안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 서울의 토지거래허가구역이 확대된다면 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가 구역은 투기적인 토지 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 오르는 지역에 대해 투기를 막고 지가 안정을 도모하기 위해 지정하는 제도입니다. 이 구역으로 지정되면 특정 면적 이상의 토지를 거래할 때 시장.군수 도는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않고 계약을 체결하면 무효가 되며, 2년 이하의 징역 또는 해당 토지 개별 공시 지가 의 30%에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.주요 특징은 다음과 같습니다.실 거주 의무 :허가 받은 목적대로 토지를 이용해야 할 의무가 발생하며, 보통 2~5년 간 거주, 사업 등 정해진 용도로만 사용해야 합니다.대출 규제 :주택 담보 대출 비율(LTV)이 낮게 적용되거나 대출 자체가 어려워지는 등 자금 조달에 제약이 따릅니다.거래 제한 :투기 목적의 거래를 차단하여 실 수요자 중시의 거래를 유도합니다.서울 토지 거래 허가 구역 확대 시 예상되는 영향 ==> 현재 서울에는 강남구 압구정 동, 삼성 동, 대치 동, 청 담 동 등 일부 지역이 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 만약 이 구역이 확대된다면 부동산 시장에 다음과 같은 여러 영향을 미칠 수 있습니다.거래량 감소 및 위축 :토지 거래 허가 구역으로 지정되면 주택 구매 시 실 거주 목적이 아니면 사실상 거래가 불가능해집니다. 이는 투자 목적의 수요를 크게 위축시키고, 매수 심리를 냉각 시켜 전반적인 거래량 감소로 이어질 수 있습니다. 6.27 대책에서 대출 규제가 강화된 상황에서 토지 거래 허가 구역 확대는 매수 자의 자금 조달을 더욱 어렵게 하여 시장 위축을 가속화할 가능성이 있습니다.거래 안정 화 또는 양극화 심화 : 토지 거래 허가 구역은 투기 수요를 억제하여 단기적으로 해당 지역의 가격 안정 화에 기여할 수 있습니다. 그러나 한편으로는 매물이 줄어들면서 오히려 희소성이 부각되어 가격 하락 폭이 제한되거나, 일부 지역에서는 가격이 오르는 현상이 나타나기도 했습니다. 비 규제 지역으로의 '풍선 효과'가 발생하여 서울 내 다른 지역이나 수도권으로 수요가 몰릴 가능성도 있습니다.매물 잠김 현상 :매도인 입장에서는 토지 거래 허가 구역 지정으로 인해 매수 자를 찾기 어려워지거나, 가격 하락을 우려하여 매물을 거둬들이는 '매물 잠김'현상이 발생할 수 있습니다. 이는 거래 가능한 주택의 씨를 밀려 실질적인 거래 절벽을 심화시킬 수 있습니다.실 수요자의 내 집 마련 기회 변화 :투기 수요가 억제되면서 실 수요자에게는 경쟁이 줄어들어 내 집 마련의 기회가 될 수 있다는 긍정적인 측면도 있습니다. 하지만 대출 규제와 복잡한 허가 절차는 실 수요자에게도 부담으로 작용하여, 자금력이 충분한 일부 실 수요자에게만 유리할 수 있습니다.시장 불확실성 증대 :정부의 강력한 규제 의지가 시장에 전달되면서 전반적인 투자 심리가 위축되고,부동산 시장의 불확실성이 더욱 커질 수 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 부동산 시장의 예측 가능성을 낮추고, 투자자들의 관망세를 심화시킬 수 있습니다. 결론적으로 6.27 대책과 더불어 토지 거래 허가 구역 확대는 정부의 강력한 부동산 시장 안정 화 의지를 보여주는 것으로 해석될 수 있습니다. 이러한 규제들은 단기적으로 시장에 큰 영향을 미치며, 특히 투자 목적의 거래를 어렵게 할 것입니다. 본인의 상황에도 이러한 변화들이 영향을 미칠 수 있으니, 시장 동향을 주의 깊게 살펴보시는 것이 중요하겠습니다.
