안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 아파트 구매시 자금출처조사는 어떤사람이 받나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 자금 출처 조사는 국세청에서 부동산 취득 자금의 출처가 불분명하거나 편법 증여 등의 탈세 혐의가 있을 때 실시하는 조사입니다. 특정 금액 이상의 부동산을 취득할 때 자금 철처 소명 의무가 발생하며, 다음의 경우에 조사를 받을 가능성이 있습니다.취득 금액 : 일정 금액 이상의 부동산을 취득하는 경우 자금 출처 소명 의무가 발생합니다. 예를 들어, 10억 원 이상의 아파트 매입 시 자금 출처 조사 대상이 될 확률이 높아집니다.연령 및 소득 :취득 자의 연령이나 소득 수준에 비해 취득 자금의 규모가 비정상적으로 크다고 판단될 때 조사 대상이 될 수 있습니다. 특히 소득이 적은 미성년자나 사회 초년생이 고액의 부동산을 취득하는 경우가 이에 해당합니다.현금 거래 및 복잡한 계좌 이체 :아파트 매입 자금이 현금으로 지급되었거나, 계좌 이체 내역이 복잡하게 얽혀 있어 출처가 명확하지 않은 경우 조사가 진행될 수 있습니다.가족간 금전거래 :부모님이나 친척에게 돈을 빌려 부동산을 구입했다면, 반드시 차용증 작성 및 이자 지급 기록이 있어야 합니다. 이러한 증빙 없이 받은 돈은 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다. 차용증을 작성하고 공증을 받거나 내용증명으로 보관하며, 법정이자율(현재 4.7%)에 해당하는 이자를 주기적으로 지급하고 있다면 차용으로 인정받을 수 있습니다.조사기간 :부동산 취득 후 1~2년 내에 세무조사가 진행되는 경우가 많으며, 자금 출처가 의심스러운 경우 5년 내 추가 세무조사가 가능합니다. 특수 관계인(부모, 자녀 등)과의 거래일 경우 최대 10년까지 소급 조사가 가능합니다.투기 과열 지구 대출 증액 가능 여부 및 지역 별 증액 한도, 자격 조건 차이 ==>투기 과열 지구와 같은 규제 지역은 대출에 제한이 많습니다. 하지만 정부 정책에 따라 규제가 완화되면서 다주택 자도 규제 지역 내 주택 담보 대출이 허용되는 등 변화가 있었습니다.지역 별 대출 한도나 자격 조건이 달라지는 주된 이유는 다음과 같습니다.규제 지역 여부 :부동산은 크게 규제 지역과 비 규제 지역으로 나누어 지며, 규제 지역일 수록 대출에 제한이 많습니다.LTV(주택 담보 대출 비율) : 주택 가치 대비 빌릴 수 있는 대출 금액의 비율입니다.DTI(총 부채 상환 비율) :소득 대비 주택 담보 대출 원리 금 상환 액의 비율입니다.DSR(총 부채 원리 금 상환 비율) :모든 대출의 원리 금 상환 액이 연 소득에서 차지하는 비율입니다. 총 대출 금액이 1억 원을 넘으면 DSR40%까지만 대출을 받을 수 있습니다.(비 은행은 50%). 이는 1년간 갚은 원리 금이 연 소득의 40%를 넘지 않도록 제한 하는 것입니다. (전세 대출, 중도금 대출, 소액 신용 대출 등은 제외)정책 변경 후 금융 기관 별 대응 전략 ==>정부의 부동산 및 금융 정책이 변경될 때 금융기관들은 각자의 상황과 전략에 맞춰 다양한 방식으로 대응합니다.대출 상품 조정 :LTV,DTI, DSR등의 규제가 완화되면 금융기관들은 대출 한도를 늘리거나, 새로운 대출 상품을 출시하여 대출 수요를 흡수하려 합니다 . 반대로 규제가 강화되면서 대출 심사를 강화하고 대출 상품의 조건을 까다롭게 변경할 수 있습니다금리 정책 변화 :기준 금리나 시장 금리 변동에 따라 대출 금리를 조정하여 수익성을 확보하거나 경쟁력을 유지합니다. 심사 기준 강화 또는 완화:정책 변경에 따라 대출 심사 기준을 유연하게 적용합니다. 예들 들어, 다 주택 자 대출 규제가 완화되면 해당 고객 층을 대상으로 한 대출 심사 기준을 완화할 수 있습니다.리스크 관리 :정책 변경이 금융 시장의 불안정성을 야기할 수 있으므로, 금융기관들은 리스크 관리 시스템을 재정비하고, 부실 대출을 예방하기 위한 노력을 강화합니다.결론적으로 아파트 구매 관련 하여 국세청은 부동산 취득 자금의 출처가 불분명하거나 탈세 혐의가 있을 때 자금 출처 조사를 실시하며, 투기 과열 지구는 대출 규제가 강하지만, 정부 정책에 따라 완화 될 수 있습니다. 대출금리는 한국은행의 기준금리 변동에 가장 큰 영향을 받으며 , 정부의 부동산 및 금융 정책이 변경되면 금융기관들은 대출 상품의 한도나 조건을 조정하고, 금리 정책을 변경하면서 심사 기준을 강화하거나 완화합니다. 따라서 변화된 환경에 맞춰 마케팅 및 영업 전략을 수립하고, 리스크 관리를 강화해야 하겠습니다.
