안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 주택시장 침체기에 중고거래 활성화될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 시장 침체기에는 일반적으로 부동산 거래량 자체가 감소하는 경향을 보입니다. 최근 몇 년 간 주택 거래량이 감소하는 추세를 보였습니다. 2020년과 2021년에 연간 100만원 건을 넘었던 주택 거래량은 2022년에 50만 건 수준으로 줄었고, 지난해에는 소폭 늘었지만 이전 호황 기에는 미치지 못했습니다. 이러한 상황은 이사 수요 감소로 이어질 수 있으며, 이는 자연스럽게 가구나 가전제품 등 이사와 관련된 중고 물품의 거래량에도 영향을 미칠 수 있습니다.주택 시장 침체가 경기 전반의 불확실성이나 가계의 재정적 부담 증가와 연결될 경우, 사람들은 비용 절감을 위해 새 제품 구매 대신 중고 물품 거래를 더 선호하게 될 수도 있습니다. 특히 이사를 가거나 집을 정리하는 과정에서 불필요한 물건을 처분하거나, 새로 필요한 물건을 저려하게 구매하려는 움직임이 나타날 수 있습니다. 이사 비용을 줄이려는 노력의 일환으로 중고 가구 등을 활용하는 경우도 있을 수 있습니다.주택 시장 침체와 가구 /가전 등 특정 물품 거래량이나 가격 변화에 대한 직접적인 통계나 상세한 사례를 구체적으로 찾기는 어렵습니다. 일반적으로 경기 침체기에는 소비 심리가 위축되면서 중고 거래 시장이 활성화되는 측면이 있지만, 이것이 주택 시장 침체와 직접적으로 얼마나 강한 상관 관계를 가지는 지는 추가적인 분석이 필요할 것 같습니다.주택 시장 침체는 복합적인 요인에 의해 발생하며 경기 상황 전반과 맞물려 돌아가는 만큼, 중고 거래 시장 역시 이러한 거시적인 흐름의 영향을 받을 수 있습니다. 비용 절감의 필요성이 커지면서 중고 거래가 활발해 질 수 있다는 생각은 충분히 일리 있는 분석이라고 생각합니다.
Q. 법원 경매로 부동산, 동산을 매입하려고 한다면 어떤 사이트를 이용해야 할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.경매는 시세보다 저렴하게 물건을 취득할 수 있는 좋은 방법 중 하나 입니다. 경매 절차에는 강제 경매와 임의 경매가 있습니다. 강제 경매는 채무자 소유의 부동산을 압류 한 다음 매각하여 그 매각 대금을 가지고 채권자가 금전 채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차입니다. 임의 경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말합니다. 어떤 사이트를 이용해야 하는지, 그리고 절차는 어떻게 되는 지 살펴보겠습니다.법원 경매 정보를 얻을 수 있는 사이트:대한민국 법원 경매 정보 사이트 : 이 사이트에서 전국의 법원 경매 물건 정보를 공식적으로 확인할 수 있습니다. 물건 검색, 기일 정보 등을 제공합니다. (www.courtauction. go.kr)이 외에도 다양한 민간 경매 정보 사이트들이 있습니다. 유료 서비스도 많지만, 기본적인 물건 정보나 위치 정보 등을 무료로 제공하는 곳도 있습니다. 여러 사이트를 비교해보시면서 본인에게 맞는 곳을 선택하시는 것도 좋습니다. 몇 가지 예시로는 부동산 태인,, 지지 옥 션, 스피드 옥 션, 탱크 옥 션, 두 인 경매 등이 있습니다.대법원 경매 사이트를 기본으로 민간 옥션 들이 추가로 정보 를 제공하는 데 여기는 개인이 일일이 확인을 하지 않아도 되는 내용들이 있어서 많은 도움이 됩니다.부동산 경매 절차 : 부동산 경매는 일반적을 다음과 같은 절차로 진행됩니다.경매 신청 : 채권자가 법원에 경매를 신청합니다( 약 5~6개월 소요됩니다. 때론 더 걸리기도 합니다.)매각기일 결정 및 공고 : 법원에서 경매 기일을 정하고 이를 공고합니다.매각(입찰) : 정해진 기일에 법원에서 입찰이 진행됩니다. 입찰에 참여하려면 매수 신청 보증금을 제출해야 합니다. 보증금은 대개 최저 매각 가격의 10%이며, 현금, 자기 앞 수요 또는 경매보증금보험증권으로 제출할 수 있습니다.최고가 매수 신고인 결정 및 차 순위 매수 신고인 결정 : 개 찰 결과 가장 높은 가격을 써낸 사람이 최고가 매수 인이 2인이상일경우 추가 입찰 이나 추첨으로 결정합니다.매각 허가 결정 기일 : 매각 기일로 부 터 7일 안에 매각 허가 여부를 결정합니다.매각 허가 결정 확정: 매각 허가 결정에 대한 이의가 없으면 결정이 확정됩니다.대금 납부 : 매각 허가 결정이 확정되면 법원이 정한 기한 내에 매각 대금을 모두 납부해야 합니다(대개 확정 후 약 30일) . 만약 기한 내에 대금을 납부하지 못하면 매수 신청 보증금을 돌려받을 수 없습니다.소유권 취득 및 이전 등기 : 매수 인이 매각 대금을 모두 납부해야 해당 부동산의 소유권을 취득하게 되며, 이후 소유권 이전 등기를 하게 됩니다.동산 경매는 부동산 경매와 절차가 조금 다를 수 있으나, 기본적으로 법원에서 진행하는 절차에 따라 입찰하고 대금을 납부하여 소유권을 취득하는 과정은 유사합니다.경매는 복잡한 권리 관계나 절차 상의 문제들이 발생할 수 있으므로, 충분히 공부하시거나 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