부동산
Q. 전세 연장에 관한 법 때문에 집주인이 을이 될 수도 있다는 상황은 어떤 것인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 세입 자를 보호하기 위한 법률들이 때로는 집주인의 재산권 행사에 제약을 주어, 집주인이 '을'의 위치에 놓이는 것처럼 느껴지는 상황이 발생할 수 있습니다.이러한 상황은 주로 2020년 7월에 시행된 '임대차 3법'의 영향이 크며, 특히 '계약갱신청구권'과'전월세 상한 제' 조항에서 비롯됩니다.집주인이 '을'이 되는 상황이 의미 ==> 집주인이 '을'이 된다는 것은, 임대인이 자신의 주택을 자유롭게 처분하거나 임대 조건을 변경하는데 있어 임차인의 권리 행사로 인해 제약을 받는 상황을 의미합니다. 이는 주로 다음과 같은 경우에 해당합니다.주택 매매의 어려움 :임차인이 거주 중이고 계약갱신청구권을 행사할 경우, 집주인이 집을 팔고 싶어도 새로운 매수 인이 실 거주하기 어려워 매매가 쉽지 않거나 가격을 낮춰야 할 수 있습니다.본인 실 거주의 어려움 :집주인의 직접 해당 주택에 거주하고자 해도, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 정당한 사유 없이는 임차인을 내보낼 수 없습니다.(단, 집주인 본인이나 직계 존비속의 실 거주는 계약 갱신 거절의 정당한 사유가 될 수 있으나,이 경우에도 임차인에게 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 통보해야 합니다임대료 인상의 제한 :시장 상황과 관계없이 임대료를 크게 올릴 수 없어 임대 수익에 제한이 생길 수 있습니다 전세 연장 관련 법률이 집주인에게 불리하게 작용하는 이유 ==>계약 갱신 청구 권 :임차인이 기존 전세 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 요구할 수 있는 권리입니다.임차인의 1회 연장 권리 : 임차인은 1회에 한하여 계약갱신청구권을ㄹ 2년 더 거주할 수 있습니다.제한적인 거절 사유 : 임대인은 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우, 법에서 정한 극히 제한적인 사유( 예: 임대인 본인 또는 직계 존비속 의 실 거주, 임차인의 의무 위반 등)가 아니라면 이를 거절할 수 없습니다재산권 행사 제약 : 이로 인해 임대인이 자신의 주택을 매매하거나 직접 사용하려 할 때, 임차인의 계약 갱신 청구권 행사로 인해 계획에 차질이 생길 수 있습니다. 특히, 실 거주 목적의 매수 인을 찾기 어려워지거나, 임차인이 있는 상태로 매매해야 하므로 가격 협상에서 불리해 질 수 있습니다. 전월세 상한제 :계약 갱신청구권 행사 시 임대료 증액을 직전 임대료의 5% 이내로 제한하는 제도입니다.시장 가격의 반영 어려움 :전세 시장의 시세가 급등하더라고, 임대인은 갱신 시 임대료를 5% 이상 올릴 수 없습니다.수익성 제한 :이는 임대인의 임대 수익을 제한하여, 투자 대비 수익률이 낮아지거나 물가 상승률을 따라가지 못하는 상황을 초래할 수 있습니다.묵시적 갱신 :임대인가 임차인 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 통보가 없으면, 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 자동 연장되는 제도입니다.임대인의 주의 의무 :임대인이 계약 연장을 원치 않거나 조건을 변경하고 싶다면, 반드시 기간 내에 임차인에게 명확히 통보해야 합니다.자동 연장의 위험 :만약 임대인이 이를 놓치거나 깜빡하면, 원치 않게 기존 조건으로 2년이 더 연장되어 계획에 차질이 생길 수 있습니다.결론적으로, 이러한 법률들은 임차인의 주거 안정을 도모하기 위해 도입되었지만, 동시에 임대인의 재산권 행사에 일정 부분 제약을 가하게 되어 집주인 입장에서는 '을'이 된 것 같은 상황을 경험할 수 있습니다.특히 주택 매매나 실 거주 계획이 있는 집주인에게는 큰 고민거리가 될 수 있습니다.
