안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 토지거래허가구역은 갭투자가 아예 불가능한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.갭투 자가 거의 어렵다고 봐야 합니다.토지거래허가구역이란 원래 토지 매매 시 거래를 통제하는 제도로 땅값이 급등하거나 투기가 성행할 우려가 있는 지역에 지정하는 겁니다. 하지만 주택을 구입할 때는 건물 뿐 아니라 그 아래의 토지를 함께 사기 때문에 현재의 토지 거래 허가구역의 지정은 사실상, 주택 거래를 통제하는 수단으로 쓰이고 있습니다.토지 거래 허가 구역으로 지정되면, 구역 내 주택을 매수하기 위해서는 구청에서 허가도 받아야 하지만, 해당 주택에 2년 이상 거주 목적이 있는 무 주택 자여야 하며, 기존 주택도 1년 이내에 매도해야 하는 등의 규제가 있습니다. 매수 인은 토지 거래 허가 신청서와 매매 계약서 사본,자금 조달 계획서 등을 제출해야 하며, 주택 2년 이상 거주 규정을 어기면 이행 강제 금이 부과됩니다. 그러므로 과도한 집값 상승의 원인이 되는 강남 3 구와 용산 에 전세 끼고 집을 사는 갭투 자가 아예 불가능합니다.사실 토지 거래 허가 구역이 재산권 침해의 비판을 많이 받는 제도입니다. 자율 경제 시대에 맞지 않은 구시대적 제도일 수 있습니다. 하지만 우리나라에서 집은 단순하게 사는 곳 그 이상의 의미가 있다 보니 자율에 마음대로 맞기지 못하고 있는 실정입니다. 땅은 제한되고 많은 사람들이 수도권에서 살기를 바라는 데, 거기 서도 강남 3 구와 용산구 쪽을 선호 하다 보니 경쟁이 심하고 토지 거래 허가 구역을 해제하면 집값이 천정 부지로 오르게 되고 그러다 보니 민원이 야기되니 토지 거래 허가 구역을 묶어 통제를 하고 있는 것입니다.
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Q. 요즘 세입자가 있는 주택은 매매하기 많이 어렵나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자가 있는 주택은 매매하기가 어렵습니다. 세입 자의 협조가 있어야 집을 볼 수 도 있을 뿐더러 최근의 전세 사기의 피해자들이 갭투자 매수인들 이 많았기 때문입니다. 최근 정부의 세입 자 보호 정책 강화로 인해 세입 자가 있는 주택의 매매가 복잡해졌습니다. 세입 자가 계약을 유지하고 있는 경우, 매수 자는 세입 자와의 협의가 필요하며 , 이는 매매 과정에서 추가적인 시간과 노력을 필요로 합니다. 예를 들어 세입 자가 더 살고 싶으면 계약갱신청구권을 신청하면 2년을 더 살 수 있기 때문에 매수하였다고 해서 협의를 거치지 않으면 들어가 살기도 쉽지 않습니다. 그러다 보니 세입 자가 있는 주택을 선호하지 않습니다. 2025년 시장 전망을 봤을 때도 2025년 상반기 주택 매매 가격이 상승할 것으로 예상되지만, 이는 세입 자가 없는 주택에 유리 합니다.세입 자가 있는 주택은 가격 상승의 혜택을 덜 받을 가능성이 있습니다.결론적으로 정부의 세입 자 보호 정책과 실수요 자 중심의 시장 구조가 이러한 거래를 어렵게 하는 편입니다. 따라서 세입자 가 있는 주택을 매수하려는 경우는, 세입 자와의 협의 및 시장 동향을 잘 살펴보는 것이 중요하다고 생각됩니다.
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Q. 생애 첫 주택매매대출 받을 수 있나요? 저를 세대분리해야하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.한 지붕 세대 분리는 자녀가 부모와 함께 거주하면서 세대 주를 변경하는 방법을 말합니다. 즉, 부모님 중 한 분이 그대로 세대 주이고, 자녀가 세대 원의 위치에서 세대 주로 변경되는 형태입니다.생애 첫 주택 매매 대출을 받기 위해서는 세대 주 등록이 중요한 요소입니다. 생애 첫 주택 매매 대출은 무 주택 자에게 제공되는 대출로, 세대 주로 등록되어 있어야 합니다. 현재 세대 원으로 등록되어 있다면 대출 신청이 어려울 수 있습니다.따라서 세대 분리를 위한 주민 등록 상의 세대 주가 되어야 하므로 본인이 먼저 이사 갈 곳 에다 주소를 옳기면서 세대 주 신고를 하시면 됩니다. 그리고 나서 세대 주가 되었는지 를 주민등록등록등본을 발급해보면 확인할 수 있습니다.신용 점수가 924점으로 매우 우수하므로, 대출 자격이 충족된다면 대출 한도에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.세대 원으로 인한 부적격 판정을 받았던 이유는 현재 세대 원으로 등록되어 있기 때문입니다. 따라서 세대 주로 등록 후 다시 신청을 해야 합니다.세대 주 등록 후 대출 신청을 진행하면 자격이 충족될 가능성이 높습니다.
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Q. 전세계약을 제 명의로 했는데 세대주가 아버지입니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.본인 명의로 전세 계약을 해도 문제가 없습니다 누구나 전세계약을 할 수 있습니다. 가족이 함께 전입신고를 했지만 세대주가 아버지로 되어 있는 경우는 충분히 있을 수 있습니다.한국의 세대 주 제도에 따르면, 세대 주는 가족의 대표로서 세대의 모든 구성원을 대표하는 역할을 합니다. 따라서 세대 주가 아버지로 되어 있어도, 전세 계약이 본인 명의로 되어 있는 것은 법적으로 문제가 되지 않습니다.주택임대차보호법 제3조에 따르면, 임차인은 본인 뿐만 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 통해 대항력을 인정받을 수 있습니다. 즉, 세대 주가 아버지라도 가족이 함께 전입 신고를 했다면 대항력 을 갖출 수 있습니다.
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Q. 안녕하세요. 곧 이사를 가야할 것 같습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.향후 어떤 지역에서 거주할 계획인지, 직장이나 학업의 위치에 따라 결정하는 것도 중요하다 생각됩니다.서울에서 계속 일할 생각이라면, 서울에 남는 것이 더 유리하지 않을 까 생각됩니다. 하 남으로 간다고 돈을 더 모은다는 보장은 없습니다. 서울에 거주하는 것과 하 남 에서 거주시는 장단점이 있습니다.서울에서 거주하는 경우 청약 및 청년 주택 관련 혜택이 더 많을 수 있습니다. 서울은 청약 가점제 와 같은 제도가 있어서 서울에서 거주한 기간이 길수록 가점이 높아지는 경우가 많습니다하남으로 이사를 가면 서울에 비해 상대적으로 주거비가 저렴할 수 있습니다. 하지만 교통비와 통 근 시간도 고려해야 합니다. 직장은 서울로 출퇴근을 한다고 했을 시 출퇴근 시간이 늘어날 수 있습니다. 결론적으로 청약이나 청년 주택 혜택을 고려한다면 서울에 남는 것이 좋을 수 있습니다. 하지만 생활비 절감과 같은 다른 요소도 함께 고려하여 자신의 상황과 여건에 따라 현명한 선택을 하시기 바랍니다.