Q. 건설사가 조합원들 상대로 공사비 인상안을 가결하지 않으면 입주를 제한한다는데 이거 불법아닌가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.입주를 12일 앞둔 경기도 광명 철산자이더헤리티지가 총 3,804세대 규모의 대 단지로 조성된 아파트입니다.현재 아파트의 시공 사인 GS건설이 조합원들에게 추가 공사비 인상 안을 의결하지 않으면 조합원 물량에서 한해 입주를 제한할 수 있다는 입장을 밝히면서 조합과 갈등을 겪고 있는 상황으로 보도되고 있습니다. GS건설은 조합 측이 요청한 설계 변경과 자재 고급화, 물가 상승 분 등을 반영한 결과 , 약 520억원의 공사비 인상이 불가피하다고 주장하고 있으며, 이미 세 차례 걸쳐 일부 공사비 증액된 바 있지만, 시공 사는 추가 인상이 없이는 입주가 불가능하다는 입장을 고수하고 있습니다.이는 주로 시공 사와 조합 간의 추가 공사비 부담을 둘러싼 갈등에서 비롯된 것으로 보입니다. 기사에 따르면 일반 분양 자의 경우 추가 분담금이 없어 정상적인 입주가 가능하지만, 추가 분담금을 내야 하는 조합원의 경우 공사비 협의가 불발 되면 입주에 어려움이 있을 수 있다고 합니다. 따라서 계약 내용에 따라 입주 조건 등이 명시될 수 있느냐, 입주를 인질로 삼아 공사비 인상을 강요하는 행위는 논란의 소지가 크며 조합원들의 권리와 충돌할 수 있습니다. 법적으로 명확히 '불법'이다 라 고 단정하기는 어렵지만, 조합원들의 재산권과 주거 안정에 심각한 영향을 미치는 사안이므로 법적인 다툼으로 이어질 가능성이 높은 민감한 문제입니다. 현재 이 사안은 언론 보도에서도 주목하며 갈등 상황으로 보도 되고 있습니다.
Q. 임대차계약 연장 시 계약 일자 문의드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최초 계약 기간이 2024년 6월 25일부터 2025년 6월 24일까지(1년)이시라면, 계약 기간은 시작일(포함) 부 터 종료일 전날 까지 로 계산하는 것이 일반적입니다. 즉, 2024년 6월 25일 부 터 시작하여 2025년 6월24일 24시에 만료되는 계약입니다. 이 계약을 2년 더 연장하신다면, 새로운 계약 기간은 기존 계약이 만료된 다음 날부터 시작하게 됩니다. 따라서 , 새로운 2년 연장 계약의 시작 일은 2025년 6월 25일이 됩니다. 이 시작 일부터 2년을 계산하면 종료 일은 2027년 6월 24일이 됩니다. 그러므로 임대차 계약 연장 시의 계약 기간은 2025년 6월25일 부 터 2027녀 6월24일 까지 로 하시는 것이 맞습니다. 계약서 작성 시 임대인과 임차인 간에 계약 기간 시작 일과 종료 일을 명확하게 확인하고 합의하여 기 재 하시는 것이 중요합니다.
Q. 1000만원 정도의 소자본으로 부동산을 구입할 수 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.1000만원으로 부동산 투자를 시작하는 것이 아주 불가능한 것은 아닙니다. 아파트나 상가 매매처럼 부동산 '자체'를 온전히 소유하는 방식보다는 소액으로 접근할 수 있는 다른 형태의 투자 방법을 고려해 볼 수 있습니다.예를 들어, 갭 투자,부동산 펀드(REITs), 부동산 조각 투자, 또는 경매 시장에서 지분 투자 등 다른 형태의 투자 방법을 고려해야 할 가능성이 높습니다.원하시는 '집을 지을 수 있는 토지'를 직접 구매하기에는1000만원으로는 현실적으로 매우 어렵다고 보시는 것이 맞을 것 같습니다. 토지 가격 자체가 지역에 따라 큰 차이가 있지만, 집을 지을 수 있는 최소한의 조건을 갖춘 토지는 1000만원을 훨씬 상회 하는 경우가 대부분이기 때문입니다.건축 법 제 49조의 대지의 분할 제한 대한 최소한의 대지 면적을 정해 놓고 있습니다. 주거 지역은 60m2이상, 상업 지역은 150m2이상, 공업 지역: 150m2이상,녹지지역은 500m2 이상입니다. 또한 집을 지을 때는 건폐율(땅 면적 대비 건축물이 차지하는 바닥 면적 비율)과 용적률(땅 면적 대비 건축물 연면적 비율)등의 규제를 받습니다.물론 지역의 용도 지구 및 규제, 그리고 원하는 집의 규모와 형태에 따라 필요한 토지 면적은 달라질 수 있습니다. 하지만 1000만원으로는 이러한 최소 규모의 토지를 매입하는 것이 현실적으로 어렵다는 점을 다시 한번 말씀드립니다.소액으로 부동산에 대한 경험을 쌓고 싶으시다면 앞서 말씀드린 소액 투자 상품이나 부동산 관련 공부를 먼저 시작하고서 진행하실 것을 권해드립니다.