안녕하세요 김일진 공인중개사 전문가입니다.
Q. 월 급여가 들쑥날쑥인 경우 주택담보대출시 소득이 어떻게 산정되나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.주택담보대출을 신청할 때, 급여가 들쑥날쑥한 상황에서 소득 산정 방식과 대출 시 불이익은 다음과 같습니다:1. 소득 산정 방법평균 소득: 소득이 일정하지 않더라도 대출 기관은 통상적으로 최근 1년 또는 6개월간의 평균 소득을 산정합니다. 하지만, 현재 4대보험 가입이 4개월 되었기 때문에 대출 시점에서는 그 기간 동안의 급여 명세서를 기반으로 평균 소득을 산출할 가능성이 큽니다. 만약 인센티브가 많다면, 이를 포함한 총 급여에서 월 평균을 계산하게 됩니다.인센티브 반영: 인센티브가 일정하지 않더라도 일부 은행에서는 고정적으로 받은 인센티브를 소득으로 인정해 주지만, 그 금액의 변동성이 클 경우 이를 보수적으로 반영할 수 있습니다.세전 소득 기준: 대출 심사 시 세전 소득을 기준으로 산정하며, 4대보험 가입 여부와 근로소득 원천징수영수증 등을 통해 소득을 확인합니다.2. 대출 시 불이익 및 불리한 점소득 변동성에 따른 대출 한도 축소: 소득이 일정하지 않고 변동성이 크다면, 은행은 안정적인 상환 능력을 보수적으로 평가하여 대출 한도를 줄이거나 제한할 수 있습니다. 특히 인센티브가 차지하는 비율이 크면, 고정적 소득만으로 상환 능력을 평가하는 경향이 있습니다.대출 금리: 소득이 일정하지 않으면, 은행에서 대출 상환에 대한 리스크를 더 높게 평가할 수 있습니다. 이로 인해 대출 금리가 다소 높아질 가능성이 있습니다.계약직의 한계: 계약직의 경우 고용 안정성이 낮다고 평가받아, 대출 심사에서 신용 등급이나 상환 능력을 더 엄격하게 평가할 수 있습니다. 일부 은행에서는 대출 한도를 크게 축소하거나 보증을 요구할 수 있습니다.이러한 상황을 미리 고려하여, 소득 증빙 자료를 철저히 준비하고, 다양한 금융 상품을 비교해보는 것이 중요합니다.
Q. 서울지역도 최근 매매가의 흐름이 크게 편차를 보이는데 최근 크게 떨어지는 지역과 상승하는 지역이 어디인가요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.서울 지역의 아파트 매매가가 최근 지역별로 큰 편차를 보이고 있습니다. 특정 지역은 상승세를 이어가는 반면, 일부 지역은 하락세를 보이고 있습니다. 이를 요약하면 다음과 같습니다.크게 상승하는 지역강남권 및 신축 단지: 강남구, 서초구, 송파구 등의 강남 3구는 여전히 선호도가 높아 매매가가 상승하고 있습니다. 특히 잠실, 반포, 강남 대단지 아파트에서 가격 상승이 두드러집니다. 이런 지역은 우수한 학군, 편리한 교통, 그리고 신축 대단지의 공급이 적은 상황에서 매수세가 꾸준히 이어지고 있습니다(강동구: 고덕과 같은 강동구의 신축 단지 또한 꾸준히 상승 중입니다. 이러한 지역들은 생활 인프라가 잘 갖춰져 있고, 개발 호재가 있어 가격 상승세를 유지하고 있습니다(하락하거나 조정되는 지역은평구, 관악구, 금천구: 반면, 강남권 외 지역이나 상대적으로 입지 조건이 불리한 지역에서는 가격 하락 또는 조정이 이루어지고 있습니다. 은평구, 관악구, 금천구 등은 매수세가 약해져 하락세를 보이거나 보합세에 머무르고 있습니다. 특히 저가 아파트나 갭 투자가 유행했던 지역들이 가격 조정을 겪고 있습니다노원구, 도봉구: 노원구와 도봉구 등의 강북권 지역도 최근 가격 하락세가 이어지고 있으며, 특히 저층 구축 아파트들이 수요 부족으로 인해 가격이 떨어지고 있습니다(서울 부동산 시장은 지역별로 상황이 다르며, 신축 단지나 강남권은 여전히 강세를 보이는 반면, 상대적으로 공급이 많은 지역이나 입지가 약한 지역은 가격 조정 국면을 맞고 있습니다.
