안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 아파트 매입 시 기존 아파트 주인의 세금 미납이 저와 연관이 있는지요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존 아파트 소유자가 세금이 미납되어 있는 상태라면 압류가 될 수 있으며 세금 미납 사항이 해결될 때까지 부동산 거래가 제한될 수 있으므로 계약전에 세금 미납 사항이 있는지 확인하시는 것이 좋습니다.
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Q. 단독주택에 살면 불편한 점 하나부터 열까지 다 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단독주택도 아파트와 마찬가지로 그 위치가 중요합니다. 인근에 병원, 약국, 편의점, 각종 판매점, 공공청사 등 여러가지 시설들이 있는 지 여부에 따라서 생활이 달라질 수 있습니다. 단독주택에서 특히 불편한 것은 관리입니다. 아파트는 현관문과 창문들만 여닫으면 기본적인 일이 끝이지만 단독주택은 비바람과 폭설 등을 입체적으로 대비해야 하고 지붕의 방수, 옥상 물탱크청소, 상하수도 관리, 사방에서 들어오는 먼지와 벌레 퇴치 등 관리 포인트가 매우 많습니다. 봄, 여름 잡초는 지속적인 제거가 필요해서 번거로운 일이 될 수 있습니다.아파트에 비해 치안 수준이 낮을 수 있고 특히 좁은 골목길 안에 위치한 주택인 경우 주차 전쟁이 벌어질 수도 있습니다.그러나 단독주택은 층간소음도 없고 자신만의 스타일대로 집을 가꿀수 있고 애완동물도 마음대로 키울 수 있으며, 가꾸고 싶은 나무과 꽃 등도 심을 수 있는 등 여러가지 장점도 많습니다
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Q. 15억 다중주택 구입하고 임대사업자 내면 아파트청약시 청약자격 되는지
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다중주택은 단독주택으로서 임대사업자 등록된 주택도 주택 소유로 보기에 1주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다. 따라서 국민주택의 경우에는 청약이 불가하고 민영아파트는 1순위 청약자격이 되고 추첨제에 의해 당첨이 가능합니다. 주택공급에관한 규칙 개정안의 무주택 간주는 전용면적 85m2이하 비아파트로서 수도권 주택공시가격 5억이하, 비수도권 3억이하인 경우이며 11월중 법 개정 예정이라고 합니다.
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Q. 같은 아파트인데도 지역이 다를 수도 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.같은 아파트 단지라도 행정구역이 다른 경우도 있습니다. 행정구역이 다르면 동사무소도 다르고 학군도 달라서 여러가지로 불편함을 주게 되는데, 경기도 의정부시 장암동에 위치한 수락리버시티 1,2단지의 경우에는 의정부시에 3,4단지는 서울 노원구 상계동에 위치해서 같은 아파트 단지, 평수임에도 아파트 가격에 차이가 있습니다. 이에 의정부시와 서울시는 지자체간 협의를 통해 행정구역 조정에 나설 계획을 밝힌 상태입니다.
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Q. 시골에 가면 빈집이 많은데요 왜 안파는걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빈집이 방치되는 이유는 여러가지가 있을 수 있으나 대부분 잘 팔리지 않아서 방치하는 경우가 많습니다. 갈수록 도시로 이동하는 사람들이 많다보니 농촌주택을 찾는 수요는 제한적이라 판매가 어려운 상황입니다.정부에서도 이러한 빈집이 문제를 일으키지 않도록 조치예정입니다. 빈집은 지방자체단체가 거주나 사용 여부를 확인한 날로부터 1년이상 거주하거나 사용하지 않는 주택이나 건축물을 의미하며, 2024년 1월 2일 개정된 농어촌정비법은 특정 빈집에 대한 지자체의 철거 명령 권환과 철거 이행을 하지 않는 소유자에게 이행 강제금을 부과할 수 있도록 하였고 2024년 7월 3일부터 시행됩니다. 이행강제금은 최대 500만원 이하로 (지자체 조례에 따라 조정) 매년 2회 이내 지속적으로 부과 예정 입니다.
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Q. 금리 인하기에 집값이 상승하게 되는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 경우, 금리가 인하되면 대출에 대한 부담이 줄어들어 부동산에 대한 수요가 늘어나므로 가격이 상승하게 됩니다. 더욱이 최근 전세가 상승, 분양가 상승, 금리인하 기대감 등이 겹친데다 당장 집을 공급하기는 힘들어서 집값 상승이 예상되는 상황 입니다.그러나 금리인하에 대한 기대감으로 집값 상승이 이미 선반영된 감이 좀 있고 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화가 닥치게 되면 서울의 주요지역을 제외하고는 영향을 좀 받을 수 있어서 당장의 상승에 대해서는 의견이 엇갈리고 있으며 당장 8월달에 거래량이 급감하는 모습을 보여주었습니다. 하지만 장기적으로는 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 우상향 할것으로 예상됩니다.
부동산
Q. 토지세가 나왔는데요,생각보다 비싸네요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지에 대한 재산세는 부동산공시법에 따른 시가표준액을 기준으로 하는데, 국세에 적용하는 기준시가와 사실상 같습니다. 그러므로 재산세 과세표준 = 전체면적 공시지가 x 공정시장가액비율, 재산세 = 과세표준 x 구간별 세율로 계산되는데 토지의 경우 70%가 적용됩니다.
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Q. 지금도 분양권 전매를 하는 사람들이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전매제한은 수도권 공공택지나 규제지역은 3년, 그외 지역은 6개월에서 1년, 비수도권 공공택지 1년, 비수도권 광역시 도시지역 6개월 등으로 되어 있으며 이를 위반하면 10년간 청약자격이 제한되고 주택 환수조치되며 형사처벌을 받을 수도 있습니다. 그러나 전매제한이 없고 실거주의무가 없는 경우에는 바로 분양권 전매가 가능한데, 1년 이내에 매매하는 경우에는 양도소득세 70%에 지방소득세 7%, 1년초과 2년이내 매매하는 경우에는 양도소득세 60%에 지방소득세 6%를 내야 합니다.
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Q. 원래 여름은 부동상 거래량이 적나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계절적인 요인보다는 정부의 공급대책 발표와 대출 규제 등으로 6, 7월 거래량이 증가한 반면에 8월부터 서울을 시작으로 아파트 거래량이 급감하고 있는 상태 입니다. 다만, 향후 금리와 경제상황등의 변화에 따라서 주택 거래량은 달라질 수 있을 것입니다.
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Q. 한국은행에서 대출금리를 내리면 집값 상승에 영향을 준다는데
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 상황에서 금리가 인하되면 대출에 대한 부담이 줄어들어 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 됩니다. 더욱이 최근 전세가 상승, 분양가 상승, 금리인하 기대감 등이 겹친데다 당장 집을 공급하기는 힘들기 때문에 향후 집값 상승은 어쩔 수 없는 수순인것 같습니다.그러나 현재 금리인하에 대한 기대감으로 집값 상승이 선반영된 감이 좀 있고 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화가 닥치게 되면 서울의 주요지역을 제외하고는 영향을 받을 수 있어서 당장의 상승에 대해서는 의견이 엇갈리고 있는데, 장기적으로는 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 우상향 할것으로 예상됩니다.