안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 주담대 DSR 소득 산정 기준 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 담보 대출을 포함한 대출 심사 시 적용되는 DSR(총 부채 원리 금 상환 비율)은 차 주가 보유한 모든 대출의 연간 원리 금 상환 액을 연 소득으로 나눈 비율입니다. 이는 대출 상환 능력을 평가하는 중요한 지표가 되며, 대출 가능 금액을 결정하는 데 큰 영향을 미칩니다.DSR소득 산 정 의 기본 원칙 DSR 소득 산 정 의 주된 기준은 연 소득 입니다. 일반적으로 금융기관에서 대출 신청 시 전년도 원천 징수 금액을 기준으로 소득을 산정합니다.주요 증빙 서류 : 근로 소득 원천 징수 영수증, 소득 금액 증명 원, 사업 소득 원천 징수 영수증 등이 소득 증 빙 자료로 활용됩니다. 안정적인 소득 확인 :금융기관은 소득의 안정성과 지속성을 중요하게 평가하므로, 일정 기간 이상의 소득 발생 이력을 확인하는 경우가 많습니다.원천 징수 영수증과 오피스텔 월세 소득의 합 산 여부본인의 질문 처럼,DSR 계산 시 부부 합 산 소득과 오피스텔 월세 소득을 포함할 수 있는 지에 대한 답변은 다음과 같습니다.부부 합 산 소득 : DSR은 가구의 총 부채 상환 능력을 평가하는 지표이므로, 부부의 소득을 합산하여 DSR을 산정하는 것이 가능합니다. 이는 부부 중 한 명 의 소득 만으로 대출 한도가 부족할 경우 유용하게 활용될 수 있습니다.오피스텔 월세 소득(예상 액) :작년 12월 부 터 오피스텔 월세를 받고 계신 상황이시라면, 이 소득을 DSR 산 정 시 포함할 수 있습니다. 다만, 몇 가지 고려해야 할 점이 있습니다.증 빙 의 중요성 :월세 소득도 DSR산정을 위한 소득으로 인정받으려면 객관적인 증 빙 이 필요합니다. 일반적으로는 종합 소득세 신고 내역이나 임대차 계약서, 그리고 해당 월세가 꾸준히 입금된 통장 거래 내역 등을 통해 증 빙 할 수 있습니다. 소득 인정 시점 : 작년 12월 부 터 월세 수입이 발생했다면, 아직 1년 치 의 소득 증 빙이 어려운 상황일 수 있습니다. 금융기관에 따라 신규 발생 소득에 대한 인정 기준이 다를 수 있습니다. 일부 금융기관은 계약서 기반의 예상 소득을 인정하기도 하지만, 보다 안정적인 소득으로 보기 위해서는 최소 3개월 또는 6개월 이상의 꾸준한 입금 내역을 요구하거나, 다음 해 종합 소득세 신고 후 해당 소득을 반영하는 것을 권장할 수 있습니다.금융 기관 별 차이 : 오피스텔 담보 대출의 DSR 산정 방식은 금융 위원회 발표 등 개선이 논의 되기도 하는 등 각 금융 기관의 내부 규정이나 심사 기준에 다라 소득 인정 여부 및 인정 비율이 달라질 수 있습니다. 따라서 주 거래 은행이나 대출을 희망하는 금융기관에 직접 문의하여 정확한 소득 산 정 기준을 확인하시는 것이 가장 좋습니다. 결론적으로 현재 최대한 대출을 알아보시는 만큼, 부부 합 산 소득과 오피스텔 월세 소득을 모두 활용하여 DSR을 산정하는 방안을 적극적으로 검토해 보시는 것이 좋겠습니다. 다만, 오피스텔 월세 소득의 경우 신규 발생 소득이므로, 해당 소득을 증 빙 할 수 있는 자료(임대차 계약서, 통장 거래 내역 등)를 미리 준비하시고, 대출 상담 시 금융 기간에 명확히 설명하시는 것이 중요합니다.