Q. 주택관리사의 준비중인데 민법 공부하는 방법 조언 부탁드려요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.주택관리사 자격증을 준비하면서 민법을 공부하는 게 어렵게 느껴지실 수 있지만, 체계적으로 접근하면 충분히 극복할 수 있습니다. 민법은 용어도 어렵고, 개념이 복잡하기 때문에 아래 방법들을 참고해 보시면 도움이 될 수 있을 것 같습니다.1. 기본 개념부터 확실히 잡기핵심 개념 정리: 민법에서 자주 나오는 기본적인 개념(물권, 채권, 법률행위 등)을 확실히 이해하는 것이 중요합니다. 처음에는 개념을 익히고, 그다음 관련 사례를 통해 이해도를 높이는 방식으로 공부하세요.사례 중심 학습: 이론만 공부하는 것보다 실생활에 적용될 수 있는 사례를 공부하는 것이 훨씬 도움이 됩니다. 사례를 통해 어떻게 법이 적용되는지를 파악하면 개념이 더 명확해집니다.2. 조문을 자주 읽고 익히기민법은 조문을 중심으로 구성되어 있기 때문에 법조문을 반복해서 읽고 익히는 것이 필요합니다. 자주 나오는 중요한 조문을 외우기보다는, 이를 읽으면서 자연스럽게 익숙해지도록 해야 합니다. 특히 시험에서 자주 나오는 조문들을 따로 정리해 두는 것이 도움이 됩니다.3. 기출문제 분석기출문제를 풀어보면서 출제 경향을 파악하는 것이 중요합니다. 어떤 부분에서 자주 문제가 나오는지, 주로 어떤 개념들이 시험에 등장하는지 기출문제를 통해 알 수 있습니다. 기출문제는 복습할 때도 유용하며, 자주 틀리는 문제를 반복해서 푸는 것이 좋습니다.해설을 꼼꼼히 읽고, 왜 틀렸는지 분석하는 과정이 실력 향상에 도움이 됩니다.4. 스터디나 학습 커뮤니티 활용혼자 공부하는 것보다는 스터디 그룹을 만들어 서로 질문을 주고받거나, 학습 커뮤니티에서 다른 사람들과 정보를 공유하는 것이 효과적입니다. 혼자서 이해가 안 되던 부분도 다른 사람과 대화를 통해 쉽게 이해할 수 있습니다.5. 민법 기본서와 요약서 병행기본서로 개념을 익힌 후, 요약서나 핵심 정리 자료로 반복해서 복습하세요. 기본서로 깊이 있게 공부한 후 요약서로 반복 학습하면 전체 구조를 잡는데 효과적입니다.또한, 유튜브 강의나 인터넷 강의를 통해 어려운 부분을 쉽게 설명하는 강사를 찾아보는 것도 좋은 방법입니다.6. 하루에 일정 시간 투자민법은 처음에는 어렵지만, 반복해서 익숙해지면 이해도가 점점 높아집니다. 매일 조금씩이라도 꾸준히 학습하는 것이 중요합니다. 하루에 일정한 시간을 투자해서 꾸준히 공부하는 습관을 들이면 자연스럽게 익힐 수 있습니다.민법은 이해의 폭을 넓히기 위한 시간이 필요하니 조급해하지 마시고, 차근차근 공부해 나가시면 좋은 결과를 얻으실 수 있을 겁니다.
