안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 미로 같은 복잡한 동네에서 조깅 코스 정하는 팁 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 몇몇 자료를 살펴보면, 서울 아파트 가격이 소폭 상승하는 추세를 보인다는 결과가 있습니다. 예들 들어, 어떤 자료에는 4월 전국 아파트 가격이 0.45% 상승했고, 서울은1% 상승했다고 집계되기도 했습니다. 다른 자료에서는 서울이 0.25% 상승한 반면 전국은 0.0215 상승했다고 나타나기도 했습니다.말씀하신 것 처 럼 은평구의 새 아파트 분양가가 다소 높게 책정된 사례가 있었습니다. 전용 59m2가 11억600만원, 전용 74m2가 13억 7820만원 수준이었는데, 이는 주변 시세보다 높은 편이라는 평가도 있었지만, 그럼에도 불구하고 많은 분들이 청약에 참여하며 높은 경쟁률을 보이기도 했습니다.서울 아파트 가격이 앞으로 계속 오를 지에 대해서는 다양한 전문가들의 의견이 있습니다. 종합적으로 살펴보면, 현재로서는 가격이 계속 높은 수준을 유지하거나, 현재로서는 가격이 계속 높은 수준을 유지하거나 일부 지역에서는 상승세가 이어질 가능성이 있다는 분석이 많은 것 같습니다.몇 가지 주요 요인을 말씀드리자면 다음과 같습니다.높은 분양가 : 최근 원자재 값과 인건비 상승으로 인해 공사비가 꾸준히 오르면서 신축 아파트의 분양가 또한 상승하고 있습니다. 은평구 분양가 사례처럼, 분양가가 높게 책정되면 주변 시세에도 영향을 줄 수 있습니다.꾸준한 수요 : 높은 분양가에도 불구하고 신축 아파트 청약에 많은 사람이 몰리는 현상이 나타나고 있습니다. 이는 여전히 서울 지역의 주택 수요가 견고하다는 것을 보여 줍니다.전문가 들의 전망 : 2025년 서울 아파트 값에 대해 전문가들 사이에서도 의견이 나뉘지만, 일부 조사에 따르면 전문가 10명중 9명은 서울 아파트 값이 오를 것으로 전망하기도 했습니다. 금리 인하 가능성이나 정부 정책 변화 등이 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있다는 분석이 있습니다.물론 시장 상황은 언제든 변동 될 수 있으며, 공급량이나 금리 변화, 경기 상황 등 다양한 요인이 복합적으로 작용합니다. 따라서 앞으로 가격이 어떻게 될지는 단정하기 어렵지만, 현재로서는 분양가 상승 압력과 수요 등을 고려할 때 가격이 쉽게 하락하기는 어려운 상황으로 보입니다.
Q. 공항철도 소음 때문에 이사, 공인중개사 도움 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 거래 시 매도 인과 공인중개사는 매수 인에게 주택의 중요한 정보, 즉 '하자'에 대해 고지할 의무가 있습니다. 소음 또한 거주 환경에 영향을 미치는 중요한 요소이므로 하자로 간주될 수 있습니다. 법원 판례 중에는 공인중개사가 과거 층 간 소음 다툼이 있었다는 사실을 알았다면 이를 매수 인에게 알릴 의무가 있다고 판단한 사례도 있습니다. 또한 공인 중개 사가 매물의 중요한 사항을 제대로 설명하지 않아 매수 인에게 손해가 발생한 경우, 중 개 사고로 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 매수 인이 입주 후 소음 문제를 뒤늦게 알게 되면, 하자 담보 책임 등을 근거로 계약 해제 또는 손해배상을 요구할 수 있습니다. 이는 소송으로 이어질 수도 있으며, 소송 과정에서 소음의 정도를 입증해야 하는 어려움이 따를 수 있습니다.매도 인이 소음 사실을 공인중개사에게 알렸음에도 불구하고 공인중개사가 매수 인에게 고지하지 않았다면 , 공인중개사에게도 책임이 발생할 수 있습니다.따라서 소음 문제를 공인중개사에게 솔직하게 말씀드리는 것이 장기적으로 봤을 때 안전하고 현명한 방법이라고 생각됩니다. 물론 소음 문제를 알리면 집을 내 놓기가 더 어려워질 수 있다는 걱정은 현실적입니다. 하지만 문제를 숨겼다가 나중에 더 큰 법적 분쟁에 휘말리는 것보다는, 미리 알고 대처하는 것이 낫습니다. 특약 사항에 소음이라는 단점 때문에 매도 가를 낮춘 금액에서 거래한다고 적어 놓으면 됩니다. 매물에 대한 하자로 인한 소송에 들어가지 전에 이런 문제는 불안한 마음이 크시겠지만, 공인중개사와 충분히 상의하셔서 문제를 투명하게 관리하시는 것이 앞으로의 과정을 순조롭게 진행하는데 도움이 될 것입니다.
