 현재 토지대장 또는 임야대장에 등록되어 있는 토지 및 건축물대장에 기재되어 있는 건물로 함(제2조).나. 국가와 지방자치단체는 이 법의 시행에 관한 홍보에 적극 노력하도록 함(제3조).다. 이 법의 적용범위를 이 법의 적용대상 부동산으로서 1995년 6월 30일 이전에 매매·증여·교환 등의 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산, 상속받은 부동산과 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산으로 함(제4조).라. 이 법의 적용지역 및 대상을 읍·면 지역의 토지 및 건물, 특별자치시 및 인구 50만 미만의 시 지역의 농지 및 임야, 광역시 및 인구 50만 이상의 시 중에서 1988년 1월 1일 이후 직할시·광역시 또는 그 시에 편입된 지역의 농지 및 임야로 하되, 수복지구는 적용대상에서 제외함(제5조).마. 미등기부동산을 사실상 양도받은 사람 등은 확인서를 첨부하여 해당 부동산의 대장소관청에 대장상의 소유명의인 변경등록 또는 복구등록을 신청할 수 있도록 하고, 변경등록 또는 복구등록된 대장상의 소유명의인은 그 대장등본을 첨부하여 자기명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있도록 함(제7조).바. 이 법에 의한 등기를 신청하고자 하는 경우 해당 부동산의 대장소관청에서 발급하는 확인서를 발급받도록 하고, 그 확인서를 발급 받으려는 사람은 시·구·읍·면장이 위촉하는 5인 이상의 보증서를 첨부하여 서면으로 신청하도록 하며, 이를 접수한 대장소관청은 이해관계자에 대한 통지, 현장조사, 공고 등을 거친 후 확인서를 발급하도록 하되, 공고기간 내에 이의신청이 있는 부동산에 관하여는 그 이의에 대한 처리가 완결되기 전에는 확인서를 발급하지 못하도록 함(제11조).사. 대장소관청은 이 법에 의하여 작성된 보증서 및 확인서 등의 자료와 기록을 법률의 유효기간이 경과한 다음날부터 10년간 보존하도록 함(제13조).아. 대장소관청은 현장조사 등 이 법에 따른 업무를 수행하기 위하여 가족관계 등록사항에 관한 전산정보자료, 부동산등기정보자료 등 필요한 자료를 관계기관의 장에게 요청할 수 있도록 함(제14조).자. 이 법은 시행일로부터 2년간 효력을 가지도록 하되, 이 법 시행 중에 확인서의 발급을 신청한 부동산 등에 대하여는 유효기간 경과 후 6개월까지는 이 법에 따른 등기를 신청할 수 있도록 함(부칙 제2조).
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Q. 아파트 전세 계약을 하고자 합니다. 유의사항 을 알려주세요.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.아래 10가지를 참고하시고 전세계약을 진행하시는 것을 권장드립니다.1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 확인2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기3. 전입신고 및 확정일자 받기4. 전세금 반환 보증보험 가입하기5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈)6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기
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Q. 임대인실거주2년 양도세 60%공정율 적용
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.전세값을 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 상생임대인에게 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 실거주 요건(2년)이 면제됩니다. 양도세 비과세 혜택에 관한 내용이고요.또 올해 분 종합부동산세 부담을 줄이기 위해 주택분 종합부동산세 공정시장가액비율이 100%에서 60%로 인하됩니다.
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Q. 월세 밀리면 그에따른 이자를 매길 수 있나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.임차인이 월세를 체납했을 경우 임대인이 연체이자를 요구하는 것이 가능한지 질문을 주셨는데 임대차 계약할 당시에 체납시 연체이자에 관한 특약을 기재하지 않는 이상 청구는 어렵다고 봐야됩니다. 이론상 청구는 가능하지만 법원에 지급명령을 신청하거나 소송을 제기해야 되기 때문에 시간과 비용이 많이 들어서 되도록이면 원만하게 합의하여 해결하시는게 좋습니다.
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Q. 아파트 매입 후 실거주 중인데 1년안에 팔면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.지금 실거주 중이시라면 2년이상 실거주를 해야 1년에 4%씩 양도세 장기보유특별공제 혜택을 받기 때문에 공인중개사분이 집을 팔지 말라고 하신것 같습니다.
