안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 전세대출 받았는데 계약기간이 6개월정도 남았는데 어떻게해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약 연장에는 세가지 정도의 방법이 있습니다. 묵시적갱신에 의한 연장, 계약갱신청구권에 의한 연장, 합의에 의한 계약 연장 (재계약) 등이 있습니다. 묵시적갱신은 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.계약갱신요구권에 의한 갱신은 한 번만 가능한데 임차인이 계약기간 종료 6개월전에서 종료 2개월전사이에 요구하면 임대차가 2년 연장되는데 이 경우 임대인은 5% 한도에서 보증금을 인상할 수 있습니다. 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약 종료를 임대인에게 통지할 수 있으며 통지한지 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다.합의에 의한 갱신은 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전까지, 임차인은 계약종료 2개월전까지 갱신을 요청하여 합의에 의해 갱신을 하는 것으로 임대인은 보증금 인상이나 조건 변경 등을 임의로 설정할 수 있고 합의에 의해 확정됩니다.임차인에게는 묵시적 갱신이 가장 유리합니다. 계약이 연장되었다고 대출도 자동으로 연장되지는 않으므로 반드시 대출 연장도 신청해야 합니다.
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Q. 월세 2년 계약을 하고 세입자가 1년6개월만에 나간다고 하면 6개월분의 월세를 새로운 세입자가 들어오지 않아도 내줘야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약이 완전하게 체결된 경우에는 일방의 의사로 계약을 해지할 수 없습니다. 따라서 세입자가 자신의 사정으로 인해 조기 퇴거를 하는 경우에도 계약은 그대로 유효하므로 잔여기간에 대한 월세를 납부해야하며 보증금도 계약완료시기 까지 돌려받을 수 없습니다. 따라서 보통 이런 경우 세입자가 집주인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속 세입자를 구하여 후속세입자가 들어오면 보증금을 돌려받고 이후의 월세는 부담하지 않는 방식으로 해결하고는 합니다.
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Q. 재건축 재개발 아파트의 취득일자는 어떻게 계산하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.관리처분 인가전 취득한 구주택이 재개발이나 재건축으로 새로운 아파트로 되는 경우에는 종전 주택의 연속으로 보므로 취득일자는 구주택의 취득일이 됩니다. 하지만 만일 관리처분인가일 이후 조합원입주권을 취득한 승계조합원인 경우에는 새아파트 취득일은 분양대금을 청산한 날이 되나, 대금 청산시까지 아파트가 완성되지 않으면 사용승인일, 사실상 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른날이 됩니다.
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Q. 임대임이 넣어 달란 특약 제가 불이익 당할 부분이 어떤게 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발이 진행되면 정비구역 공람공고일 3개월전부터 거주한 세입자의 경우 주거이전비를 받을 수 있고 소유자와 협의하여 이사비를 받을 수 있습니다. (조합이 소유자에게 지급하면 이사를 마친 세입자에게 지급하는 형식) 이 기간 이후에 입주하시는 것이라면 계약기간 이전에 나가는 경우 이사비를 지원 받을 수 있도록 협의해 보시기 바랍니다.
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Q. 주거형 오피스텔을 구매하려고 생각중인데, 추후에 생애최초 대출받을때 문제가 생길까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 건축법상 주택이 아니므로, 다른 주택을 구매한 적이 없다면 다른 요건을 만족하는 경우 생애최초 디딤돌대출이 가능 합니다. 오피스텔은 주거용이든 업무용이든 청약에서도 주택수에 잡히지 않습니다. 하지만 세법상에서는 주거용인 경우 주택과 비슷하게 과세가 될 수 있음에 주의하셔야 합니다.