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Q. 이사를 준비중입니다. 도와주십쇼!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.새로운 환경에 적응하는 데는 시간이 필요하며, 조급해 하지 않고 천천히 단계를 밟아가는 것이 중요합니다. 가장 먼저 새로운 동네를 탐색하며 익숙해지는 시간을 가지는 것이 좋습니다.생활 편의 시설 파악 :이사 후에는 동네의 중 편의 시설들을 파악해두는 것이 좋습니다. 가까운 마트, 병원, 은행, 약국, 우체국, 주민센터, 공원 등을 직접 방문해 보시거나 지도를 통해 위치를 확인해 보세요대중교통 이용 :동네 주변의 벗 노선이나 지하철 역 위치를 미리 파악하고 몇 번 이용해 보시면, 이동이 편리해지고 동네에 대한 이해가 깊어질 것입니다.산책과 탐방 :특별한 목적 없이 동네 골목 골목을 산책하며 분위기를 느껴보세요. 숨겨진 작은 카페나 상점, 예쁜 길 등을 발견하는 재미도 있을 것입니다.새로운 보금자리 꾸미기 짐 정리 및 공간 꾸미기 :이사 후 짐을 풀고 집을 본인의 취향대로 정리하고 꾸미면서 새로운 공간에 대한 애착을 키워보세요. 편안하고 아늑한 나만의 공간이 생기면 심리적인 안정감도 커집니다생활 루틴 만들기 :새로운 환경에서 자신만의 일상적인 루틴을 만들어 보세요. 규칙적인 생활은 안정감을 주고, 새로운 동네 에서의 삶에 질서를 부여하는 데 도움이 됩니다지역 커뮤니티 및 관계 활용 온라인 커뮤티니 활용 :요즘에는 지역 기반의 온라인 커뮤니티나 앱(예: 당근 마켓 동네 생활, 아파트 입 주민 카페 등)이 잘 활성화되어 있습니다. 동네 소식이나 정보를 얻고, 비슷한 관심사를 가진 이웃들과 교류할 기회를 찾아볼 수 있습니다.관심사 기반 활동 참여 :본인의 관심사(요리, 운동 등)와 관련된 동호회나 강좌를 찾아 참여해 보세요. 예를 들어, 지역 문화 센터의 요리 강좌나 스포츠 센터의 운동 프로그램에 등록하는 것이 좋은 방법입니다. 비슷한 관심사를 가진 사람들과는 자연스럽게 대화하고 친해질 수 있습니다.자원봉사 활동 :지역 사회를 위한 자원봉사 활동에 참여하는 것도 좋은 방법입니다. 의미 있는 활동을 통해 보람을 느끼고, 봉사 활동을 통해 만나는 사람들과는 더욱 깊은 유대감을 형성할 수 있습니다.결론적으로, 새로운 동네에 이사하여 적응하고 친구를 사귀는 것은 분명 도전적인 일이지만, 충분히 해낼 수 있는 일입니다. 조급해 하지 마시고, 천천히 주변을 탐색하며 익숙해지고, 열림 마음으로 새로운 사람들과 교류할 기회를 찾아 보세여 처음에는 낯설고 외로울 수 있지만, 시간이 지남에 따라 새로운 동네에서 편안함과 소속감을 느낄 수 있을 것입니다.
