안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 전세 살고있는데2년 연장할때 또 계약서를 쓰나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금의 변화가 없다면 기존 계약서의 특약난에 새로운 계약기간을 기재하고 임대인과 임차인이 사인이나 날인을 하여 갱신하셔도 됩니다. 보증금의 변화가 있다면 공인중개사에게 대필(중개사무소마다 가격은 다를 수 있는데 보통 5~10만원의 수수료 필요)을 신청하시는 것이 좋을 것입니다.
부동산
Q. 전세 일정이 맞지 않아 전입신고를 하지 않고 새집에 몇달 살아야될 상황이 되는 경우는 어떻게 해야될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존집의 계약종료에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 임차권등기명령을 신청하여 임차권이 등기된 후에 이사를 하시면 대항력을 유지할 수 있습니다. 하지만 임차인의 개인 사정으로 일찍 종료한 경우라면 가족중 일부를 전입시키고 짐을 일부 남겨놓은 상태에서 이사를 하셔야 양쪽집 모두의 대항력을 유지할 수 있습니다.
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Q. 이 집 들어가도 괜찮을까요 도와주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 경우 저당권+전세보증금이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직하며 80%를 넘지 않는 것이 좋습니다.상기의 조건을 만족할 때 보증금이 근저당설정일이 2014년 이후이고 서울이나 수도권인 경우라면 최우선변제 금액에 해당하므로 크게 문제되지는 않을 수 있으나, 계약전에 반드시 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 소유자와 계약자 일치여부를 확인하며, 토지대장·건축물대장 등을 통해 토지와 건축물 소유자 일치 여부,건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인하셔야 합니다. 또한 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세 대출을 하시는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
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Q. 부모집집에서 같이살다가 이제 집 구매하려는데 세금이며 대출이며
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유주택인 부모님과 함께 거주하더라도 부모님이 만60세 이상이라면 무주택자로 인정받아서 무순위 청약에 참여할 수 있습니다. 다만 이 경우에는 부모님을 부양가족수에 넣을 수 없음에 유의하셔야 합니다.
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Q. 분양가 상한제는 왜 필요한건가요 ? ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가상한제는 주택분양가격을 일정수준 이하의 택지비+건축비 로 제한하는 제도로서 2005년 3월에 투기수요 억제와 실수요자보호를 위해 도입 되었습니다. 공공택지와 민간택지 모두에 적용된 후 점차 보완되다가 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제 해제되었고, 실거주 의무는 폐지 대신 최초 입주 후 3년 이내로 완화되었습니다. 그후 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되었습니다. 실거주 의무 시작시점이 최초 입주 후 3년이내로 변경되었습니다. 공공택지에는 아직 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있습니다.규제가 좋은것은 아니지만 과거 분양가 자율화를 하자 업자들이 분양가를 부풀려서 분양 가격이 대폭 인상되는 등 부작용이 생기다보니 어쩔 수 없이 공공택지 등에서 분양가 상한제를 적용하고 있는 상황입니다.