행정사 자격증
Q. 공무원 9급으로 들어가면 어디까지 승진이 가능한가요?
안녕하세요. 박영주 행정사입니다.일반적으로 9급 공무원으로 시작하여 승진할 수 있는 최대 직급에 대한 질문은 많은 분들이 궁금해 하시는 부분입니다. 과거에는 9급 으로 시작하여 1급 공무원까지 승진하는 사례도 전설처럼 존재했지만, 현재는 매우 드문 일로 알려져 있습니다.대부분의 9급 공무원들은 5급 사무관 직접에 도달하지 못하고 퇴직하는 경우가 많습니다. 5급 사무관은 전체 일반직 공무원의 1%도 채 되지 않을 정도로 높은 자리로 평가됩니다. 최근에는 공무원 승인 소요 최저 연수가 단축되는 등 승진 기회가 학대되는 추세도 있습니다. 예를 들어, 지방직 9급에서 4급으로 승진하는데 필요한 기간이 현행 13년에서 8년으로 줄어 들기도 했습니다.그럼 공무원의 직급 별 호칭을 알아 보겠습니다. 공무원의 직급은 9급부터 1급까지 있으며, 각 직급마다 부르는 호칭이 다릅니다. 일반 직 공무원(행정 직군 기준)의 직급 별 호칭은 다음과 같습니다.1급 : 관리 관2급 : 이사 관3급 : 부이사 관4급 : 서기 관 5급 : 사무관 (5급 공채 합격 시 사무관부터 시작)6급 : 주사(주무 관) 6급이하 실무 직은 '주무관'으로 통칭7급 : 주사 보8급 : 서기9급 : 서기 보 (9급 시험 합격 시 서기 보 부터 시작)이처럼 9급 서기 보로 시작하여 한 단계 씩 승진하게 되며, 개인의 노력과 역량, 그리고 소속 기관의 인사 상황에 따라 승진 속도나 최종 도달 직급은 달라질 수 있습니다.
부동산
Q. 신혼부부 전세대출 관련해서 궁금한게 있습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신혼부부 전세 대출을 통해 입주하기 까지 의 일반적인 과정은 다음과 같습니다.주택 선택 및 임대차 계약 체결 :먼저 전세로 거주할 집을 찾고, 해당 주택의 임대인과 임대차 계약을 체결합니다. 이때 전세금의 5% 이상을 계약금으로 지불해야 합니다. 계약 시에는 확정 일자를 받아 두시는 것이 좋습니다. 대출 신청 :계약금을 지불한 후, 주택 도시 기금 대출을 취급하는 은행(우리, 국민, 농협, 신한, 하나 등)에 방문하거나 기금e든든 홈페이지를 통해 대출을 신청합니다. 이때 필요한 서류들을 미리 준비하셔야 합니다.대출 심사 및 승인 :은행은 제출된 서류와 신청자의 자격 요건(소득, 무 주택 여부, 신혼부부, 주택 종류 등)를 심사합니다. 이 과정에서 한국주택도시보증공사(HF) 또는 주택 도시 보증 공사(HUG)의 보증서 발급이 함께 진행됩니다. 보증 서가 발급 되어야 대출이 실행될 수 있습니다. 잔금 지급 및 전입 :대출이 승인되면, 정해진 잔금 일에 은행에서 대출금이 임대인 계좌로 지급됩니다. 잔금을 치른 후 해당 주택으로 전입 신고를 하고, 확정 일자를 다시 한번 확인하여 대항 력과 우선 변제 권을 확보하는 것이 중요합니다.입주 :전입 신고까지 완료되면 해당 주택에 입주하게 됩니다.정리하자면, 집 선택 ->전세금 5% 계약금 지불 및 계약 체결 -> 대출 신청 및 보증서 발급 -> 대출 실행 및 잔금 지급 -> 전입 신고 및 입주대출 한도 계산 기준 ==>주택 도시 기금 신혼 부부 전세 자금 대출의 한도 계산은 여러 요소를 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 말씀하신 "전세금의 80% 이내"와 "임차 보증금의 90"는 대출 상품의 종류나 보증 기관에 따라 적용될 수 있습니다.주택 도시 기금 신혼 부부 전용 전세 자금 대출의 일반적인 기준 :이 대출은 기본적으로 전세금의 80% 이내 에서 대출이 가능합니다. 수도권은 최대 3억 원, 수도권 외 지역은 최대 2억 원까지 한도가 정해져 있습니다.보증 기관에 따른 차이 :한국주택금융공사(HF) 보증 :HF 보증은 임차 보증금의 최대 100%까지 보증이 가능하지만, 이는 보증서 발급 기준이며 실제 대출 한도는 신청인의 소득, 신용도, 그리고 기금 대출의 최대 한도(80%이내)를 넘지 않습니다.주택 도시 보증 공사(HUG)보증 :HUG는 주택 가격의 126% 또는 KB 시세의 90% 이내에서 보증금의 80% 이내를 기준으로 합니다.결론적으로,주택 도시 기금 신혼 부부 전용 전세 자금 대출은 전세금의 80%이내 라는 기준이 가장 보편적으로 적용되며, 실제 대출 한도는 이 80% 이내에서 부부 합 산 소득, 신용도, 그리고 지역 별 최대 한도 중 가장 낮은 금액으로 결정됩니다.
