안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 원룸 월세 묵시적갱신 계약해지 관련해서 질문이 있습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 말 그대로 묵시적으로 계약의 연장을 인정하는 것이며, 임대인이 연장을 인정하는 것이며, 임대인이 계약 종료 6개월에서 2개월 사이에 계약의 변경이나 해지 의사를 밝히지 않으면 계약은 자동으로 연장됩니다.묵시적 갱신은 임차인이 언제든지 계약 종료를 원할 경우 계약 해지 통보만 하면 되며, 계약의 해지 시점이 아니더라도 해지 할 수 있습니다. 그대신 임대인도 보증금 반환을 위한 준비 시간이 필요하므로 3개월의 시간을 줘야 합니다. 만약 재계약을 했다면 임대인은 계약 기간을 주장 할 수 있으나 묵시적으로 연장된 것이므로 3개월이 지나면 보증금을 반환해 줘야 합니다.임대인이 3개월 후에는 보증금을 반환하여 줘야 하나 보증금이 없다는 핑계를 대면서 대체 자를 구해 놓고 가라고 하던지 아님 다음 입주자가 계약 후 잔금 치를 때까지 살아 달라고 얘기를 하는데 그 건 임대인이 부탁 사항이니 잘 소통하셔서 보증금을 잘 받고 이사 가기를 바랍니다.
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Q. 감정평가 금액이랑 왜 실거래가하고 다른가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다."감정 평가"란 "토지 등"의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말합니다. 이때 "토지 등"이란 토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다고 합니다. 감정 평가 대상으로는 토지, 건물, 저작권, 산업 재산권, 어업권, 양식업권, 광업권, 공장재단, 광업재단, 입목, 자동차,건설기계, 선바, 항공기 등 부동산 ,동산, 유.무형 자산이라고 되어 있습니다.감정 평가 금액과 실거래가는 여러 가지 이유로 다를 수 있습니다평가 방법입니다 : 감정 평가는 전문가가 부동산의 위치, 상태, 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여 평가합니다. 반면 실거래가는 시장에서 실제로 이루어진 거래를 기반으로 하므로, 수요와 공급에 따라 변동성이 클 수 있습니다.시장 상황입니다 : 부동산 시장은 경제 상황, 금리, 정책 변화 등 외부 요인에 따라 영향을 받습니다. 이러한 요인으로 인해 실거래가는 급등하거나 급락 할 수 있으나, 감정 평가는 좀 더 안정적인 기준을 사용합니다.시점 차이입니다 : 감정 평가는 특정 시점의 데이터에 기반하는 반면, 실거래가는 시간이 지남에 따라 변동 합니다. 따라서 평가 시점과 거래 시점이 다르면 가격 차이가 발생 할 수 있습니다.이러한 이유로 감정 평가 금액과 실거래가는 차이가 날 수 있습니다. 부동산을 구입하거나 투자할 때는 이 두 가지 정보를 모두 고려 하는 것이 중요하다고 봅니다.
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Q. 매매 거래시 매도인을 못 볼수도 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.매매 거래 시 매도 인을 직접 만나지 않고 계약을 진행하는 것은 가능합니다. 그렇지만 계약 시 매도 인의 대리인으로서 준비 서류와 확인 절차를 거쳐야 합니다. 먼저 본인이 발급 받은 대리인을 통해서 계약을 한다는 인감 증명서와 인감도장, 등기 권리증을 확인하고 대리인과 계약을 하되 계약금 입금은 소유자 통장으로 입금을 하고, 확인 전화 나 영상 통화 등을 통해서 근거를 남겨 놓는 게 좋습니다. 계약 시 집에 하자 여부에 대한 처리 여부도 특약 사항에 적어 놓는 게 좋습니다.잔금 지급일 에도 매도 인을 만나지 못하는 경우에는 서류 상 문제가 없다면 잔금 및 소유권 이전은 가능합니다. 소유권 이전을 위해서는 잔금을 치르면서 서류를 확인해야 하는데 등기 권리증이 있어야 합니다.이는 옛날로 치면 집 문서 입니다.계약서와 등기 사항 증명서를 확인하고 하자가 없는 상태에서 잔금을 치르고 소유권 이전을 하되 잔금 시도 필요한 서류와 잔금의 입금은 필히 소유자 통장으로 입금해야 합니다. 결론적으로 , 매도 인이 반드시 한번이라도 와야 하는 것은 아니지만, 계약의 유효성을 위해서 필요한 서류가 모두 갖춰져 있어야 합니다. 절차 별로 확인 절차 및 대리인을 통한 준비 서류를 꼼꼼히 따져서 진행한다면 매도 인이 오지 않더라도 소유권 이전은 가능합니다.
