안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 공항철도 소음 때문에 이사, 공인중개사 도움 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 거래 시 매도 인과 공인중개사는 매수 인에게 주택의 중요한 정보, 즉 '하자'에 대해 고지할 의무가 있습니다. 소음 또한 거주 환경에 영향을 미치는 중요한 요소이므로 하자로 간주될 수 있습니다. 법원 판례 중에는 공인중개사가 과거 층 간 소음 다툼이 있었다는 사실을 알았다면 이를 매수 인에게 알릴 의무가 있다고 판단한 사례도 있습니다. 또한 공인 중개 사가 매물의 중요한 사항을 제대로 설명하지 않아 매수 인에게 손해가 발생한 경우, 중 개 사고로 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 매수 인이 입주 후 소음 문제를 뒤늦게 알게 되면, 하자 담보 책임 등을 근거로 계약 해제 또는 손해배상을 요구할 수 있습니다. 이는 소송으로 이어질 수도 있으며, 소송 과정에서 소음의 정도를 입증해야 하는 어려움이 따를 수 있습니다.매도 인이 소음 사실을 공인중개사에게 알렸음에도 불구하고 공인중개사가 매수 인에게 고지하지 않았다면 , 공인중개사에게도 책임이 발생할 수 있습니다.따라서 소음 문제를 공인중개사에게 솔직하게 말씀드리는 것이 장기적으로 봤을 때 안전하고 현명한 방법이라고 생각됩니다. 물론 소음 문제를 알리면 집을 내 놓기가 더 어려워질 수 있다는 걱정은 현실적입니다. 하지만 문제를 숨겼다가 나중에 더 큰 법적 분쟁에 휘말리는 것보다는, 미리 알고 대처하는 것이 낫습니다. 특약 사항에 소음이라는 단점 때문에 매도 가를 낮춘 금액에서 거래한다고 적어 놓으면 됩니다. 매물에 대한 하자로 인한 소송에 들어가지 전에 이런 문제는 불안한 마음이 크시겠지만, 공인중개사와 충분히 상의하셔서 문제를 투명하게 관리하시는 것이 앞으로의 과정을 순조롭게 진행하는데 도움이 될 것입니다.
Q. 매매가 9억집에 2.5억대출이 있어요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.매가 9억인데 대출 2.5억원이면 임차인으로 들어올 사람이 없습니다. 세입 자들이 대출이 있는 집의 전세 계약을 망설이는 주된 이유는, 혹 시라도 집주인이 대출 이자를 갚지 못해 주택이 경매로 넘어갈 경우 자신의 전세 보증금을 안전하게 돌려받지 못할 수도 있다는 불안감 때문입니다. 전세 보증금은 세입 자 에게 매우 중요한 자산이기 때문에, 이를 지키기 위해 집의 권리 관계가 깨끗한 것을 선호하는 것이 일반적입니다.이 경우, 전세 계약 시점에 임차인에게 기존 대출 현황을 정확히 고지하고, 받은 보증금으로 해당 대출을 즉시 상환하여 근저당을 말소할 것임을 명확히 약속하며, 계약서 특약 사항 등으로 이를 명시하는 것이 좋습니다. 세입 자가 잔금을 치르는 날 임대인 임차인 같이 은행에 가서 임차인이 잔금 중 일부를 줘서 근저당 말소 절차를 진행하고 나머지 잔금을 주면 됩니다. 영수증은 근저당 말소 비용에 들어간 금액 포함 잔금 영수증을 받으시면 됩니다. 궁극적으로는 임대인과 임차인 모두에게 안전하고 만족스러운 계약이 될 수 있도록, 계약 전에 전세 시세를 면밀히 파악하시고 공인 중개사 등 전문가와 충분히 상의하여 하자 없는 계약을 하시길 바랍니다.
Q. 치솟는 원자재값에 건설사가 '갑'이라고 하는데요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 건설 원자재 가격 상승으로 인해 건설사 들의 부담이 커지고, 그로 인해 건설사 들의 부담이 커지고 , 그로 인해 재건축 및 재개발 사업에서 시공 사 선정에 어려움을 겪는 조합이 늘어나고 있다는 분석입니다. 이처럼 공사비가 상승하는 이유는 신축 아파트의 총 사업비 증가로 이어집니다. 재건축 / 재개발 사업의 경우, 늘어난 공사비는 조합원의 추가 분담금이 되거나 일반 분양가를 높이는 요인이 될 수 있습니다. 결국 건설 비용 증가는 신축 아파트의 공급 가를 높이는 분양 가격 상승 압력으로 작용할 가능성이 있습니다.하지만 아파트 가격은 건설 비용 뿐만 아니라 다양한 시장 요인에 의해 복합적으로 결정됩니다. 전세 가격 : 전세 가격이 오르면 매매 가격도 함께 오르는 경향이 있습니다.금리 및 경제 상황 : 기준금리 변화, 실업률 등의 거시 경제 변수도 주택 가격에 중요한 영향을 미칩니다.공급량 : 시장에 공급되는 아파트 물량이 부족하면 가격 상승 요인이 될 수 있습니다.정책 : 정부의 부동산 정책 방향 또한 시장 가격 변동에 큰 영향을 미칩니다.투자 수요: 갭 투자 등 투자 수요의 변화도 가격에 영향을 미칩니다.따라서 치솟는 원자재 값으로 인한 공사비 상승은 아파트 가격 상승의 한 요인이 될 수 있지만, 이것이 곧바로 아파트 값의 전반적인상승으로 이어진다고 단정하기는 어렵습니다. 앞으로 아파트 값이 어떻게 변동 할 지는 위에서 말씀 드린 다양한 요인들이 어떻게 상호 작용하느냐 에 따라 달라질 것입니다.