부동산
Q. 부동산 공시가격과 실거래가 차이나는이유가 궁금해요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 공시 가격과 실거래가는 각각 다른 목적과 기준으로 산 정 되기 때문에 차이가 발생합니다.용어 설명 :공시 가격(공시 지가 / 주택 공시 가격) :정부가 매년 1월 1일을 기준으로 조사.평가하여 공시하는 토지 및 주택의 가격의 입니다. 토지의 경우 '공시 지가', 주택 경우'주택공시가격'이라고 부르지만, 일반적으로 '공시 지가'라는 표현이 통용되기도 합니다. 이 가격은 재산세, 종합 부동산세 등 각종 세금을 부과하거나 건강 보험료를 산정하는 등 약 60 여 가지의 행정 목적으로 활용됩니다.실거래가 :부동산이 시장에서 실제로 매매된 가격을 의미합니다. 매도 인과 매수 인이 협상을 통해 합의한 금액으로, 시장의 수요와 공급, 경제 상황, 개별 부동산의 특성 등 다양한 요인이 반영되어 형성됩니다.공시 가격과 실거래가 차이의 주요 원인 :목적 : 공시 가격은 세금 부과 및 각종 행정 기준 마련이고, 실거래가는 시장의 실제 거래 가치 반영입니다.산 정 기준 : 공시 가격은 정부가 정한 평가 기준과 절차에 따라 일괄 적으로 산정하는 것이고, 실거래가는 매도 인과 매수 인의 자유로운 협상에 의합니다.반영 률 : 공시 가격은 실거래가의 약 60~70%낮게 책정되는 경향이 있고, 실거래가는 시장의 실제 가치를 100% 반영합니다.변동성 : 공시 가격은 매년 정해진 시점에 공시 되며, 시장 변동을 즉각 반영하기 어렵고, 실거래가는 시장 상황에 따라 실시간으로 유동적으로 변동 됩니다.두 가격이 차이가 나는 주된 이유 :목적의 차이 :공시 가격은 조세 형평성 확보 및 공공 목적을 위해 국가가 일괄 적으로 산정하는 기준 가격인 반면, 실거래가는 시장 참여자들의 자유로운 의사에 따라 형성되는 실제 거래 가격입니다. 산 정 방식의 차이 :수천 만 개의 부동산을 매년 시장 가격에 맞춰 정확히 평가하는 것은 현실적으로 어렵습니다. 따라서 공시 가격은 표준 부동산을 선정하여 평가하고 이를 기준으로 개별 부동산의 가격을 산정하는 방식을 사용합니다.반면 실거래가는 개별 거래마다 매도 자와 매수 자의 합의에 따라 결정되므로, 같은 지역의 유사한 부동산이라도 거래 시점이나 상황에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.세금 부담 고려 : 공시 가격을 실거래가 수준으로 높게 책정할 경우, 국민들의 세금 부담이 급격히 증가할 수 있습니다. 이러한 부담을 고려하여 공시 가격은 일반적으로 실거래가 보다 낮게 책정되는 경향이 있습니다.정책적 현실화 율 :정부는 공시 가격이 실거래가를 얼마나 반영하는지 나타내는 '현실화 율 '이라는 개념을 도입하여, 이 비율을 점진적으로 높여 공시 가격을 실거래가에 가깝게 만들려는 정책을 추진하기도 합니다. 이는 부동산 시장의 투명성을 높이고 조세 정의를 실현하기 위한 정책적 노력의 일환입니다.결론적으로 공시 가격과 실거래가는 각각의 역할과 목적이 다르기 때문에 차이가 발생하며, 정부는 이러한 차이를 인지하고 정책적으로 관리하고 있습니다.