안녕하세요 김일진 공인중개사 전문가입니다.
Q. 월세에 대한 궁금한게 있습니다!!!
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.현재 상황에서, 월세를 밀린 상태에서 보증금으로 월세를 상계한 뒤 남은 보증금이 90만 원이고, 9월 20일에 나가신다면 월세 계산 방식에 대해 궁금해하시는 점을 정리해보면 다음과 같습니다.1. 월세 계산 방식일반적으로 월세는 일할 계산을 합니다. 즉, 월세가 43만 원이라면, 9월 한 달치 전체 월세를 다 내는 것이 아니라 9월 1일부터 9월 20일까지 거주한 일수에 해당하는 금액만 지불하면 됩니다.예를 들어, 9월 한 달이 30일이라고 가정하면, 20일간 거주한 월세는 43만 원 × (20/30) = 약 28만 7천 원이 됩니다. 따라서 9월 20일까지의 일할 계산된 금액만 차감됩니다.2. 보증금 처리현재 남은 보증금 90만 원 중에서, 위에서 계산한 28만 7천 원을 차감한 나머지 금액이 반환될 수 있습니다.또한, 계약서에 별도로 명시된 내용이 없다면, 9월 20일 이후의 기간에 대해서는 추가 월세를 지불할 필요는 없습니다.3. 2주 남은 기간9월 20일에 나가게 된다면, 이미 20일까지의 월세는 일할 계산으로 정산되었기 때문에, 추가적으로 남은 기간(9월 21일 ~ 10월 4일)의 월세는 반환받거나 청구할 권리는 없습니다.이와 관련된 사항은 임대차 계약서에 명시된 조건을 한 번 더 확인하는 것이 좋으며, 임대인과 사전 협의하는 것이 불필요한 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
Q. 전세대출 사용중 청약아파트 입주하려고 잔금집단대출시
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.전세대출을 사용 중이신 상태에서 청약 아파트의 입주를 준비하실 때, 기존 전세대출과 새 아파트 잔금대출 간의 문제는 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 지금 상황을 고려했을 때, 세입자를 구하지 못하면 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있으므로 잔금 대출에 차질이 생길 수 있습니다. 여기서 고려할 몇 가지 사항과 대안입니다:1. 전세대출 정리 필요 여부전세대출은 기본적으로 전세 계약 기간 내에 유지되는 것이 원칙입니다. 청약 아파트 입주 시 기존 전세집에서 퇴거하고 전세보증금을 반환받아야 하며, 이 과정에서 전세대출도 상환해야 합니다. 전세대출을 그대로 남겨두고 입주 아파트의 잔금대출을 받을 수는 없기 때문에 전세대출을 먼저 상환해야 잔금대출이 가능합니다.2. 전세보증금 반환 지연 시 문제점현재 세입자가 구해지지 않으면 전세보증금을 반환받지 못해 전세대출 상환에 문제가 생길 수 있습니다. 이 경우 입주 아파트 잔금 대출에 차질이 생길 가능성이 있습니다. 일반적으로 두 개의 주택에 대한 대출은 동시에 받을 수 없기 때문입니다.3. 대안 및 해결 방법임차권 등기 명령: 전세금 반환이 지연될 경우, 임차권 등기 명령을 신청해 새로운 세입자가 구해질 때까지 전세금 반환을 보장받을 수 있습니다. 이렇게 하면 퇴거 후에도 임차권을 보유한 상태로 보증금을 받을 권리를 유지하면서 청약 아파트 입주가 가능합니다.신용 대출 또는 브리지론 활용: 전세보증금을 받지 못하는 경우 일시적으로 신용 대출이나 브리지론(Bridge Loan)을 통해 자금을 마련한 후, 전세보증금을 돌려받는 대로 해당 대출을 상환할 수 있습니다. 브리지론은 단기 자금 조달 방식으로, 주로 보증금을 돌려받기 전까지 임시로 사용하는 대출입니다.주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환 보증: 보증금 반환이 어려운 상황에 대비해 주택도시보증공사(HUG)에서 제공하는 전세금 반환 보증 상품을 이용할 수 있습니다. 이를 통해 세입자가 구해지지 않더라도 보증기관에서 보증금을 대신 지급해주는 방식입니다.4. 대출 진행 시 상담은행과의 사전 상담: 잔금 대출을 진행할 은행에 전세금 반환 문제에 대해 미리 상담을 해보는 것이 중요합니다. 은행은 이러한 상황을 고려해 대출 방안을 제시할 수 있으며, 브리지론이나 신용 대출 등의 추가 방안을 설명해줄 수 있습니다.결론전세보증금 반환이 지연될 경우 잔금대출이 어려워질 수 있지만, 임차권 등기 명령이나 브리지론 등을 통해 자금을 임시로 조달하는 방법을 고려할 수 있습니다. 또한, 대출을 진행할 은행과 미리 상담하여 가능성 있는 해결 방안을 찾는 것이 필요합니다.
Q. 복도식 아파트 이사오셨는데 상자가 많아요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.5개월 동안 참아오셨다면 이제 말씀을 드려도 될 시기라고 생각됩니다. 특히, 복도식 아파트의 복도는 공용 공간이기 때문에 다른 입주자들도 이용해야 할 공간입니다. 짐이 복도에 오랜 기간 쌓여 있으면 화재나 안전 사고의 위험도 커지고, 불편을 느끼는 다른 주민들도 있을 수 있습니다.말을 꺼낼 때의 팁:정중하고 배려 있게 말하기: 상대방이 기분 나쁘지 않도록, "짐이 복도에 있어서 조금 불편한 점이 있다"고 부드럽게 이야기하세요. 해결 방안을 함께 모색하는 태도를 보여주면 좋습니다.안전 문제 언급: "화재 시 피난 경로가 막히면 위험할 수 있다"는 점을 강조하면 상대방도 이를 심각하게 받아들일 수 있습니다.도움을 제안: 짐 정리를 도와주거나, 보관 장소를 찾는 데 도움을 주는 제스처도 긍정적으로 받아들여질 수 있습니다.이러한 방식으로 말하면 상대방도 기분 상하지 않고 상황을 개선하는 데 협조할 가능성이 높습니다.