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Q. 재개발 재건축 구역에서 보류지는 왜 나오는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재개발 또는 재건축에 투자하면 조합원 입주 권, 청약 분양권, 보류지 입찰 3가지 방법이 있습니다. 보류 지의 경우 신축 아파트를 청약 통장 없이 구매할 수 있는 방법 중 하나 입니다. 보류지 규모는 전체 가구 수의 최대 1%이며, 규약이나 정관에 따라 의무적으로 보유하게 되어 있습니다.재개발 및 재건축 구역에서 보류 지가 발생하는 이유는 여러 가지고 있습니다. 보류지는 일반적으로 조합에서 여유 분을 남겨두는 주택을 의미하며, 이는 다양한 상황에 대비하기 위해 존재합니다.보류 지란 재개발 및 재건축 사업에서 조합원에게 분양 되지 않고 남겨두는 주택이나 토지를 의미 합니다.예를 들어, 조합원 중 일부가 사업에 참여하지 않거나, 법적 문제로 인해 분양이 불가능한 경우가 있습니다. 이러한 상황에 대비하여 여유 분의 주택을 보류 지로 남겨두는 것을 말합니다.부동산 시장의 변동성에 따라 수요와 공급이 달라질 수 있고, 조합원 간의 분쟁이나 불만을 예방하기 이해 보류 지를 설정하여, 필요 시 조정하는 여지를 마련하는 것이라 생각하시면 됩니다.결론적으로 재개발 및 재건축 구역에서 보류지는 조합원 물량의 누락, 예기치 않은 상황, 시장 변동성,그리고 조합원 간의 분쟁 예방을 위해 설정됩니다. 이러한 보류지는 사업의 원활한 진행과 조합원의 권리를 보호하는데 중요한 역할을 하는 것으로 보시면 됩니다.
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Q. 토지거래허가구역은 갭투자가 아예 불가능한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.갭투 자가 거의 어렵다고 봐야 합니다.토지거래허가구역이란 원래 토지 매매 시 거래를 통제하는 제도로 땅값이 급등하거나 투기가 성행할 우려가 있는 지역에 지정하는 겁니다. 하지만 주택을 구입할 때는 건물 뿐 아니라 그 아래의 토지를 함께 사기 때문에 현재의 토지 거래 허가구역의 지정은 사실상, 주택 거래를 통제하는 수단으로 쓰이고 있습니다.토지 거래 허가 구역으로 지정되면, 구역 내 주택을 매수하기 위해서는 구청에서 허가도 받아야 하지만, 해당 주택에 2년 이상 거주 목적이 있는 무 주택 자여야 하며, 기존 주택도 1년 이내에 매도해야 하는 등의 규제가 있습니다. 매수 인은 토지 거래 허가 신청서와 매매 계약서 사본,자금 조달 계획서 등을 제출해야 하며, 주택 2년 이상 거주 규정을 어기면 이행 강제 금이 부과됩니다. 그러므로 과도한 집값 상승의 원인이 되는 강남 3 구와 용산 에 전세 끼고 집을 사는 갭투 자가 아예 불가능합니다.사실 토지 거래 허가 구역이 재산권 침해의 비판을 많이 받는 제도입니다. 자율 경제 시대에 맞지 않은 구시대적 제도일 수 있습니다. 하지만 우리나라에서 집은 단순하게 사는 곳 그 이상의 의미가 있다 보니 자율에 마음대로 맞기지 못하고 있는 실정입니다. 땅은 제한되고 많은 사람들이 수도권에서 살기를 바라는 데, 거기 서도 강남 3 구와 용산구 쪽을 선호 하다 보니 경쟁이 심하고 토지 거래 허가 구역을 해제하면 집값이 천정 부지로 오르게 되고 그러다 보니 민원이 야기되니 토지 거래 허가 구역을 묶어 통제를 하고 있는 것입니다.