안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 상가 LTV 52% 면 대출이 일반적이나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.LTV(Loan to Value)는 담보 물의 가치 대비 대출 금액의 비율을 의미합니다. 즉, 담보로 제공하는 상가 건물의 평가액 중 은행에서 빌리 수 있는 최대 금액의 비율을 나타냅니다. LTV가 높을수록 더 많은 금액을 대출 받을 수 있습니다.상가 대출의 일반적인 LTV 수준 ==>일반적으로 상가 담보 대출의 LTV는 주택 담보 대출과는 차이가 있습니다. 시중 은행 등 금융기관에서는 상가의 경우 감정 평가 금액의 60% 에서 80% 한도까지 대출이 진행되는 경우가 많습니다.가계 자금 목적 :감정 가액의 최대 70%까지 가능하나, DSR(총 부채 원리 금 상환 비율)규정을 충족해야 합니다.사업 자금 목적 :감정 가액의 최대 80%까지 대출이 가능합니다. 특정 조건에서는 LTV85%까지도 추가 대출이 가능한 경우도 있습니다.이러한 LTV 52%는 대출 기관의 입장에서 보수적이고 안전한 대출로 판단될 수 있습니다. 대출 심사 시 담보 가치 대비 대출 금액이 낮기 때문에 채권 회수 위험이 적다고 볼 수 있습니다. 차 주의 입장에서는 낮은 LTV 덕분에 이자 부담이 적을 수 있지만, 필요한 자금을 100% 충족하기 어려울 수도 있습니다.상가 대출 시 추가 고려 사항 ==>상가 대출은 주택 대출과 다르게 여러 요소를 종합적으로 평가합니다.RTI(임대 업 이자 상환 비율) :상가 등 임대 업 비 주택 담보 대출의 경우, 연간 임대 소득이 연간 이자 비용의 1.5배 이상이어야 대출이 가능합니다. 이 비율이 높을 수록 대출 가능성이 커집니다. 상가의 종류와 위치 :상가의 종류(집합 상가, 구분 상가 등)와 상권의 활성화 정도,지역 별 적정 수익률 (서울 6% 내외, 수도권 7%, 그 외 8%정도)등도 대출 조건에 영향을 미칩니다.차 주의 신용도 및 상환 능력 :개인의 신용 등급과 DSR등의 요건 역시 대출 한도와 금리를 결정하는 중요한 기준이 됩니다.결론적으로, 상가 LTV52%는 일반적인 상가 대출 LTV범위 내에서 낮은 편에 속하며, 이는 대출 기관의 관점에서 매우 안전하고 보수적인 수주의 대출로 볼 수 있습니다. 대출의 '적정성'은 필요 자금과 위험 부담 정도에 따라 달라질 수 있으므로, 해당 대출이 본인의 자금 계획에 부합하는지 고려하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 대출 규제의 영향으로 월세 가격 상승으로 이어질 가능성도 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 시행된 6.27 대출 규제는 서울 아파트 매매 가격 상승 폭을 둔화시키는 경향을 보였습니다. 규제 시행 이후 서울 아파트 매매 가격 상승세가 3주 연속 둔화되었으며, 주택을 매수하려는 수요자들의 관망세가 확산되고 있다는 분석이 있습니다.그러나 대출 규제로 인해 매수세가 약화될 수 있다는 전망에도 불구하고, 흥미롭게도 일부 고가 아파트의 가격은 오히려 상승했습니다. 수도권에서 10억 원을 초과하는 아파트의 평균 매매 가격은 규제 시행 이후 2.8% 상승하여, 5억 원 이하(0.9%) 아파트보다 높은 상승률을 기록했습니다.이는 대출 규제가 주택 시장 전반에 걸쳐 일률적인 영향을 미치기보다는, 가격대 별로 다른 반응을 보일 수 있음을 시사합니다.대출 규제가 월세 가격 상승으로 이어질 가능성 ==>본인의 말씀처럼, 전세 대출 규제 강화는 전세에서 월세로의 전환을 가속화 시키고 있으며 이는 월세 가격 상승으로 이어질 가능성이 높습니다. 특히 전세 관련 대출 규제가 강화되면서 월세 공급이 급증하고 있으며, 이에 따라 월세 가격은 연일 최고치를 경신하는 등 주택 임대 시장의 구조적 변화가 본격화되고 있습니다.업계에서는 수도권에서 전세 부족이 심화되고 대출 규제 강화로 인한 전세의 월세 화가 예상되는 상황에서, 새 아파트 공급도 부족하여 전 월세 가격의 추세 적인 공급도 부족하여 전 월세 가격의 추세 적인 상승이 이어질 것으로 보고 있습니다.결론적으로, 6.27 대출 규제는 서울 및 수도권의 전반적인 아파트 매매가 상승 폭을 둔화 시키는 효과를 보였으나, 고가 아파트 시장에서는 또 다른 영향을 미쳤습니다.동시에 전세 대출 규제의 강화는 전세 수요를 월세로 전환 시키면서 월세 물량을 증가 시키고 월세 가격을 밀어 올리는 주요 원인이 될 것으로 보입니다.본인께서 우려하시는 것처럼, 대출 규제는 복합적인 방식으로 주택 시장에 영향을 미치며, 특히 임대 시장에서는 월세 가격 상승 가능성을 높이는 요인으로 작용할 것입니다.