행정사 자격증
Q. 9급 공무원 준비할때, 대학 4학기를 수강 질문입니다.
안녕하세요. 박영주 행정사입니다.공무원 시험에서 '가산점'은 주로 특정 자격증( 예: 변호사, 변리사, 공인 회계사, 세무 사, 한국사능력검정시험 등)이나 어학 성적, 또는 취업 지원 대상자 및 의사상 자 등에게 부여되는 혜택입니다. 대학에서 특정 학기를 이수했다고 해서 9급 공무원 시험에 직접적인'가산점'이 부여되는 경우는 일반적이 않습니다.다만, 대학 재학 중 공무원 시험을 준비하는 경우 다음과 같은 이점을 기대할 수 있어, 이를 '가산 점' 으로 오해 하실 수도 있습니다.학위 취득 :일부 직렬의 경우 특정 학위나 관련 전공을 요구하기도 합니다. 대학 졸업은 기본적인 응시 자격 요건이 될 수 있습니다.학업 역량 유지 :대학 공부를 통해 학습 습관과 문제 해결 능력을 유지하고 발전시킬 수 있습니다.정보 접근성 : 학교 도서관이나 스터디 그룹 등 공무원 시험 준비에 도움이 되는 자원을 활용하기 용이합니다.따라서 '4학기 수강 후 가산점'이라는표현보다는 , 대학 과정을 통해 공무원 시험 응시에 필요한 자격 요건을 갖추거나 학습 역량을 강화하는 측면으로 이해하시는 것이 더 적절합니다.공무원 시험 준비 시기 선택 ==>대학 4 학기를 수상하는 동안 공무원 시험을 준비할 지, 아니면 4 학기 수강을 마친 후 준비할지는 본인의 학습 스타일과 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 각 방법의 장단점은 다음과 같습니다4 학기 수강 후 공무원 시험 준비 (졸업 후 준비)장점 :시험 집중도 향상 : 대학 학업 부담 없이 공무원 시험 준비에만 온전히 집중할 수 있습니다.학습 계획 유연성 : 자신에게 맞는 학습 스케줄을 자유롭게 구성할 수 있습니다.심리적 안정감 : 학점 관리와 시험 준비를 병행하는 데서 오는 심리적 압박감을 줄일 수 있습니다.단점 :시간적 공백 : 졸업 후 취업까지 공백 기간이 발생할 수 있습니다. 경제적 부담 : 준비 기간 동안의 생활비와 학습 비용을 고려해야 합니다.학습 루틴 재정비 : 대학 생활과는 다른 새로운 학습 루틴을 만들어야 합니다.추천 대상 :한 가지 목표에 집중하는 것을 선호하고, 충분한 준비 기간을 확보하여 안정적으로 학습하고 싶은 분께 적합합니다. 휴학이나 졸업 후 시험 준비를 고려하는 경우도 많습니다.말씀하신 분께 드리는 조언 :본인께서는 이미 행정 사 자격증에 관심을 가지고 계신 만큼, 학습에 대한 의지와 계획 성이 뛰어나실 것으로 생각합니다. 어떤 방법을 선택하시든, 다음 사항들을 고려하시면 도움이 되실 것 같습니다.현재 학업 부담 분석 :현재 수강 중인 과목들의 난이도와 학점 관리의 중요 도를 고려하여 공무원 시험 준비에 할애할 수 있는 시간을 현실적으로 파악해 보세요자신의 학습 스타일 파악 :짧고 굵게 집중하는스타일인지, 아니면 꾸준히 오래 하는 스타일인지 등 본인의 학습 스타일을 고려하여 최적의 방법을 선택하는 것이 중요합니다.재정적 상황 고려 :졸업 후 준비할 경우 발생할 수 있는 경제적 부담을 미리 계획하고 대비하는 것이 좋습니다. 모의 시험 활용 :주기적으로 모의 시험을 치러 현재 실력을 점검하고, 부족한 부분을 보완하는데 집중하는 것이 중요합니다.결론적으로 , 어떤 선택이든 말씀하신 분의 미래를 위한 소중한 결정입니다. 신중하게 고민하시어 가장 효율적이고 만족스러운 방향으로 나아가시기를 응원하겠습니다. 좋은 결과 있으실 겁니다.
