안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 토지거래허가 해제가 전월세가격에는 어떤 영향을 줄까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가 해제가 전 월세 가격에 미치는 영향은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.매물 증가입니다 : 토지 거래 허가가 해제되면 개발이나 재건축을 염두에 두고 매물이 시장에 나올 가능성이 높아집니다.이로 인해 전 월세 매물이 증가할 수 있습니다.단기적으로 거래량 증가 예상입니다 : 토지 거래 허가제가 해제됨에 따라 매수.매도 절차가 간소화 되면서 거래량이 증가 할 가능성이 큽니다. 특히 기존 토지거래 허가제 하에서는 갭 투자가 불가능했으나, 해제 후 갭 투자(전세 끼고 매입)가 가능해 지면서 투자자들이 전세를 놓으면서 전세 매물이 늘 수 있습니다. 투자 심리입니다 : 토지 거래 허가 해제가 긍정적인 신호로 작용하여 투자자들의 심리가 개선될 수 있습니다. 이 경우, 추가 적인 투자 수요가 발생하여 전세 수요가 증가할 수 있습니다.월세 시장 영향입니다 : 전세 가격이 빠르게 오를 경우, 일부 수요가 월세로 전환될 가능성이 있습니다. 결론적으로 , 토지 거래 허가 해제가 전 월세 가격에 미치는 영향은 복합적인 요소에 따라 다를 수 있으며, 시장의 반응을 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.
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Q. 재건축 아파트는 왜 토지거래허가구역을 풀지 않나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가 구역은 특정 지역의 토지 거래를 규제하여 투기를 방지하고, 부동산 시장의 안정을 도모하기 위해 설정됩니다. 재건축 아파트가 위치한 지역은 일반적으로 향후 가치 상승이 예상되므로, 이러한 규제가 필요합니다. 재건축 아파트가 토지 거래 허가 구역에서 제외되지 않는 이유는 여러 가지가 있습니다.재건축 추진의 복잡성 입니다 : 재건축은 일반적으로 매매와는 달리 여러 이해관계가 얽혀 복잡한 과정입니다. 이로 인해 토지 거래 허가 구역을 풀 경우, 재건축 추진이 더 어려워 질 수 있습니다.투기 방지입니다 : 재건축 아파트는 가격 상승이 예상되는 지역에 위치해 있기 때문에, 토지 거래 허가 구역으로 지정하여 투기를 방지하고자 하는 목적이 있습니다. 이를 통해 안정 적인 주택 시장을 유지하려는 의도가 있습니다.주택 공급 조절입니다 : 재건축은 주택 공급에 직접적인 영향을 미치기 때문에, 정부는 이를 신중하게 관리하려고 합니다. 허가 구역을 유지함으로써 공급 과잉을 방지하고 시장을 안정 시키려는 것입니다.따라서 재건축 아파트가 토지 거래 허가 구역에서 풀리지 않는 것은 여러 사회적, 경제적 이유가 복합적으로 작용하고 있기 때문입니다.
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Q. 매수하는 집에 전세를 살고 있고, 갱신이 1달도 안 남았다면 매수 후 제가 들어갈 수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 임대 보호법 상 묵시적 갱신은 6월~1월까지 , 계약갱신청구권은6월~2월까지 임대인이나 임차인이 얘기를 해야 합니다. 그런데 1달도 안 남은 상황이라면 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.전세 계약 기간입니다 : 세입 자가 계약 연장 권을 행사하여 계약을 연장했다면 , 세입 자는 법적으로 추가적인 기간 동안 거주할 수 있습니다. 이 경우, 매수 후 바로 들어 갈 수 없습니다. 다만 매수 자가 들어가고 싶으면 살고 있는 전세 세입자 에게 메리트를 주고 사정을 얘기하고 이사 갈 것을 협조할 수 있습니다. 임대차 보호 법입니다. : 한국의 임대차 보호 법에 따르면, 세입 자는 정당한 사유 없이 계약 기간 동안 거주할 권리가 있습니다. 따라서 이를 반드시 고려해야 합니다.결론적으로, 현재 세입 자의 계약 상태에 따라 매수 후 즉시 입주할 수 있는지 여부가 결정됩니다. 계약시 확인하시고 여건이 되지 않았다면 세입 자 와의 원활한 소통이 중요하다고 생각되며 원하는 바는 서로 협조해야 할 듯 합니다.
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Q. 전세를 살 때 집 주인이 바뀌면 어떤걸 준비해야될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세를 살고 있는데 집주인이 바뀌면 내심 걱정할 수 있습니다. 그런데 크게 걱정할 것은 없습니다. 전세 중에 매도를 할 경우 새로운 주인에게 계속 살 건지 아니면 주인이 바뀌었으니 이사 간다고 할 수 있습니다. 주인이 바뀐 상태에서 계속 산다고 하면 계약을 쓰지 않아도 대항력은 그대로 유지 되지만 새로운 집주인과 계약서를 새로 쓰는 게 좋습니다. 왜냐하면 새로운 집주인의 연락처와 특약 사항을 새로 넣을 수 있기 때문입니다. 새로운 집주인과의 관계를 잘 유지하고, 필요한 사항이나 궁금한 점을 명확히 전달하는 것이 좋습니다. 또한 보증금을 어떻게 처리 할 것인지 확인하는 것이 좋습니다.기존 집주인과의 계약서, 보증금 영수증 등을 잘 보관하시고 분쟁 발생 시 증거로 사용하시면 됩니다.
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Q. 토지 용도변경은 어떤 절차를 통해서 이루어지나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.용도 변경에는 1, 자동차 관련 시설 군 2. 산업 등 시설 군 3. 전기 통신 시설 군 4. 문화 집회 시설 군 5. 영업 시설 군 6. 교육 및 복지 시설 군 7. 근린 생활 시설 군 8. 그 밖의 시설 군 으로 8번에서 → 1번 쪽으로 올라가면 허가를 받아야 하고 1번에서 → 8번 쪽으로 내려가면 신고를 해야 합니다. 토지 용도 변경은 일반적으로 다음과 같은 절차를 통해 이루어집니다 : 용도 변경 필요성 검토 및 사전 상담입니다 : 관할 행정기관에 문의하여 용도 변경 가능성 및 필요한 서류, 절차에 대한 안내를 받습니다.신청서 제출입니다 : 용도 변경 신청서를 작성하여 필요한 서류와 함께 관할 행정기관에 제출합니다. 검토 및 심사 : 제출된 신청서는 관련 법규에 따라 검토되며, 필요 시 공청회가 열릴 수 있습니다.결정 통지입니다 : 심사 결과에 따라 승인 또는 불 승인 통지가 이루어집니다.이의 신청입니다 : 불 승인된 경우 이의 신청 절차를 통해 재검토를 요청할 수 있습니다.용도 변경의 성공 확률은 여러 요인에 따라 달라지며, 지역의 개발 계획, 용도 변경의 필요성, 주변 환경 등이 영향을 미칩니다. 따라서 일률적으로 확률을 제시하기는 어렵습니다. 5년마다 신청할 수 있다는 이야기는 특정 지역의 정책에 따라 다를 수 있지만, 일반적으로 용도 변경이 승인되지 않은 경우 그 사유를 개선하여 재 신청 할 수 있습니다.이전의 거부 사유가 해결되거나 변화가 생기면 다음 신청에서 허가 될 가능성이 높아질 수도 있습니다.