부동산
Q. 부동산매매계약 중에, 매수인 명의변경이 가능한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세분 모두 동의하셨다면, 가장 일반적이고 안전한 방법은 다음과 같습니다.기존 계약 해지 및 새로운 계약 체결 :매도인과 매수인 A님 간의 기존 부동산 매매 계약을 합의 해지합니다.이후 매도인과 새로운 매수인인 B님 간에 새로운 부동산 매매 계약서를 작성합니다. 이때 기존 계약서의 내용을 바탕으로 매수자만 B님으로 변경하여 새로 작성하시면 됩니다.계약 해지 및 재계약 과정에서 매매대금, 잔금 지급일 등 중요한 조건들을 다시 한 번 명확히 확인하고 명시해야 합니다.매매 계약서 작성 시 유의 사항 ==>새로운 매매 계약서의 매수인 란에는 B님의 인적사항을 정확히 기재합니다.기존에 매수인 A님이 지급했던 계약금 등이 있다면, 새로운 매수인 B님에게 어떻게 승계되었는지 명확히 하는 문구를 특약사항으로 기재할 수 있습니다. 예를 들어 "기존 매수인 A가 지급한 계약금은 본 매매 계약금으로 갈음하며, 매수인 A는 본 계약에 대한 일체의 권리 의무를 매수인 B에게 양도하고 매수인 B는 이를 승계한다"와 같은 내용을 명시할 수 있습니다.잔금은 매수인 B님이 지급해야 하며, 이후 소유권 이전 등기도 B님의 명의로 진행됩니다.필요 서류 준비 ==>새로운 매매 약서(매도 인과 B님 명의)매도 인과 B님의 신분증 및 인감도장부동산 등기부 등본토지 대장, 건축물 대장매도 용 인감 증명서(매도 인이 잔금 일에 소유권 이전 서류 준비 시 필요)주민 등록 초본 등 소유권 이전 등기에 필요한 서류들은 명의 변경 후에도 동일하게 준비하시면 됩니다.주의 사항 및 고려 사항 ==>매도 인의 동의 :가장 중요한 것은 매도 인 님의 동의 입니다. 매도 인은 매수 인의 변경 요청에 응하지 않을 수도 있지만, 이번 경우에는 세 분 모두 합의하셨으니 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.세금 문제 : 매수인 A님이 잔금 청산 전에 매수 인의 지위를 B님에게 넘기는 것이 세법 상 "미 등기 전 매"로 해석될 여지는 적으나, 상황에 따라 복잡해질 수 있습니다.A님과 B님 간에 금전이 오가는 경우 증여세 등의 이슈가 발생할 수도 있으므로, 필요하다면 세무 전문가와 상담해보시는 것이 좋습니다. 일반적으로 부동산 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태에서 계약 상 매수 인의 지위를 변경하는 것은 법적으로 매도 인의 동의가 필요합니다.결론적으로, 세 분이 모두 합의 하셨으니 큰 어려움은 없으실 겁니다. 다만, 중요한 재산 거래인 만큼 신중하게 진행하시고 전문가의 도움을 받는 것을 잊지 마시기 바랍니다.