부동산
Q. 아파트 매수 후 매도인 임시거주에 대한 질문 입니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.매도 인이 잔금일 이후 7 일간 임시 거주를 요청한 상황은 부동산 거래에서 종종 발생할 수 있는 일입니다. 중요한 것은 이러한 특별한 상황을 계약서에 명확하게 명시하여 불필요한 분쟁을 예방하는 것입니다.매도인 임시 거주 요청 시 고려 사항 ==> 본인께서 매도 인의 요청을 수용하시기로 결정하셨다면, 다음과 같은 사항들을 충분히 고려하시고 특약으로 명확히 작성하시는 것이 중요합니다.소유권 이전 및 잔금 처리 :잔금 일에 소유권 이전 등기를 완료하고 잔금을 치르는 것은 매수 인의 권리이자 의무입니다. 매도 인이 10월 10 일에 새로운 집의 잔금을 치러야 하는 상황이므로, 이 날 소유권 이전과 잔금 지급을 진행하는 것은 합리적인 방법입니다. 법무사 님과 동행하시는 것은 매우 잘 생각하신 부분입니다.특약의 중요성 :특약은 계약 당사자 간의 특별한 합의 사항으로, 법적 효력을 가집니다. 매도 인이 임시 거주 요청과 같은 특별한 상황에서는 매수인 님의 권리를 보호하기 위해 특약을 상세하게 작성하는 것이 필수적입니다.특약에 반드시 포함 해야 할 사항 ==>명확한 퇴 거 일 명시:매도 인이 아파트를 비워줄 최종 날까( 예: 2025년 10월 17일)를 명확히 기재합니다. 지연 시 위약금 조항 :만약 매도 인이 명시된 퇴 거 일까지 퇴거 하지 않을 경우,하루 당 얼마의 위약금을 지불해야 하는지 구체적으로 명시합니다. 이는 매도 인의 퇴거 를 강제하는 효과 적인 수단이 될 수 있습니다.공과 금 정산 :임시 거주 기간(예 10월 10일 ~ 10월 17일) 동안 발생하는 전기, 가스,수도 요금 및 아파트 관리비 등 모든 공과 금은 매도 인이 부담한다는 내용을 명확히 합니다. 잔금 일에 중간 정산하여 매도 인이 지불하도록 하거나, 퇴 거 후 정산 방법을 명확히 살 수 있습니다.부동산 원 상 복구 및 손해배상 :매도 인이 임시 거주 기간 동안 아파트에 손상을 입히지 않고, 퇴 거 시에는 입주 당시의 상태로 원 상 복구해야 한다는 조항을 포함합니다. 만약 손상이 발생할 경우, 매도 인이 배상해야 한다는 내용을 명시해야 합니다.잔금 일부 유보 또는 예 치 :매도 인이 퇴거를 완료하고 아파트의 상태를 확인한 후에 잔금의 일부(예 :수백 만 원)를 지급하거나, 해당 금액을 공인중개사에게 예 치 해 두는 방안을 고려할 수 있습니다. 이는 매도 인의 원활한 퇴거 와 원상 복구를 유도하는 강력한 장치 됩니다.책임 소재 명확 화 :임시 거주 기간 동안 아파트 내에서 발생하는 모든 사고(화재, 도난 등)에 대한 책임은 매도인 에게 있다는 조항을 포함합니다.결론적으로 본인의 상황은 충분히 안전하게 진행할 수 있습니다. 다만, 계약서 상의 특약 하나하나가 매수인 님의 권리를 보호하는 중요한 장치가 되니, 꼼꼼하게 확인하시고 전문가의 도움을 받는 것을 권해드립니다. 이 과정이 잘 마무리되어 새로운 보금자리에서 행복하시기를 바라고 응원합니다.