Q. 환율 변동이 심한데, 믹서기 해외직구 괜찮을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.해외 직구를 하실 때 환율 변동은 중요한 고려 사항입니다. 물품 가격 외에도 배송 비, 그리고 일정 금액을 초과하는 경우 관세와 부가가치세가 부과될 수 있는데, 이 모든 금액이 환율에 영향을 받기 때문입니다. 해외 직구 시 환율과 관련하여 몇 가지 고려하실 점을 말씀드리겠습니다. 과세 환율 확인 : 세금을 계산할 때 적용되는 환율은 물건을 구매한 시점의 환율이 아닌, 세관에 수입 신고를 하는 시점의 '과세 환 율'을 기준으로 합니다. 과세 환율은 관세청에서 매주 금요일에 다음 주에 적용될 환율을 고시하며, 이는 일요일부터 토요일 까지 일주 일간 적용됩니다.구매 시점과 수입 신고 시점 사이의 환율 변동에 따라 예상했던 세금과 달라질 수 있습니다.관세 및 부가세 기준 : 자가 사용 목적으로 미화 150달러(미국 발송 물품의 경우 200달러)를 초과하는 물품을 구매하는 경우, 물품 가격에 운임, 보험료를 포함한 과세 가격에 대해 관세와 부가세가 부과됩니다.환율이 오르면 원화로 환산한 물품 가격이 올라가기 때문에 관세 부과 기준을 초과할 가능성이 커질 수 있습니다. 신용카드 활용 및 차지백 서비스:해외 직구 시 신용카드를 이용하시면 환율 변동에 따른 결제 시점의 환율이 적용되며, 문제가 발생했을 경우 카드사에 '차지 백(Chargeback)' 서비스를 요청하여 도움을 받을 수 있습니다.총 예상 비용 계산 : 믹서기 가격 외에 예상되는 국제 배송 비와 혹시 모를 관세 / 부가세 까지 모두 고려하여 최종적으로 어느 정도의 비용이 발생할지 대략적으로 계산해 보시는 것이 좋습니다. 여러 배송 대행 지나 직구 사이트에서 제공하는 예상 비용 계산기를 할용해 볼 수도 있습니다.국내 가격과 비교 :해외 직구 가격이 현재 괜찮아 보인다고 하시더라도, 환율 변동 및 추가 비용을 모두 고려한 최종 가격과 국내에서 판매되는 동일 또는 유사 모델의 가격을 꼼꼼하게 비교해 보시는 것이 중요합니다. 때로는 국내 판매 제품이 더 유리할 수 있습니다.환율 변동이 불안정할 때는 예상치 못한 추가 비용이 발생할 위험이 있을 수 있습니다.지금 믹서기 구매가 아주 급한 상황이 아니라면, 조금 더 시간을 두고 환율 추이를 지켜보거나 국내 판매 가격과 다시 한번 비교해 보시는 것도 현명한 방법일 수 있습니다. 물론 지금 가격이 정말 매력적이고, 예상되는 환율 변동 위험을 감수할 만하다고 판단되시면 진행하셔도 괜찮습니다. 다만, 앞서 말씀 드린 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두시고 신중하게 결정하시는 것이 좋겠습니다.
Q. 주택시장 침체기에 중고거래 활성화될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 시장 침체기에는 일반적으로 부동산 거래량 자체가 감소하는 경향을 보입니다. 최근 몇 년 간 주택 거래량이 감소하는 추세를 보였습니다. 2020년과 2021년에 연간 100만원 건을 넘었던 주택 거래량은 2022년에 50만 건 수준으로 줄었고, 지난해에는 소폭 늘었지만 이전 호황 기에는 미치지 못했습니다. 이러한 상황은 이사 수요 감소로 이어질 수 있으며, 이는 자연스럽게 가구나 가전제품 등 이사와 관련된 중고 물품의 거래량에도 영향을 미칠 수 있습니다.주택 시장 침체가 경기 전반의 불확실성이나 가계의 재정적 부담 증가와 연결될 경우, 사람들은 비용 절감을 위해 새 제품 구매 대신 중고 물품 거래를 더 선호하게 될 수도 있습니다. 특히 이사를 가거나 집을 정리하는 과정에서 불필요한 물건을 처분하거나, 새로 필요한 물건을 저려하게 구매하려는 움직임이 나타날 수 있습니다. 이사 비용을 줄이려는 노력의 일환으로 중고 가구 등을 활용하는 경우도 있을 수 있습니다.주택 시장 침체와 가구 /가전 등 특정 물품 거래량이나 가격 변화에 대한 직접적인 통계나 상세한 사례를 구체적으로 찾기는 어렵습니다. 일반적으로 경기 침체기에는 소비 심리가 위축되면서 중고 거래 시장이 활성화되는 측면이 있지만, 이것이 주택 시장 침체와 직접적으로 얼마나 강한 상관 관계를 가지는 지는 추가적인 분석이 필요할 것 같습니다.주택 시장 침체는 복합적인 요인에 의해 발생하며 경기 상황 전반과 맞물려 돌아가는 만큼, 중고 거래 시장 역시 이러한 거시적인 흐름의 영향을 받을 수 있습니다. 비용 절감의 필요성이 커지면서 중고 거래가 활발해 질 수 있다는 생각은 충분히 일리 있는 분석이라고 생각합니다.