부동산
Q. 보통토지 매도시 농지일때 얼마나걸리나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.농지, 그중에서도 농업 진흥 구역 내 절대 농지는 일반 주택이나 상업용 부동산과는 다른 특성을 가지고 있어 매매 과정에서 다소 차이가 있을 수 있습니다.농업 진흥 구역 내 절대 농지 매도 절차 및 소요 기간 ==>농지를 매도하는 과정은 일반 부동산 매매 절차와 유사하지만, 농지 법에 따른 추가적인 조건과 서류가 필요합니다. 거래가 잦은 지역이라 하더라도 농지 특유의 제한 사항 때문에 소요 기간은 예측하기 어렵습니다.일반적인 부동산 매매 절차 :일반적으로 부동산 매매는 다음과 같은 단계를 거치게 됩니다.부동산 매매 의뢰 및 서류 준비 :매도할 농지의 토지 등기 사항 증명서, 토지 대장, 지적도, 토지이용계획확인서 등 관련 서류를 준비하고 공인중개사에게 매도를 의뢰합니다. 매도 인은 신분증과 도장을 준비해야 합니다. 매물 홍보 및 매수인 물 색 :공인중개사가 농지 매물을 시장에 알리고 잠재적 매수 인을 찾습니다.매매 협의 및 계약 체결 :매도 인과 매수 인이 가격, 중도금 및 잔금 지급일, 특약 사항 등을 협의한 후 매매 계약서를 작성하고 서명 날인합니다. 계약 시 매수 인은 계약금을 지불하며, 이는 보통 매매 대금의 10% 정도입니다.중도금 및 잔금 지급 :계약서에 명시된 날짜에 따라 중도금과 잔금이 지급됩니다. 중도금은 매매 대금의 40~50% 수준이 일반적이며, 나머지 금액은 잔금으로 처리되지만 이는 매도 인과 매수인 간 협의로 조정될 수 있습니다.소유권 이전 등기 :잔금 지급 후 매수 인이 농지의 소유권을 이전 받는 절차를 진행합니다.농지 특유의 추가 사항 및 소요 기간에 미치는 영향 ==>농업 진흥 구역 내 절대 농지 매도는 일반 농지보다 까다로운 조건이 적용됩니다.농지 취득 자격 증명 발급 :매수 인은 농지를 취득하기 위해 '농지취득자격증명'을 발급 받아야 합니다. 이는 농업 경영 목적이 분명하거나, 주말 체험 영농 등 법에서 정한 요건을 충족해야만 받을 수 있으며, 이 증명을 받기 위한 심사 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다. 허위로 서류를 제출할 경우 과태료가 부과될 수 있습니다.제한적인 매수자 pool : 절대 농지는 농업 목적으로만 사용이 가능하여 일반 투자 목적으로 매수하기 어렵기 때문에, 매수 자의 범위가 한정적입니다. 이는 매수 인을 찾는 데 더 오랜 시간이 걸릴 수 있음을 의미합니다. 시장 상황 :특정 지역의 농지 거래가 활발하다고 하셨지만, 농지 시장은 주택 시장과는 다른 특성을 가집니다. 정책 변화나 농산물 가격 등 여러 요인에 의해 영향을 받기 때문에, 매매 소요 기간이 유동적입니다.예상 소요 기간 ==>위와 같은 여러 요인을 고려할 때, 농업 진흥 구역 내 절대 농지를 매도하는 데 걸리는 시간은 짧 게는 수 개월에서 길게 는 1년 이상 까지도 걸릴 수 있습니다. 일반적인 주택 매도보다 매수 인을 찾고 필요한 서류를 준비하는 과정에 복잡하기 때문에 더 많은 시간이 필요할 수 있습니다.매도 기간 단축을 위한 조언 ==>전문 공인중개사 활용 :농지 매매 경험이 풍부하고 해당 지역 사정에 밝은 공인중개사와 협력하는 것이 중요합니다. 합리적인 가격 책정 :시장 상황과 농지의 특성을 고려하여 매도 가격을 합리적으로 책정하는 것이 빠른 매도를 위해 중요합니다.결론적으로 현재 해당 농지의 매도를 진행 중이시거나 계획 중 이시라면, 공인중개사와 충분히 상담하시어 구체적인 매매 전략을 세우시는 것을 권해드립니다. 좋은 결과 있으시길 응원합니다.