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Q. 아파트 입주전 등기 절차가 복잡한가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.등기신청도 엄연한 법률 절차이기 때문에 일반인들이 봤을때 어려운 부분이 많습니다.소유권이전등기 절차에 대해 말씀드리겠습니다.1. 매매계약서 구청 부동산 거래 담당부서 검인-계약서 원본 2부, 사본 2부에 검인 (부동산거래신고제에 의한 신고시 검인 불필요)2. 검인절차를 거친 경우 검인계약서 인지첨부3. 취득세 납부4. 국민주택채권 매입5. 등기신청서 작성 및 신청(매수인, 매도인 공동신청 원칙)6. 등기권리증 수령, 등기부 확인혹시 등기신청이 어려우시다면 법무사나 대리인을 통해서 등기신청 하는 방법도 있으니 참고하십시오
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Q. 부동산 보유하고나니 이것저것 낼것이 많네요. 부동산 관련된 세금들 알 수 있을까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.부동산 관련 세금은 취득세, 재산세, 종부세, 양도소득세가 대표적입니다. 취득시는 부동산 취득시에 내고 부동산 보유시에는 재산세, 종부세(재산이 많을 경우 종부세도 납부)를 내고 처분(매도)시에는 양도소득세를 납부하게 됩니다.각 세목별로 납부시기에 대해 말씀드리겠습니다.1. 취득세: 과세물건을 취득한 날로부터 60일이내에 관할구청에 신고 납부2. 재산세: 매년 7월, 9월 - 7월 16일~7월 31일: 건축물(사무실,상가,빌딩), 주택분 2분의 1 - 9월 16일~9월 30일: 토지분, 주택분 2분의 13. 종부세: 12월 1일에서 12월 15일 사이에 납부4. 양도소득세 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고·납부
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Q. 월세방 구하려고 하는데, 어떤 부분을 신경써야 할까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.월세방 잘 구하는 팁을 알려드리겠습니다.1. 부동산에는 최소 이틀 전에 전화해서 상담하기당일 날 방 있냐고 물어보면, 중개사가 준비도 못했을 뿐만 아니라 원하는 방이 없을 수 있습니다. 충분한 준비시간이 있어야 원하는 조건에서 괜찮은 매물들을 건질 수 있습니다.2. 미리 부동산에 전화해서 자신의 조건을 말할 때 최대 예산을 곧이 곧대로 말하지 않기조건을 이야기하면 얼마까지 생각하고 있냐고 물어보는 경우가 많습니다. 이때 자신의 최대 예산을 말하면.. 보통 그 최대 예산에 해당하는 매물들을 보여주는 경우가 간혹 있습니다. 따라서 처음에는 기본 예산을 말하는 것을 추천드립니다.3. 방을 보러가면 사진을 못 찍게 하는 경우가 많기 때문에 체크리스트를 미리 만들어가는 것을 추천합니다.4. 체크리스트는 핸드폰 보다는 종이에 만들어가는 것을 추천, 이때 방 구조를 대략적으로 기록하기5. 주변 편의시설을 체크한다.편의점, 마트, 세탁방, 식당, 지하철역, 버스정류장, 병원, PC방 등의 위치와 집에서의 시간을 확인합니다.6. 본인의 층에 사람들이 얼마나 사는지 확인하기적을수록 좋습니다. 많으면 밤에 시끄러울 확률이 높습니다.7. 현관과 신발장 확인하기현관이 좁으면 신발 놓기가 불편하고 신발장이 없으면 귀찮게 또 사야합니다.8. 화장실 확인하기수압, 변기 흔들림, 변기 찌든 때, 환풍기, 창문 유무를 꼭 확인합니다.9. 벽 확인하기가벽이라면 옆 방의 소음이 크게 들릴 수 있고 반대로 나의 소음도 옆방에 들립니다. 가벽을 확인하는 방법은 손가락으로 쳐 봤을 때 가벼운 느낌이 나면 가벽일 확률이 높습니다. 마지막으로 가벽으로 이뤄지면 바람 불때 웃풍 때문에 추울 수 있습니다.10. 수납공간 확인하기대부분 풀옵션인 방에는 수납공간이 있는데, 살다보면 짐이 늘기 때문에 수납공간이 어느 정도 확보된 집을 추천합니다.11. 난방은 꼭 개별 난방인 집을 선택하기중앙 난방인 집은 집주인이 난방을 통제하는 시스템인데 비추합니다.추울 때 마음대로 보일러 못 키고 가스비도 1/n이여서 가스비 폭탄이 나올 수 있습니다.12. 창문이 적당히 커야 합니다.음식만들 때부터 여러 상황에서 환기를 해야하는데, 창문이 작으면 골치아픕니다.13. 입주한다면, 짐을 들이기 전에 빈 방의 사진을 찍는다.나중에 이사가거나 퇴실할 때, 집에 하자가 생겼을 때 집주인이 간혹 보증금에서 까고 준다는 경우가있기 때문에 입주시 사진을 찍어두고 입주 시 집주인에게 말합니다.16. 중개수수료 미리 지급X원래 입주날 주는 것이 맞습니다. 그런데 간혹 먼저 요구하는 중개사분들이 있습니다.상관은 없지만 사람이 받을 돈이 있는 상황과 이미 받은 상태에서의 상황은다르다고 생각합니다.