부동산
Q. 상가건물 주차장위치 확인부탁드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건축물 대장에 '주차장 20 제곱 미터'로 구분되어 있다는 것은 해당 건물이 건축 법에 따라 확보 해야 할 부설 주차장 면적이 20 제곱 미터라는 의미입니다. 1종 근린 생활 시설의 경우 시설 면적 150 제곱 미터 당 1대의 주차 공간을 확보해야 하는데 현재 건물의 총 면적(3층 117m2 + 2 층 117m2 +1층 97m2=331m2)을 고려할 때 약 2.2대 이상의 주차 공간이 필요합니다. 20 제곱 미터는 일반적인 주차 단위 구획(너비 2.3 미터 이상, 길이 5미터 이상)을 고려할 대 1.5~2대 정도의 주차 공간에 해당할 수 있습니다.이 20 제곱 미터가 정확히 거물의 어느 위치에 지정된 공간인지는 건축물 대장 만으로는 파악하기 어려울 수 있습니다.오래된 건물의 경우 '건물 현황도'가 없는 경우가 많아 더욱 그렇습니다.정확한 주차장 위치 확인 방법 ==>가장 정확한 방법은 해당 건물의 건축과 또는 주차 관리 과에 문의하여 배치 도를 확인하는 것입니다. 오래된 도면은 전산화 되어 있지 않아 직접 방문해야 할 수도 있습니다.1층 일부 주차장으로 분리하는 방안 ==> 현재 1층의 일부를 주차장으로 분리하는 것은 법적으로 '용도 변경'에 해당할 수 있습니다. 주차장 법에 따른 주차 구획 기군(너비 2.3 미터 이상, 길이 5미터 이상)을 충족해야 하며, 건축물 대장 변경 및 관련 허가 절차를 거쳐야 합니다. 이는 시간과 비용이 많이 소요되는 직업이므로, 기존에 지정된 20 제곱 미터 공간의 정확한 위치를 파악하는 것이 우선 되어야 합니다.상가 앞 평 행 주차 2대 사용의 적 법 성 ==> 현재 상가 앞에 평 행 주차로 2대를 사용하고 계시다고 하셨는데, 이는 다음과 같은 상황에 따라 적 법 성 여부가 달라질 수 있습니다.공용 도로 또는 보도 :건물이 보도와 도로변 앞에 위치해 있다고 하셨는데,공용 도로 또는 보도에 주차하는 것은 불법 주차에 해당하여 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다.사유지 내 주차 :만약 상가 앞 공간이 건물의 사유지에 해당하고, 해당 공간이 건축물 대장 상의 20 제곱 미터 주차 공간으로 지정되어 있다면 사용이 가능할 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 차량 통행이나 보행에 방해가 되지 않도록 주의해야 합니다.주차장 법 준수 :아파트와 상가가 함께 있는 집합 건물의 경우, 지하 주차장은 상가 및 아파트 구분 소유자 전원의 공유에 속하므로 상가 소유자도 주차장을 그 용도에 맞게 사용할 권리가 있습니다. 그러나 이 건물은 단독 상가 건물로 보이므로, 주차장 법에 따라 확보된 20 제곱 미터 외의 공간에 주차하는 것은 문제가 될 수 있습니다.결론적으로, 현재 상가 앞에 평 행 주차하는 방식은 법적으로 문제가 될 소지가 있습니다. 정확한 주차장 위치를 확인하시고, 만약 현재 주차 공간이 법적으로 지정된 주차장이 아니라면, 주차 문제를 해결하기 위한 방안을 모색하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 부동산 매수시, 어떤 점들을 집중적으로 봐야 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 매수는 큰 결정인 만큼, 다양한 측면에서 신중하게 접근해야 합니다. 다음은 집 내부 컨디션 외에 추가로 확인하시면 좋은 사항들입니다.매도인 신분 및 대리인 확인 :등기부 등본 상의 소유자 정보가 일치하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 대리인이 계약을 진행한다면,위임장과 인감 증명서를 통해 대리 권한을 반드시 확인해야 합니다.