부동산
Q. 농업진흥청에 토지매도시 매도완료까지
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.한국 농어촌 공사는 농지 은행 사업이 일환으로 농지 매입.비축 사업을 운영하고 있습니다. 이 사업은 농지를 효율적으로 이용하기 위해 일정 기간 농지를 매입하여 비축하고, 이를 농업 인이나 농업 법인에게 임대하는 것을 목표로 합니다. 특히 식량 작물 재배 유도를 위해 벼 이외의 작물 재배를 희망하는 자에게 최우선 임대하는 등의 정책도 시행하고 있습니다.매도 완료까지 걸리는 시간 ==> 농지 매도 완료 까지의 정확한 기간은 여러 요인에 따라 달라질 수 있어 일률적으로 말씀드리기는 어렵습니다.주요 고려 사항은 다음과 같습니다.사업의 유형 및 공사의 예산 상황 :한국농어촌공사는 여러 유형의 농지 매입 사업을 진행하며, 각 사업의 예산 집행 상황에 따라 매입 속도가 달라질 수 있습니다.농지의 특성 및 평가 :매도하시려는 농지의 위치, 지 목, 토지 이용 현황 , 주변 개발 계획 등 다양한 특성에 대한 평가 및 심사 과정이 필요하며, 이에 따라 시간이 소요될 수 있습니다.행정 절차 :매입 신청 접수 , 현장 실사, 감정 평가, 계약 체결, 소유권 이전 등 여러 단계의 행정 절차를 거쳐야 합니다. 이 과정에서 필요한 서류 준비 및 확인 시간도 포함됩니다.신청 시기 및 접수 량 :신청이 몰리는 시기에는 처리 속도가 다소 지연될 수 있습니다. 매입 가를 미리 알 수 있는 방법 ==> 한국 농어촌 공사에서 농질 매입할 때의 가격은 일반적으로 다음과 같은 절차를 통해 결정됩니다.감정 평가 :공사는 매입 대상 농지에 대해 전문 감정 평가 기관을 통해 감정 평가를 진행하여 적정한 매입 가격을 산정합니다. 이 과정에서 농지의 공시 지가, 주변 시세, 이용 현황 등이 종합적으로 고려됩니다.시장 상황 및 내부 규정 :해당 지역의 부동산 시장 상황, 공사의 매입 정책 및 내부 규정 또한 가격 결정에 영향을 미칠 수 있습니다. 국토 교통 부 실거래가 공개 시스템 등을 통해 주변 농지의 거래 사례를 확인하실 수 있습니다.행정 절차 :매입 신청 접수 , 현장 실사, 감정 평가, 계약 체결, 소유권 이전 등 여러 단계의 행정 절차를 거쳐야 합니다. 이 과정에서 필요한 서류 준비 및 확인 시간도 포함됩니다.한국 농어촌 공사 직접 문의 :가장 정확한 방법은 한국 농어촌 공사 농지 은행 담당 부서에 직접 문의하여 매입 절차 및 가격 산 정 방식에 대한 설명을 듣는 것입니다. 유튜브 등 온라인 자료에서 농어촌 공사에 '고가 매도하는 방법'과 같은 주제를 다루는 경우도 있으니 참고해 보시는 것도 좋습니다.결론적으로, 한국 농어촌 공사 농지 은행 사업은 주로 농업 인이 은퇴하거나, 더 이상 영농을 하지 못하는 경우 농지를 매입하여 다른 농업 인에게 임 대하는 방식으로 운영됩니다. 매입 후에도 공사에서는 해당 농지를 효율적으로 이용하기 위해 일정 기간 비축하여 최대한 농지를 집단 화 하여 일괄 임 대하는 등의 노력을 합니다.