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Q. 매매 시 중개사가 명의 대리로 진행하면
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 거래에서 대리인을 통한 계약은 법적으로 가능합니다. 매도 인이나 매수 인이 직접 참여 하기 어려운 경우, 적 법 한 위임을 받은 대리인이 계약을 진행할 수 있습니다. 위임 계약 :대리인이 계약을 진행하려면 소유자로부터 명확한 위임 (위임장, 인감 증명서 등)을 받아야 합니다. 위임장에는 대리 권의 범위가 명시 되어야 하며, 계약금이나 잔금을 소유자 본인의 계좌로 송금하는 것이 안전합니다.잔금 시 :잔금 일에는 매도인 본인이 오지 않아도 위임 받은 대리인이 서류를 가지고 진행 할 수 있습니다.공인중개사의 '명의 대리' 중 개 문제 :질문 주신 상황은 일반적인 대리 계약과는 다소 다릅니다. 공인중개사가 본인의 자격이 아닌 자녀의 명의로 된 사무소를 통해 중 개를 진행하는 경우 , 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.책임 소재의 불분명 :부동산 중 개는 공인중개사 자격증을 가진 개업 공인중개사가 자신의 책임 하에 수행해야 하는 업무입니다. 만약 실제 중 개 행위를 하는 사람이 자녀의 명의를 빌려 활동하는 것이라면, 중 개 과정에서 문제가 발생했을 때 누구에게 법적 책임을 물어야 할지 불분명 해 질 수 있습니다. 공인 중개사 법 위반 가능성 :공인 중개사 법은 개업 공인중개사가 아닌 자가 중 개 업을 하거나, 다른 사람의 명의를 빌려 중 개 업 을 하는 행위 등을 엄격히 금지하고 있습니다. 만약 부모님이 실제 중 개 행위를 주도하면서 자녀의 명의를 이용하는 것이라면, 이는 공인 중 개 사 법 위반의 소지가 있을 수 있습니다.이해 상 충 및 금지 행위 :공인중개사는 거래 당사자 양측의 공정한 중 개를 위해 노력해야 합니다. 만약 한 공인중개사가 매도 인과 매수인 양측으로부터 대리 권을 받아 계약을 체결하는 '쌍방 대리'행위는 공인 중개사 법 상 금지되어 있습니다. 비록 직접적인 쌍방 대리는 아니더라도, 명의를 빌려 중 개하는 행위는 중개사의 공정성과 신뢰성에 대한 의문을 제기할 수 있습니다.손해 배상 책임 문제 :개업 공인중개사는 중 개 행위로 인해 거래 당사자에게 재산 상 손해를 발생하게 한 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 만약 명의 대리 중 개로 인해 책임 소재가 불분명 해진다면, 나중에 손해 발생 시 배상을 받기 어려워질 수도 있습니다.결론적으로 , 안전한 거래를 위해서 계약을 진행하는 중 개 사무소가 관할 시.군.구청에 정식으로 등록된 곳인지, 그리고 해당 사무소의 개업 공인중개사가 누구인지 확인 해야 합니다.계약서 상 중개 사무소의 명칭, 등록번호, 대표 공인중개사 이름 등이 정확하게 기재되어 있는지 확인하고, 실제 거래를 진행하는 분이 계약서에 서명하는지 확인해야 합니다. 공적 장부도 확인을 해야 하는데 등기 사항 증명서, 건축물 대장, 전입 세대 열람, 국세/ 지방세 내역 등을 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 주택임대차 중도 퇴거시 중개보수 기준 금액 문의드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대차 계약 기간이 만료되기 전에 임차인이 개인적인 사정을 계약을 해지하고 퇴 거 하는 경우, 새로운 임차인을 구하는데 필요한 중개 보수는 일반적으로 기존 임차인이 부담하는 것이 원칙입니다. 이는 임대인이 임차인의 중도 퇴 거로 인해 손해를 보지 않도록 하기 위함입니다. 이러한 내용은 보통 임대차 계약 시 특약 사항으로 명시되기도 합니다. 중 개 보수는 새로운 임대차 계약의 거래 금액을 기준으로 산 정 됩니다. 즉 기존 임차인의 계약 금액이 아닌, 새롭게 체결되는 계약의 보증금 및 월세 등을 기준으로 계산됩니다.신규 임차인의 보증금이 상승했을 때 (예 : 기존 3억 원, 신규 4억 원) : 이 경우, 기존 임차인이 부담할 중 개 보수는 신규 임차인의 보증금인 4억 원을 기준으로 산 정 됩니다. 중 개 보수는 새롭게 체결되는 임대차 계약에 대한 대가이므로, 새로운 계약의 거래 금액을 따르게 됩니다.기존 임차인 부담 액 :4억 원을 기준으로 계산된 중 개 보수 전체를 기존 임차인이 부담합니다. 차 액 1억 원에 대한 보수 :집주인이 차 액 1억 원에 대한 보수를 별도로 부담하는 것은 아닙니다. 중 개 보수는 새로운 4억 원 계약에 대해 발생하는 것이며, 기존 임차인은 자신의 중도 퇴 거로 인해 임대인이 새로운 계약을 체결하면서 발생한 이 비용을 부담하는 것입니다. 임대인은 새로운 계약을 통해 더 높은 보증금을 받게 되는 이득이 있을 수 있지만, 이는 중 개 보수 부담과는 별개의 문제입니다. 신규 임차인의 보증금이 하락했을 때(예 : 기존 3억 원, 신규 2억 원) : 이 경우에도 마찬가지로, 기존 임차인이 부담할 중 개 보수는 신규 임차인의 보증금인 2억원을 기준으로 산 정 됩니다.결론적으로, 기존 임차인이 중 개 보수를 부담하기로 한 경우에는 새롭게 체결되는 임대차 계약의 거래 금액을 기준으로 중 개 보수가 산 정 되며, 기존 임차인은 그 금액에 해당하는 중 개 보수 전체를 부담하게 됩니다. 이는 임대인이 기존 임차인의 중도 퇴 거로 인해 손해를 입지 않도록 하는 취지입니다.
