토지거래허가구역은 갭투자가 아예 불가능한가요?
서울 강남3구와 용산구가 토지거래허가구역으로 묶였잖아요.
그 이후로 가격이 하락하는 흐름을 보여주는 거 같은데 토지거래허가구역은 갭투자가 아예 불가능한가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
토지거래허가구역 지정 이후 갭투자의 가능성에 대하여 알아보겠습니다.
서울의 강남3구 (강남 ㆍ 서초 ㆍ송파 )와 용산구가 토지거래허가구역으로 지정된 이후 , 해당 지역의 부동산 시장은 눈에 띄는 거래위축과 함께 가격하락 흐름을 보이고 있습니다.
이러한 변화의 핵심 원인중 하나는 바로 '갭투자' 의 실질적 봉쇄입니다.
토지거래허가구역은 실수요 중심의 거래를 유도하고 투기를 억제하기 위해 도입된 제도입니다.
해당 구역 내에서 일정 규모 이상의 주택이나 토지를 거래하려면 관할 구청장의 허가를 받아야하며 , 특히 주택의 경우 " 실거주 목적 " 이 아니면 매수 자체가 제한됩니다.
이로 인해 갭투자의 전형적 형태인 ' 전세를 끼고 매수 후 시세차익을 노리는 전략 '은 허가 자체가 불가능해집니다.
갭투자는 전세가율이 높은 지역일수록 투자금이 적게 들어가고 레버리지가 크다는 장점이 있었지만 , 토지거래허가구역에서는 전세를 끼고 사더라도 실거주 의무가 있기 때문에 사실상 갭투자의 길이 원천적으로 차단됩니다.
따라서 해당 지역 내 투자 수요가 급감하고 , 이로 인한 매수심리 위축이 가격하락으로 이어지는 것입니다.
결론적으로 , 토지거래허가구역으로 지정된 강남3구와 용산구에서는 갭투자가 실질적으로 불가능합니다.
이는 단기적으로 투기 수요를 억제하고 가격 안정에 기여하지만 , 장기적으로는 시장의 유동성을 떨어뜨릴 가능성도 존재하므로 정책적 균형이 중요합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
네, 토지거래허가구역에서는 갭투자가 사실상 불가능합니다.
이유는
1. 허가제 적용 – 매수자는 실거주 목적이어야 하며, 허가 없이 계약 불가.
2. 임대 제한 – 일정 기간(보통 2년) 전·월세 임대가 금지되어 갭투자 불가능.
3. 자금조달 계획 심사 – 실거주 여부 및 자금 출처를 철저히 검토함.
이로 인해 투기 수요가 줄어 가격 하락 요인으로 작용할 가능성이 큽니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
토지거래허가구역의 경우 의무사항중에 하나가 실거주 의무가 있습니다.
즉 매매를 하고 실거주를 해야 하므로 갭투자는 불가 하다 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
용산구의 한남뉴타운의 경우에는 일부 아파트를 제외하고는 비아파트로서 토지거래허가구역에 해당하지 않아서 갭투자가 가능한 상태 입니다. 하지만 최근 정부와 서울시에서 한남3구역등 아파트 입주권을 얻을 수 있는 재개발 지역 주택 거래도 토지거래허가제도를 적용 고려중이라고 합니다. 아직까지는 단독주택이나 다세대 등 아파트가 아닌 경우에는 토지거래허가구역 규정을 받지 않고 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네 사실상 불가능하다고 보시면 됩니다. 토지거래허가구역내에서는 주택매수시에는 실제 해당 부동산에 2년이상 거주를 하셔야 하는데, 입주일 기준으로 실거주 기간을 계산하기 때문에 잔금시 주택을 인도받은 시점부터는 2년이상 거주를 하셔야 합니다, 그에 따라 전세낀매매(캡투자)는 원칙상 불가하고, 조사시에는 전입신고뿐아니라 공과금납부나 생활흔적등 종합적인 확인을 하기 때문에 서류상 주소만 옮기는 건 어렵다고 보시면 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
토지거래허가구역은 갭투자가 불가합니다.
