안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 아파트 전세를 구하고있는데 융자금이 있는집이 저렴하더라구요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보증보험회사에서 반환보증보험을 인수하는 기준이 보수적인 안전선이라고 봅니다주택별로 시세 기준은 다르며 선순위 보증금, 융자금, 본인 보증금의 합계 금액이 시세의 90% 이내에 들면 안전합니다세부내용은 대표적인 보증보험사 HUG의 인수기준을 참조하세요https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp
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Q. 전세자동연장 하기로 하고 2년이 지났는데 전세자금대출 연장이 불가하여 집을 빼게 되는 경우에는 중개수수료를 누가 부담하는건가요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신 또는 갱신청구권의 사용에 의한 연장 계약중일 경우 임차인 언제든 계약 해지를 통지할 수 있습니다그러나 통지후 3개월이 경과하면 효력이 있습니다. 즉 새로운 계약이 아닌 갱신청구에 의한 또는 묵시적 갱신중 임차인의 해지에 다른 책임은 없습니다질문하신 분이 임대인과 새로운 계약을 체결한 것이 아니고 계약갱신을 청구하거나 당사자 사이 묵시적 갱신 형태로 계약이 연장된 것이라면 대출여부와 관계없이 해지가 가능하고 3개월의 기간후는 효력이 있으므로 기존 임차인이 중개수수료를 부담하여야 할 이유는 없다고 봅니다
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Q. 전세 재계약하려는 시점에 집주인이 바뀜 어쩌죠?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2년 계약을 하고 임차인이 계약종료를 원하면 만기 6~2개월전까지 임대인에게 통지하면 됩니다.증액금이 없다고 자동 연장되는 것이 아니고 위 기간이 양 당사자 아무도 언급이 없이 경과할 경우 묵시적 갱신 되어 기존 계약의 조건으로 2년 연장되는 것입니다.그리고 아시는 것처럼 계약중 또는 갱신 계약중 매매로 임대인이 바뀌면 새로운 계약서 작성 없이도 기존 계약서가 유효하며 주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계합니다.
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Q. 상가 임대료 4기 미납이 된 상황입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상가 임대차는 통상 2기 또는 계약서에서 정한 기간의 차임의 연체가 있으면 임대인은 계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다.만일 이렇게 계약이 해지 또는 종료되거나 공실이 되어 새로운 임차인이 계약하게 된다면 기존 임차인은 중개보수를 부담하는 당사자가 아닙니다.만일 차임은 연체되었지만 임대인이 해지를 통지하지 않았고 계약 상태를 유지하고 있는 상태에서 임차인이 권리금을 받아 사업을 양수도 한다면 중개보수는 기존 임차인이 지불하게 됩니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 상가 묵시적갱신일때 갱신계약서 작성해야되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 당사자의 언급이 없이 계약기간이 지나 연장되는 상태를 말합니다계약서는 작성하지 않아도 종전 계약과 같은 조건으로 연장되고 있는 것입니다세무서에 신고할 일도 없고 계약서를 작성하여야 할 의무도 없습니다현재 기존 계약이 유효한 상태입니다그러나 보다 명확히 연장된 계약기간을 명시하고 싶다면 기존 계약서에 두 분이 만나 가필 하여도 좋습니다