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Q. 최근 발표된 공공택지 공급 정책이 정말 도움이 될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공공택지 공급은 국민의 주거 안정을 도모하고, 토지 이용에 따른 이익을 사회로 환원하려는 중요한 목적을 가지고 있습니다. 이는 주택 공급을 늘려 시장의 안정을 꾀하고, 특히 주거 취약 계층의 내 집 마련 기회를 확대하는 데 초점을 맞추고 있습니다.무 주택 자 및 청년 층 내 집 마련에 미치는 영향 :공공 택지 공급 정책은 무 주택 자와 청년 층의 내 집 마련에 긍정적인 영향을 줄 수도 있지만, 동시에 몇 가지 한계 점도 가지고 있습니다.긍정적인 영향(장점) :내 집 마련 기회 확대 :정부는 2027년까지 공공 분양 주택 50만 호를 공급하여 '내 집'마련이 기회를 늘리겠다는 방침입니다. 공공 분양 주택은 민간 분양 주택에 비해 저렴한 가격으로 공급될 가능성이 높아, 자금력이 부족한 무 주택 자와 청년 층에게 실질적인 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다.주거 안정성 증진 :공공 택지 공급을 통해 주택 공급량이 늘어나면, 전반적인 주택 시장의 안정 화에 기여할 수 있습니다 이는 전세 및 매매 시장의 가격 변동성을 줄여 주거 불안감을 해소하는 데 도움이 될 수 있습니다.주거 비용 부담 완화:공공 택지에 지어지는 주택은 분양가 상한 제등의 규제를 적용 받아 주변 시세보다 저렴하게 공급될 가능성이 높습니다. 이는 주택 구매 시 초기 비용 부담을 줄어줄 수 있습니다.한계 점 및 고려 사항(단점) :수요-공급 불균형 지속 가능성 :공급 물량이 늘어나더라도, 특정 지역이나 유형에 대한 높은 수요를 모두 충족시키기 어려울 수 있습니다. 특히 선호도가 높은 수도권 지역의 경우, 공급이 충분하지 않다면 여전히 경쟁이 치열할 수 있습니다.도시 계획 및 환경 문제 :공공 택지 확보를 위해 그린 벨트 해제 등이 검토될 수 있는데, 이는 환경 문제나 기존 도시와의 조화 문제 등을 야기할 수 있습니다. 또한, 용적률 하양 등 도시 계획 관련 기준 강화로 인해 신규 주택 공급이 제한적일 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 지역 별 양극화 심화 :공공 택지 공급이 특정 지역에 집중되거나, 지역 별 인프라 구축의 차이 등으로 인해 주택 시장의 지역 별 양극화가 더욱 심화될 수 있습니다. 결론적으로 이러한 전망은 공공 택지 공급 정책이 주택 시장에 미치는 영향과 더불어, 금리 변동, 경제 상황, 정부의 추가 정책 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 본인께서 무 주택 자 또는 청년 층 이시라면, 공공 분양 주택 청약 기회를 적극적으로 살펴보시는 것이 좋겠습니다. 또한 주택 시장은 언제나 변동성이 크므로, 지속적으로 관련 정보를 확인하시고 신중하게 판단하시는 것이 중요합니다.