등기부 등본 확인 :매매 계약 전, 그리고 잔금 지급 직전까지 등기부 등본(현재는 등기 사항 증명서)을 여러 번 발급 받아 확인하는 것이 좋습니다. 이를 통해 소유권 변동 내역, 근저당 권, 전세 권, 가압류, 가 등기, 가처분 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 예고 등기, 가 등기, 가압류, 가처분 등이 설정된 물건은 권리 분쟁에 휘말릴 수 있으므로 매수하지 않는 것이 현명합니다.건축물 대장 및 토지 대장 :건축물 대장을 통해 불법 증축이나 용도 변경 여부, 위반 건축물 여부를 확인해야 합니다. 토지 대장으로는 토지의 면적, 지 목 등을 확인하여 등기부 등본과 일치하는지 대조해 보세요토지 이용 계획 확 인원 :해당 토지가 어떤 용도로 지정되어 있는지, 개발 제한은 없는지 등을 확인하여 향후 재산권 행사에 제약이 없는지 파악해야 합니다.주변 환경 및 입지 조건 ===>교통 편의성 :대중교통(지하철, 버스)접근성, 주요 도로와의 연결 성 등을 확인하여 출퇴근 및 이동 편의성을 고려해야 합니다.교육 환경 :주변 학 군, 학교와의 거리, 학원 가 형성 여부 등 자녀가 있다면 교육 환경을 중요하게 살펴봐야 합니다.생활 편의 시설 :마트, 병원, 은행 , 공원 , 문화 시설 등 생활에 필요한 편의 시설이 얼마나 잘 갖춰져 잇는지 확인해야 합니다.주변 개발 계획 :해당 지역의 재개발, 재건축, 신도시 개발, 교통 망 확충 등 장기적인 개발 계획이 있는지 확인하여 미래 가치 상승 가능성을 예측해 볼 수 있습니다.건물 상태 및 관리 현황 ==>건물 연 식 및 하자 여부 : 건물 연 식에 따른 노후와 정도, 주요 구조 부의 균열이나 누수 등 하자가 잇는지 육안으로 확인하고, 가능하다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋습니다.관리비 내역 확인 :공용 관리비가 적절한 수준인지, 미납된 관리비는 없는지, 장기 수선 충당 금 적립 현황은 어떤지 등은 어떤지 등을 확인하여 매수 후 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.주차 시설 :주차 공간이 충분한지, 주차 방식은 어떤지 등 주차 관련 편의성을 확인하는 것이 중요합니다.계약서 작성 시 주의 사항 ==>계약 내용의 명확 성 : 매매 대금, 잔금 지급일, 특약 사항 등 모든 내용을 명확하게 기재해야 합니다. 특히 특약 사항은 매도인가 매수 인의 합의 내용을 구체적으로 명시해야 합니다.정정 및 간인 :계약서 내용 중 일부를 정정할 경우, 적색으로 두 줄을 긋고 수정 기재한 후 계약 관계자 모두 날인해야 합니다. 계약서가 여러 장일 경우 각 장을 겹쳐 계약 관계자 모두 간인 해야 합니다.금액 표기 : 계약서 내 금액은 아라비아 숫자가 아닌 한글 또는 한문으로 적되, 여백을 두지 않고 적는 것이 좋습니다.가격 적정성 및 시장 상황 ==>주변 시세 비교 :인근 유사 부동산의 최근 거래 사례를 확인하여 매수하려는 부동산의 가격이 적정한지 비교 분석해야 합니다. 주변 시세에 비해 현저히 싸거나, 가격 폭등을 이유로 매수를 권유하는 경우에는 더욱 신중하게 검토해 볼 필요가 있습니다.부동산 시장 동향 :현재 부동산 시장이 매수자 우위인지, 매도자 우위인지 등 전반적인 시장 상황을 파악하여 매수 타이밍을 고려하는 것도 중요합니다.결론적으로, 부동산 매수 시에는 여러 가지 측면을 종합적으로 고려해야 합니다. 공인중개사와 함께 위 사항들을 꼼꼼히 확인하시고, 필요하다면 법률 전문가의 자문을 구하는 것도 좋은 방법입니다. 신중한 검토를 통해 좋은 결정을 내리시기를 바랍니다.