안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 공시가격 제도는 왜 도입하게 되었나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시가격은 정부의 “부동산가격공시제도”에 의한 가격을 말합니다.공시가격은 부동산에 대하여 정부에서 매년 적정가격을 조사하여 공시함으로써 세금 부과나 부동산 담보 대출 등을 할 때 가치 기준으로서 삼기 위해 도입한 가격입니다. 일종의 표준 가격이라 할 수 있는데 세금 부과에 적용되다 보니 저항이 커서 실 거래가격에 정해진 요율을 곱하여 (공동주택의 경우 당초 2030년 까지 실거래가 x 90%로 올리려 했으나 2024년은 불경기 감안하여 실거래가 x 69% 적용) 실제 적용하고 있습니다. 공시가격이 낮으면 세금을 낼 때는 유리하지만 주택담보 대출시에는 불리하게 작용합니다.
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Q. 부동산 공시가격의 산정 방법을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시지가란 “부동산가격공시에 관한 법률”에 따라 산정된 토지의 가격을 말하며, 감정평가에 따른 “표준지공시지가”와 표준지공시지가를 기준하여 지자체에서 산정한 “개별공시지가”가 있습니다. 국토교통부장관이 한국부동산원(구 한국감정원)에 의뢰하여 감정평가 등을 거쳐 산정 후 표준지공시지가는 기준일 매년 1월 1일로 보통 2월말경 국토교통부장관이 공시하고, 개별공시지가는 시장 군수 구청장이 매년 5월31일까지 결정 공시합니다.
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Q. 현재 우리나라 전체늘보면 아파트매물이 계속 쌓인다는데 서울은 왜이렇죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울과 수도권 위주로 아파트를 중심으로하여 가격이 오르고 있는데, 이렇게 오르고 있는 이유는 통계청 수치상으로 볼때 서울의 아파트 호수는 우리나라 전체의 평균대비하여 부족하기 때문입니다. 또한 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 지방에는 미분양이 날 정도로 공급이 부족하지 않지만 서울은 여전히 주택, 그 중에도 아파트를 찾는 사람이 많아서 잠재적인 수요가 존재하는데 고금리와 경제 위축으로 수요가 억제되고 있다가 최근 전세가상승 그리고 건설사의 분양가 상승에다 금리인하 기대감이 겹치며 수도권위주로 집값이 상승하고 있는 것으로 판단됩니다. 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 선호지역의 아파트는 그 숫자도 한정적이고 대체 불가하므로 선호지역 위주로 가격이 올라갈 수 밖에 없습니다.
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Q. 임대아파트 중에 .. 공공임대 아파트와 민간임대 아파트의 가장 큰 차이가 뭘까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공임대아파트는 통합공공임대, 영구임대, 국민임대, 장기전세, 공공임대, 행복주택 등으로 나누어집니다.LH주택공사나 지자체에서 주관하는 공공임대아파트는 상대적으로 임대료와 보증금이 저렴하고 입주자로 선정되면 계약기간 동안 안정적으로 거주가 가능하며 기간 종료후에는 분양을 받을 수 있는 장점이 있으나 자격조건이 유형에 따라 까다롭습니다.민간임대아파트는 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하고 장기간 임대를 주는 아파트로서 임대 의무기간은 현재 10년입니다. 10년간 거주 가능하며 10년뒤 내집으로 분양 전환도 가능한 장기민간임대아파트로서 19세 이상이면 누구나 청약이 가능합니다. 주택소유여부, 청약점수, 거주기간 등 자격요건이나 각종 세금 부담도 없습니다.
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Q. 부동산등기부등본 보는 법 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당권은 보통 은행에서 부동산을 담보로 하여 대출을 했을때 은행에서 설정하게 됩니다. 사례에서와 같은 경우에는 여러번에 걸쳐 대출을 했다가 돈을 갚아서 근저당을 말소시키는 과정을 반복했으며 최종적으로 A 에게 대출을 해서 A가 근저당을 설정해 놓은 상태 입니다.
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Q. 주택부금통장을 계속 유지하는게 좋을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약부금이나 청약예금의 경우에는 2000년 3월 27일 이전 가입시에만 증여가 가능합니다. 그러나 청약저축의 경우에는 증여가 가능하며 이 경우 납입 기간도 인정됩니다.
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Q. 부동산 2026년 아파트 공시가격를 미리적어논 사이트가 합당한가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.호갱노노에서 보여주는 것은 공시지가 예상 증감률에 따른 계산치이며 재산세와 종부세를 짐작해보기 위한 자료일 뿐 입니다. 공시지가 상단을 보시면 공시지가 예상 증감률 조절 손잡이가 있고 이를 좌우로 움직여보면 - 에서 +로 변동 되는 것을 볼 수 있습니다. 즉, 상승을 예견하는 것이 아니라 본인의 판단에 따라서 상승 또는 하락 수치를 넣어서 세금 및 가격을 추산해 보라는 의도에서 있는 기능일 뿐입니다.
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Q. 부동산 공시식가는 왜 실제 가격보다 낮게 책정되나요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라서 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다.정부에서는 부동산가격 공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않은채 적정가격을 결정하므로 실 거래가와 차이가 발생하고 있는데, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (2024년 현재 실거래가 반영률: 토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%)
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Q. 조합원아파트분양 받았는데~111
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양계약 체결 전에는 포기하게되면 현금 청산을 받을 수 있습니다. 계약 체결이후에는 대부분의 조합원가입계약서에는 탈퇴시기가 정해져 있고 그 시기가 경과하면 탈퇴하고 싶어도 조합의 승인이 없으면 탈퇴할 수 없게 되어 있습니다. 그러므로 분양대금을 납부하지 않으면 납부한 돈을 돌려받기 어려운 상황이 될 수 있습니다. 조합원모집 가입 계약서 내용을 잘 확인해 보시기 바랍니다.
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Q. 다음 거주지를 오피스텔을 알아보는 중인데
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔 중 전입불가라는 조건을 내거는 경우에는 오피스텔이 업무용 사무실로 등록이 된 상태입니다. 전입신고를 하면 주택으로 변경되므로 세금 문제때문에 통제를 하는 것입니다. 동사무소에 전입신고를 할 수 없고 따라서 확정일자를 받더라도 효력이 없으므로 전입신고를 해야하는 경우라면 다른 곳을 알아보시는 것이 좋습니다.