안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 민간임대아파트 8년전세 중도퇴거가 불가능한 상황에서 분양된 아파트 입주일이 다가옵니다..
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 대출이 있는 상태에서 주택 담보 대출(주 담 대) 또는 디딤돌 / 보금자리론 가능 여부 :기본적으로 가능합니다. 하지만 기존 전세 대출(9 천만 원)이 총부채원리금상환비율(DSR)및 총 부채 상한 비율(DTI) 계산에 포함되어, 새로 받을 주택 담보 대출의 한도에 영향을 줄 수 있습니다.디딤돌 대출이나 보금자리론 은 정부 지원 상품으로, 소득 및 주택 가격 등 특정 자격 요건을 충족해야 합니다. 부부 합산 소득 8,500만 원은 유리한 조건이지만, 기존 대출 상황이 심사에 영향을 미칠 수 있습니다.디딤돌 대출이나 보금자리론 은 정부 지원 상품으로, 소득 및 주택 가격 등 특정 자격 요건을 충족해야 합니다. 부부 합산 소득 8,500만 원은 유리한 조건이지만, 기존 대출 상황이 심사에 영향을 미칠 수 있습니다.대출 한도 및 부부 공동 명의 :청약 당첨된 아파트가 부부 공동 명의 이고, 다른 대출이 없으시다면, 부부의 소득과 신용 도를 합산하여 대출 한도를 산정하기 때문에 대출 심사 시 유리합니다. 하지만 대출 한도는 주택 가격, 지역 , 신용 점수, 그리고 기존 전세 대출의 유무에 따라 달라지므로, 모든 한도가 나올지는 금융기관의 정확한 심사를 받아보셔야 합니다.전세 만기와 입주시기가 1년 이상 차이나는 상황 :이 부분이 가장 큰 문제입니다. 민간 임대 아파트 중도 퇴거 가 불가능하여 저네 만기와 새 아파트 입주 시기가 1년 이상 차이 난다면, 일시적으로 전세 대출과 새 주택 담보 대출을 동시에 부담해야 합니다.이러한 동시 대출 부담은 DSR에 큰 영향을 주어 새로운 주택 담보 대출의 한도가 줄어들거나 대출 진행이 어려워질 수 있습니다. 기존 전세 대출 상황 계획을 명확히 세우는 것이 중요합니다.결론적으로, 현재 상황에서 가장 중요한 것은 새 아파트 입주 시점에 기존 전세 대출을 어떻게 상환할 지에 대한 계획입니다. 민간 임대 아파트 중도 퇴거가 어렵다면, 전세 만기까지 두 대출을 모두 관리해야 할 가능성이 높습니다.따라서 , 주거래 은행이나 한국주택금융공사에 직접 방문하시어 현재 전세 대출 상황과 새 아파트 정보를 상세히 설명하시고 정확한 DSR 계산을 통해 대출 가능 한도와 상황 방안에 대해 구체적인 상담을 받아보시는 것을 권해드립니다.
부동산
Q. 6·27 대출 규제 후 서울 아파트 거래량 급감하고 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 6.27 대출 규제 이후 서울 아파트 거래량 동향 최근 6.27 대책(규제)이 발표된 이후 서울 아파트 거래량은 실제로 급감하는 추세를 보이고 있습니다.급격한 감소 :6.27 대책 발표 후 일주일 만에 서울 아파트 거래량과 거래 금액이 모두 급감했습니다. 일부 보도에 따르면, 대책 발표 이후 서울 25개 자치구의 아파트 거래액이 일주일 전 대비 67.3% 감소한 것으로 나타났습니다.규제 이전의 거래량 증가 : 6.27 대책이 나오기 전인 2025년 3월에는 서울 아파트 거래량이 1만 건을 돌파하며 4년 8개월 만에 치대치를 기록하기도 했습니다. 2025년 1분기 전국 아파트 매매 거래량도 전년 동기 대비 16.6% 증가했으며, 특히 서울은 두배 이상 증가하여 전체 거래량 증가를 견인했습니다. 이처럼 거래량이 활발하던 시점에서 대출 규제가 시행되면서 시장이 빠르게 냉각된 것으로 보입니다.효과 지속 기간에 대한 전망 :이러한 대출 규제의 효과가 언제까지 지속될지는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.정책 강도와 시장 반응 대출 규제는 부동산 시장의 과열을 진정 시키기 위한 강력한 조치로 평가됩니다. 규제의 강도의 시장 참여자들이 반응에 따라 효과 지속 기간이 달라질 수 있습니다.추가 정책 및 경제 상황 :정부의 추가적인 부동산 정책 방향, 금리 변동, 전반적인 경제 상황(경기 침체 여부 등)등이 복합적으로 작용하여 시장의 흐름을 결정할 것입니다.시장 심리 :대출 규제는 매수 심리를 위축시키는 효과가 크기 때문에, 매수 자들이 관망세로 돌아서는 기간이 길어질수록 거래량 감소세가 이어질 수 있습니다.결론적으로, 대출 규제가 시행된 지 얼마 되지 않았기 때문에, 그 효과가 단기간에 사라지기보다는 당분간은 시장에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 하지만 부동산 시장은 다양한 변수에 의해 움직이므로, 지속적인 모니터링이 필요합니다.
