성실.신속.책임중개 공인중개사 이은수
Q. 중개물대상확인서 임대사업자 부분
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.임대차보호법상 임대료는 계약갱신시 5%로 내에서 해야하고 인상후 1년 내에 다시 올릴수 없다고 되어있습니다. 임대차보호법은 임대인이 임대사업자가 아니더라도 임차인에게 적용됩니다. 전입과 확정일자를 받으셨다면 문제없을 것으로 보입니다. 만약 임대인과 임대료 분쟁이 생긴 경우 소송하지 않고 주택임대차분쟁조정위원회에 도움을 받을 수 있습니다.
Q. 아파트를 짓기 시작한 이유는 무엇인가요
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.유한한 토지에 폭팔하는 주택수요를 위해 짓게 된것이 아파트입니다. 인구는 직장과 생활인프라가 갖추어진 곳으로 집중되고 토지는 한정되어있는데 수도권의 주택수요는 여전히 많습니다. 건축주입장에서 한정된 토지로 최대한 많은 집을 지어 분양해야 이익이 커집니다. 건축기술 발전으로 높이 짓는게 가능하게 되니 관련법도 이러한 요구에 따라 변천해오고 아파트 층수는 최고가 갱신되고 있네요.
Q. 계약하기 전에 등기부등본은 떼 봐야 하나요?
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.계약전 등기부등본은 꼭 필요합니다. 등기부상의 소유자와 계약자(매도자/임대인)가 동일한 인물인지 확인하는 과정을 거쳐야합니다. 소유자가 제시한 주민등록증과 운전면허증도 진위여부를 확인합니다. 주민등록증은 국번없이 1382 운전면허증은 도로교통 홈페이지에서 확인할수 있습니다.계약자가 대리인인 경우 위임장의 진위를 확인(소유자 인감증명서와 위임장에 낙인된 인감도장 일치여부)하고 소유자를 전화통화 등 대리권있는 대리인인지 확인절차를 거처야합니다.또한 매수하려는 부동산에 근저당권(담보대출) 등 제한물권(경매, 압류 등)이 있는지 직접 확인하는 절차는 필수입니다.신탁등기가 있는 경우 신탁원부도 확인해야합니다. 신탁계약된 부동산의 임대차계약을 위해선 수탁자(신탁회사)의 동의가 있어야 하지만 대부분 신탁사는 임대차계악에 동의하지 않습니다. 결국 이를 무시하고 권한없는 임대인(위탁자)의 말만 믿고 계약을 체결한 경우 경매시에 임차인의 보증금을 회수할 수 없게 됩니다.이런 사항들을 계약전 등기부등본(신탁원부)를 통해 확인할 수 있기에 계약전 등기부 확인은 선택이 아닌 필수 입니다.
Q. 건축물대장과 등기부등본은 다른 것인가요?
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.건축물대장은 건축물의 물리적 정보를 알수있는 공부입니다. 예를 들면 구조 면적 용도 용적율 건폐율 허가 착공 사용승인일 위반건축물 여부 등을 확인할수있습니다. 등기부등본은 소유권과 소유권이외의권리를 확인할수 있는 공부입니다. 소유자가 누구인지, 단독소유, 공동소유여부, 부동산담보대출여부와 경매개시결정등기 또는 압류등이 있는지 확인할 수 있습니다.
Q. 월세 계약 만료 전에 집주인이 다음 세입자 구했다고 2주 안에 나가달라고 합니다.
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.연장을 안하겠다는 의사표시를 하셨고 5월까지는 계약기간이므로 임대인이 이사날짜를 기존세입자와 협의를 안하시고 통보한것은 성급한 결정이네요. 임대인이 아직 계약전이라면 다행이지만 계약하셨다면 신규임차인에게 계약불이행으로 계약금 2배를 물어야하는 상황이 되겠죠. 신규임차인과 이사날짜를 다시 원만하게 협의하셔야겠네요.기존임차인의 계약만기가 아직 남았고 집을 구하지 못한 상황이니 5월 만기 맞추어 나겠다고 하십시오. 물론 집을 구하면 앞당겨 나갈수도 있겠지요. 집을 구하더라도 이사날짜가 4월이될지 5월이 될지는 결정난게 없으니까요. 정말 맘에 드는 집이 이사가능일이 5월만기 지나서일수도 있잖아요.임대인이 다시 신규세입자를 구하시더라도 이사날짜는 꼭 기존입차인과 협의하여 결정하시도록 잘 말씀하셔요. 손해보지 않는 선에서 서로 조금씩 배려하시고 결정하시는게 최선입니다.