실거주 하는 분들만 거래가 가능합니다.
결론만 말씀드렸습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
갭투 자가 거의 어렵다고 봐야 합니다.
토지거래허가구역이란 원래 토지 매매 시 거래를 통제하는 제도로 땅값이 급등하거나 투기가 성행할 우려가 있는 지역에 지정하는 겁니다. 하지만 주택을 구입할 때는 건물 뿐 아니라 그 아래의 토지를 함께 사기 때문에 현재의 토지 거래 허가구역의 지정은 사실상, 주택 거래를 통제하는 수단으로 쓰이고 있습니다.
토지 거래 허가 구역으로 지정되면, 구역 내 주택을 매수하기 위해서는 구청에서 허가도 받아야 하지만, 해당 주택에 2년 이상 거주 목적이 있는 무 주택 자여야 하며, 기존 주택도 1년 이내에 매도해야 하는 등의 규제가 있습니다. 매수 인은 토지 거래 허가 신청서와 매매 계약서 사본,자금 조달 계획서 등을 제출해야 하며, 주택 2년 이상 거주 규정을 어기면 이행 강제 금이 부과됩니다. 그러므로 과도한 집값 상승의 원인이 되는 강남 3 구와 용산 에 전세 끼고 집을 사는 갭투 자가 아예 불가능합니다.
사실 토지 거래 허가 구역이 재산권 침해의 비판을 많이 받는 제도입니다. 자율 경제 시대에 맞지 않은 구시대적 제도일 수 있습니다. 하지만 우리나라에서 집은 단순하게 사는 곳 그 이상의 의미가 있다 보니 자율에 마음대로 맞기지 못하고 있는 실정입니다.
땅은 제한되고 많은 사람들이 수도권에서 살기를 바라는 데, 거기 서도 강남 3 구와 용산구 쪽을 선호 하다 보니 경쟁이 심하고 토지 거래 허가 구역을 해제하면 집값이 천정 부지로 오르게 되고 그러다 보니 민원이 야기되니 토지 거래 허가 구역을 묶어 통제를 하고 있는 것입니다.
서울 강남3구와 용산구가 토지거래허가구역으로 묶였잖아요.
그 이후로 가격이 하락하는 흐름을 보여주는 거 같은데 토지거래허가구역은 갭투자가 아예 불가능한가요?
==> 네 맞습니다. 토지거래허가구역은 매수자가 실입주를 조건으로 거래허가가 발생되기 때문입니다. 따라서 갭투자자인 경우 실입주 목적이 아닌 만큼 매입 자체가 불가합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
토지거래허가구역은 갭투자가 안됩니다
실거주의무기간이 있어서 매수하고 4개월내에 입주를 해야 합니다
매수를 할때는 관할구청에 무주택자인지 허가를 받아서 허가신청이 떨어지면 계약서 작성을 하게 됩니다
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.
토지거래허가구역에서는 갭투자, 즉 전세금을 활용해 주택을 매입하는 투자는 사실상 불가능합니다. 이 구역에서는 매매 허가를 받기 위해 2년 이상 실거주해야 하며, 임대차 계약의 승계나 전세를 바로 놓는 것이 금지되어 있습니다. 또한, 매매 시 자금 조달 계획을 제출해야 하므로 투자 목적으로 매입하려는 경우 허가가 거부될 가능성이 큽니다.
서울 강남3구와 용산구가 토지거래허가구역에 포함된 이후, 이 지역에서는 투기적 거래가 억제되면서 가격 하락 압력이 발생하는 것으로 보입니다. 따라서 토지거래허가구역에서는 갭투자 방식은 효과적으로 차단되고 있다고 볼 수 있습니다. 감사합니다.