부동산
Q. 소상공인 폐업자주가 급증하고 있다는데요. 상가나 지산에 미치는 영향이 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 소상공인 폐업이 급증하고 있으며, 이는 과거 IMF외환 위기 때보다 더 심각한 상황으로 평가되기도 합니다. 2020년 부터 현재까지 자영업자 폐업 률이 크게 늘었으며, 특히 음식점과 숙박업에서 그 영향이 두드러집니다. 이러한 현상은 회식 문화 변화, 무분별한 창업, 내수 경기 침체, 소비 위축, 그리고 온라인 매출 성장에 따른 오프라인 소상공인의 어려움 등이 복합적으로 작용한 결과로 볼 수 있습니다.소상공인 폐업 증가는 상가 부동산 시장에 직접적이고 부정적인 영향을 미칩니다.공실 률 증가 :높은 폐업 률은 상가의 공실 률 증가로 즉각 이어집니다. 상가가 비게 되면 임대 수익이 줄어들고, 이는 상가 건물의 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.투자 수익률 하락 :상가 공 실이 늘어나고 임대료가 하락하면서 상가 투자 수익률이 크게 떨어지고 있습니다. 서울 소규모 상가의 경우 투자 수익률이 연 1%에도 못 미치는 수준으로 급감한 것으로 나 타 났습니다.임대료 및 가격 하락 :오래된 상가를 중심으로 임대료가 크게 떨어지고, 이로 인해 상가 가격도 평균적으로 30~40% 정도 하락한 사례로 있습니다. 내수 경기 침체가 길어지면 소비가 줄어들어 상가 시장이 더욱 약세를 보일 수 있습니다.지식 산업 센터 내 상가는 주로 구 내 식당, 편의점, 카페 등 입주 기업 직원을 대상으로 하는 편의 시설의 성격이 강합니다. 따라서 일반 상권의 폐업 증가가 지식 산업 센터 전체의 가격에 미치는 직접적인 영향은 크지 않을 수 있습니다.경기 침체 영향 :소상공인 폐업 증가는 전반적인 경기 침체의 한 단면을 보여주는 것이기도 합니다. 경기가 침체되면 기업들의 투자 심리가 위축되고, 이는 지식 산업 센터의 공실 률 증가나 임대료 하락으로 이어질 수 있습니다. 다만, 오피스 시장은 상가 시장과는 다른 양상을 보이기도 합니다. 예를 들어, 최근 오피스 임대료는 상승하는 반면 상가 임대료는 하락하는 양극화 현상도 나타나고 있습니다.산업 구조 변화 :지식 산업 센터는 특정 산업 군에 특화되어 있으므로, 해당 산업의 성장세가 지식 산업 센터의 가치에 더 큰 영향을 미칩니다. 소상공인 폐업이 지식 산업 센터의 주력 산업과 직접적인 관련이 적다면, 영향은 제한적일 것입니다.결론적으로, 소상공인 폐업 증가는 상가 부동산 가격 하락에 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 폐업으로 인한 공실 증가는 임대 수익률을 떨어뜨리고, 이는 상가 건물의 가치 하락으로 이어지는 연쇄 작용을 일으킵니다. 반면 지식 산업 센터는 상가와는 달리 소상공인 폐업의 직접적인 영향은 적지만, 전반적인 경기 침체 분위기 속에서는 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 이사전 부동산에 집 비밀번호 알려줘야하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임차인은(세입 자)은 이사를 앞두고 부동산이나 집주인에게 집 비밀번호를 알려줄 법적 의무가 없습니다. 임대차 계약 시 특별히 정한 내용이 없다면 임차인은 임대인에게 출입 비밀번호를 알려줄 의무가 없습니다.원칙은 그렇지만 현실적으로는 새로운 임차인을 구하거나 집을 매매하기 위해 집을 보여주는 것에 협조하는 것이 보증금 회수나 매매 진행에 도움이 될 수 있습니다. 