Q. 매매가 9억집에 2.5억대출이 있어요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.매가 9억인데 대출 2.5억원이면 임차인으로 들어올 사람이 없습니다. 세입 자들이 대출이 있는 집의 전세 계약을 망설이는 주된 이유는, 혹 시라도 집주인이 대출 이자를 갚지 못해 주택이 경매로 넘어갈 경우 자신의 전세 보증금을 안전하게 돌려받지 못할 수도 있다는 불안감 때문입니다. 전세 보증금은 세입 자 에게 매우 중요한 자산이기 때문에, 이를 지키기 위해 집의 권리 관계가 깨끗한 것을 선호하는 것이 일반적입니다.이 경우, 전세 계약 시점에 임차인에게 기존 대출 현황을 정확히 고지하고, 받은 보증금으로 해당 대출을 즉시 상환하여 근저당을 말소할 것임을 명확히 약속하며, 계약서 특약 사항 등으로 이를 명시하는 것이 좋습니다. 세입 자가 잔금을 치르는 날 임대인 임차인 같이 은행에 가서 임차인이 잔금 중 일부를 줘서 근저당 말소 절차를 진행하고 나머지 잔금을 주면 됩니다. 영수증은 근저당 말소 비용에 들어간 금액 포함 잔금 영수증을 받으시면 됩니다. 궁극적으로는 임대인과 임차인 모두에게 안전하고 만족스러운 계약이 될 수 있도록, 계약 전에 전세 시세를 면밀히 파악하시고 공인 중개사 등 전문가와 충분히 상의하여 하자 없는 계약을 하시길 바랍니다.
Q. 치솟는 원자재값에 건설사가 '갑'이라고 하는데요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 건설 원자재 가격 상승으로 인해 건설사 들의 부담이 커지고, 그로 인해 건설사 들의 부담이 커지고 , 그로 인해 재건축 및 재개발 사업에서 시공 사 선정에 어려움을 겪는 조합이 늘어나고 있다는 분석입니다. 이처럼 공사비가 상승하는 이유는 신축 아파트의 총 사업비 증가로 이어집니다. 재건축 / 재개발 사업의 경우, 늘어난 공사비는 조합원의 추가 분담금이 되거나 일반 분양가를 높이는 요인이 될 수 있습니다. 결국 건설 비용 증가는 신축 아파트의 공급 가를 높이는 분양 가격 상승 압력으로 작용할 가능성이 있습니다.하지만 아파트 가격은 건설 비용 뿐만 아니라 다양한 시장 요인에 의해 복합적으로 결정됩니다. 전세 가격 : 전세 가격이 오르면 매매 가격도 함께 오르는 경향이 있습니다.금리 및 경제 상황 : 기준금리 변화, 실업률 등의 거시 경제 변수도 주택 가격에 중요한 영향을 미칩니다.공급량 : 시장에 공급되는 아파트 물량이 부족하면 가격 상승 요인이 될 수 있습니다.정책 : 정부의 부동산 정책 방향 또한 시장 가격 변동에 큰 영향을 미칩니다.투자 수요: 갭 투자 등 투자 수요의 변화도 가격에 영향을 미칩니다.따라서 치솟는 원자재 값으로 인한 공사비 상승은 아파트 가격 상승의 한 요인이 될 수 있지만, 이것이 곧바로 아파트 값의 전반적인상승으로 이어진다고 단정하기는 어렵습니다. 앞으로 아파트 값이 어떻게 변동 할 지는 위에서 말씀 드린 다양한 요인들이 어떻게 상호 작용하느냐 에 따라 달라질 것입니다.