Q. 명도소송하기전에 내용증명 안보내도 되는게 사실인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.명도소송 전에 내용증명을 반드시 보내야 하는 것은 아닙니다. 그러나 내용증명을 보내는 것이 일반적으로 권장되는 이유는 임대차계약 해지를 공식적으로 통지하고, 법적 절차에서 이를 증거로 활용할 수 있기 때문입니다.1. 명도소송 전 내용증명의 필요성필수는 아님: 법적으로 명도소송을 제기하기 전에 반드시 내용증명을 보내야 한다는 규정은 없습니다. 즉, 내용증명 없이도 명도소송을 바로 진행할 수 있습니다.권장 이유: 하지만 내용증명을 보내면 임차인에게 계약 해지 의사를 공식적으로 전달한 기록을 남길 수 있고, 법적 절차에서 명확한 증거로 활용할 수 있어 분쟁 발생 시 유리합니다. 특히 임차인이 해지 통지를 받지 못했다고 주장할 경우를 대비하기 위해 내용증명이 유용합니다.2. 일반적인 절차내용증명: 보통 임대인은 계약 해지나 연체된 임대료 문제 등을 이유로 내용증명을 보내 임차인에게 정식으로 통지합니다.점유이전금지가처분: 명도소송이 시작되기 전에 임차인이 제3자에게 임대 목적물을 불법으로 양도하지 못하도록 하는 법적 조치로, 임대인 입장에서 매우 중요합니다.명도소송: 임차인이 내용증명 후에도 퇴거하지 않으면 명도소송을 제기할 수 있습니다.강제집행: 법원이 명도소송에서 임대인의 승소 판결을 내리면, 임차인이 퇴거하지 않을 경우 강제집행을 통해 퇴거 조치를 할 수 있습니다.3. 실무적 조언분쟁 예방: 내용증명을 보내는 것은 법적 분쟁을 사전에 예방하는 데 도움이 될 수 있습니다. 임차인에게 계약 해지 의사나 명도 요구를 명확히 전달하는 절차이기 때문에, 향후 법정에서 이를 근거로 소송을 진행하기 용이합니다.따라서 내용증명을 꼭 보내야 하는 것은 아니지만, 법적 분쟁을 최소화하고 소송 절차를 보다 확실하게 진행하기 위해 내용증명을 보내는 것이 권장됩니다
Q. 세입자를 떠안고 매매를 하는게 어떤 장단점이 있나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.세입자를 떠안고 매매를 하는 경우, 즉 임차권이 있는 상태에서 매매하는 경우의 장단점과 기본적인 구조는 다음과 같습니다.1. 구조 이해:세입자가 있는 주택을 매매하는 경우, 세입자의 전세금은 매수인이 새로운 집주인으로서 승계하게 됩니다.원래 집주인이 세입자로부터 받은 전세금은 매매 시 매도인이 매수인에게 넘겨줄 필요가 없습니다. 즉, 세입자의 전세보증금은 매매 과정에서 매수인이 승계하고, 임대차 계약이 종료될 때 새로운 집주인이 세입자에게 전세금을 반환하게 됩니다.전세보증금이 매매가의 일부로 상쇄된다고 볼 수 있습니다. 예를 들어, 매매가가 7억 원이고 전세보증금이 3억 원이라면, 매수인은 7억 원에서 전세보증금 3억 원을 제외한 4억 원만을 매도인에게 지불하게 됩니다.2. 장점:매매 금액 부담 완화: 세입자의 전세보증금을 승계하게 되면, 그 금액만큼 매매 대금에서 차감할 수 있어 초기 자금 부담이 줄어듭니다.임대수익 가능: 세입자가 계속 거주할 경우, 월세나 전세로 인한 임대수익을 받을 수 있는 구조가 됩니다.급매나 낮은 매매가 가능성: 세입자가 있는 주택은 일반적으로 수요가 적어 매매가가 낮게 책정되는 경우가 있습니다. 따라서 시세보다 저렴하게 주택을 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.3. 단점:즉시 입주 불가능: 세입자가 거주하고 있기 때문에 즉시 입주할 수 없습니다. 임대차 계약이 종료될 때까지 기다려야 하며, 그 기간 동안 매수인은 주택을 사용하지 못합니다.임대차 계약 조건 유지: 세입자의 기존 임대차 계약 조건을 새로운 집주인이 그대로 승계해야 합니다. 이는 전세 만료 시점이나 월세 조건을 매수인이 바꾸지 못할 수 있다는 것을 의미합니다.전세보증금 반환 부담: 만약 전세가 만료되면 매수인이 세입자에게 전세보증금을 반환해야 합니다. 이는 매매 시점에서 현금이 부족한 경우 문제가 될 수 있습니다.세입자와의 분쟁 가능성: 기존 세입자와 임대차 계약 관련 문제나 분쟁이 발생할 가능성도 있습니다. 이는 집 관리나 유지보수와 관련한 문제가 될 수 있습니다.결론:세입자를 떠안고 매매하는 것은 초기 자금 부담을 줄일 수 있지만, 임대차 계약과 세입자와의 관계를 신중히 고려해야 합니다.