그러나 이는 협조의 영역이지, 의무 사항은 아닙니다.임차인은 임대차 기간 동안 해당 주택을 평온하게 사용할 권리가 있습니다. 임차인의 허락 없이 주거 공간에 무단으로 침입하거나, 개인 물품을 만지거나 촬영하는 행위는 주거의 평온을 침해하는 불법적인 행위입니다. 특히, 무단으로 키 패드를 누르거나 약속 없이 방문하거나, 침대에 올라가 사진을 찍는 등의 행위는 심각한 사생활 침해입니다.남은 이사 준비 기간 동안 평온하게 지낼 수 있도록 하는 방법으로는 즉시 집 도어 락 비밀번호를 변경하시는 것이 가장 중요합니다.이미 공유된 비밀 번호는 언제든 악용될 소지가 있습니다.집주인과 부동산에 "더 이상 비밀번호를 공유하지 않겠다"는 의사를 명확히 전달하시면 됩니다. 사전에 약속을 잡고 본인이 집에 계실 때만 보여줄 수 있다고 말씀하시면 됩니다.만약 비밀번호 변경 후에도 무단 침입이나 사생활 침해 시도가 계속된다면, 해당 행위를 증명할 수 있는 증거(예 :CCTV 영상, 문자 메시지, 녹취 등)를 확보해 두시는 것이 좋습니다. 이는 향후 법적 대응이 필요할 경우 중요한 자료가 될 수 있습니다.남은 이사 준비 기간 동안 평온하게 지내실 수 있기를 바랍니다.
부동산
Q. 계약갱신청구권 거절후 집주인거주 질문
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 임대차 보호 법에 따르면 임대인(집주인)은 임차인(세입 자)의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 예외 사유를 두고 있습니다. 그중 하나가 임대인 본인 직계 존비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우입니다. 이 경우 임대인은 정당하게 계약 갱신을 거절 할 수 있습니다.임대인이 실 거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 경우, 해당 주택에 실제로 거주해야 할 의무가 발생합니다. 법적으로 명확하게 "몇 개월 이상 거주해야 한 다"고 명시된 기간은 없지만, 임대차 보호 법 상 갱신 되는 임대차의 존 속 기간을 2년으로 보는 점을 고려할 때, 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했다면 최소한 2년 동안은 실 거주를 유지하는 것이 일반적인 법적 해석입니다.만약 임대인이 실 거주를 이유로 계약 갱신을 거절했음에도 불구하고 , 실제 거주 기간을 채우지 않고 3~6개월 만에 해당 주택을 매도한다면 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 임대인이 실 거주 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 임대인이 실 거주 의무를 제대로 이행하지 않은 것으로 간주 될 수 있기 때문입니다. 이러한 경우, 기존 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상의 범위는 임차인이 이사로 인해 입은 손해(예 :이사 비용, 중 개 수수료, 새로 얻은 집의 월세 차 액 등)를 포함할 수 있습니다.따라서 임대인이 실 거주를 목적으로 계약 갱신을 거절한 후 주택을 매도하고자 한다면, 다음 사항들을 고려하시는 것이 좋습니다.실 거주 기간 :가능하면 최소 2년의 실 거주 기간을 지키는 것이 법적 분쟁을 피하는 데 도움이 됩니다.정당한 사유:만약 불가피하게 단기간 내에 매도해야 하는 상황이 발생한다면, 그 사유가 객관적으로 정당하다는 것을 입증할 수 있어야 합니다.(예 : 갑작스러운 해외 발령, 중대한 질병 등)