Q. 환율 변동이 심한데, 믹서기 해외직구 괜찮을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.해외 직구를 하실 때 환율 변동은 중요한 고려 사항입니다. 물품 가격 외에도 배송 비, 그리고 일정 금액을 초과하는 경우 관세와 부가가치세가 부과될 수 있는데, 이 모든 금액이 환율에 영향을 받기 때문입니다. 해외 직구 시 환율과 관련하여 몇 가지 고려하실 점을 말씀드리겠습니다. 과세 환율 확인 : 세금을 계산할 때 적용되는 환율은 물건을 구매한 시점의 환율이 아닌, 세관에 수입 신고를 하는 시점의 '과세 환 율'을 기준으로 합니다. 과세 환율은 관세청에서 매주 금요일에 다음 주에 적용될 환율을 고시하며, 이는 일요일부터 토요일 까지 일주 일간 적용됩니다.구매 시점과 수입 신고 시점 사이의 환율 변동에 따라 예상했던 세금과 달라질 수 있습니다.관세 및 부가세 기준 : 자가 사용 목적으로 미화 150달러(미국 발송 물품의 경우 200달러)를 초과하는 물품을 구매하는 경우, 물품 가격에 운임, 보험료를 포함한 과세 가격에 대해 관세와 부가세가 부과됩니다.환율이 오르면 원화로 환산한 물품 가격이 올라가기 때문에 관세 부과 기준을 초과할 가능성이 커질 수 있습니다. 신용카드 활용 및 차지백 서비스:해외 직구 시 신용카드를 이용하시면 환율 변동에 따른 결제 시점의 환율이 적용되며, 문제가 발생했을 경우 카드사에 '차지 백(Chargeback)' 서비스를 요청하여 도움을 받을 수 있습니다.총 예상 비용 계산 : 믹서기 가격 외에 예상되는 국제 배송 비와 혹시 모를 관세 / 부가세 까지 모두 고려하여 최종적으로 어느 정도의 비용이 발생할지 대략적으로 계산해 보시는 것이 좋습니다. 여러 배송 대행 지나 직구 사이트에서 제공하는 예상 비용 계산기를 할용해 볼 수도 있습니다.국내 가격과 비교 :해외 직구 가격이 현재 괜찮아 보인다고 하시더라도, 환율 변동 및 추가 비용을 모두 고려한 최종 가격과 국내에서 판매되는 동일 또는 유사 모델의 가격을 꼼꼼하게 비교해 보시는 것이 중요합니다. 때로는 국내 판매 제품이 더 유리할 수 있습니다.환율 변동이 불안정할 때는 예상치 못한 추가 비용이 발생할 위험이 있을 수 있습니다.지금 믹서기 구매가 아주 급한 상황이 아니라면, 조금 더 시간을 두고 환율 추이를 지켜보거나 국내 판매 가격과 다시 한번 비교해 보시는 것도 현명한 방법일 수 있습니다. 물론 지금 가격이 정말 매력적이고, 예상되는 환율 변동 위험을 감수할 만하다고 판단되시면 진행하셔도 괜찮습니다. 다만, 앞서 말씀 드린 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두시고 신중하게 결정하시는 것이 좋겠습니다.