Q. 월세계약중 2기미납이 ..궁금해요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.월세 계약 중 임차인이 월세를 미납하는 경우, 임대인이 계약을 해지할 수 있는 조건은 주로 임대차계약서에 명시된 내용과 관련 법률에 따라 달라집니다. 일반적으로 한국의 주택임대차보호법을 기준으로 설명드리면, 몇 가지 주요 사항이 있습니다.1. 월세 2기 미납 시 계약 해지 가능 여부법적 기준: 주택임대차보호법에 따르면, 월세를 2기(2개월) 연체할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있는 권리가 생깁니다. 이때 2기는 연속된 2개월분을 의미하지 않고, 총 2번의 월세를 미납한 상태를 말합니다. 즉, 한 번 연체 후 그다음 달에 납부하고, 또 한 번 연체해도 해지 사유가 될 수 있습니다.2. 2개월 연속 미납 시 해지 가능 여부연속 미납 여부: 임대차보호법에서 명시하는 "2기 미납"은 연속 미납 여부와 상관없이 총 2회의 미납을 기준으로 합니다. 따라서 한 번 밀리고, 중간에 납부를 잘했더라도 다시 한 번 밀리면 총 2번 미납한 것으로 간주됩니다. 이 경우에도 임대인은 계약 해지를 할 수 있습니다.3. 금액이 2개월분일 때 해지 가능 여부월세 미납 금액이 2개월분이면 해지 가능: 법적으로 2개월치 월세가 미납된 경우라면, 금액 기준으로도 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 예를 들어, 1월과 2월분 월세를 내지 않았거나 1회에 2개월분이 연체되었다면, 임대차계약 해지가 가능합니다.따라서, 질문하신 상황에서는:1달 밀리고 납부한 후 다시 1달 밀려서 총 2번 미납했다면 해지 가능성이 있습니다.연속 미납이 아니더라도 총 2번의 월세 미납이 발생하면 해지 사유가 될 수 있습니다.2개월분의 월세가 미납된 상태라면 금액 기준으로 해지가 가능합니다.정확한 해지 가능 여부는 계약서에 명시된 조항이나 임대차 보호법의 세부 내용을 확인하는 것이 좋으며, 법적 분쟁을 피하기 위해서는 상황이 발생하기 전에 임대인과 협의하는 것이 권장됩니다.
Q. 아파트에 공용 uhd안테나 달수 있나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.아파트에 공용 UHD 안테나를 설치할 수 있는지는 주로 아파트 관리 규정과 대표회의의 결정에 달려 있습니다. 다음 절차를 참고할 수 있습니다:관리실 또는 관리사무소에 문의: 먼저, 아파트 관리사무소에 문의하여 공용 UHD 안테나 설치 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 아파트마다 시설 관리 기준이 다를 수 있으므로, 해당 단지의 상황을 알아보는 것이 중요합니다.입주자 대표회의 요청: 공용 시설의 설치는 대부분 입주자 대표회의에서 결정됩니다. 따라서 공용 UHD 안테나 설치에 대한 의견을 모아 입주자 대표회의 안건으로 상정하는 것이 좋습니다. 입주민 다수가 필요성을 느끼고 동의하면, 대표회의에서 설치를 결정할 수 있습니다.비용 문제: 공용 안테나 설치에는 비용이 발생하므로, 이 부분에 대한 논의도 필요합니다. 아파트 관리비에서 부담할 것인지, 따로 분담할 것인지 결정해야 합니다.기술적 검토: 해당 아파트의 구조나 환경에 따라 공용 안테나 설치가 기술적으로 가능한지, 수신 상태가 좋은지 등에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.개인적으로 설치할 수 있지만, 공용으로 설치하면 다른 입주민들도 혜택을 볼 수 있어 관리실과 협의해보는 것이 좋은 방법입니다