안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 전세집을 옮길때 날짜가 안맞을 경우 전세계약서를 2장 쓰는것에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 보증금 보호를 위해 신중하게 접근해야 할 것 같습니다.전입 신고와 확정 일자는 임차인의 가장 중요한 권리인 대항 력 과 우선 변제 권을 확보하는 핵심 절차입니다.대항 력 :전입 신고를 하고 실제 거주를 시작하면 임차인은 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 임차 권을 주장하며 계약 기간 동안 거주할 수 있는 대항 력 을 가지게 됩니다.우선 변제 권 :확정 일자를 받으면, 해당 주택이 경매나 공 매로 넘어갔을 때 보증금을 다른 채권자들보다 우선하여 변제 받을 수 있는 우선 변제 권이 생깁니다. 이는 전세 보증금을 안전하게 지키는 매우 중요한 수단입니다.중개사님의 제안처럼 한 달 짜리 계약과 2년짜리 계약을 연이어 체결하고 보증금이 증액되는 경우, 다음 사항들을 주의 깊게 살펴보셔야 합니다.첫 번째 계약(3억 5천만원)의 보호 :첫 번째 계약에 대해 전입 신고와 확정 일자를 받으시면, 3억 5천만 원에 대한 대항 력과 우선 변제 권은 일단 확보됩니다.두 번째 계약 4(4억 원, 증액 5천만원)의 보호 :문제는 두 번째 계약이 시작할 때입니다.새로운 확정 일자 : 보증금이 3억 5천만 원에서 4억으로 증액되었으므로, 증액된 5천만 원에 대해서는 새로운 계약서(2년짜리)에 확정 일자를 다시 받아야 합니다. 이 확정 일자의 효력은 기존 3억 5천만 원에 대한 확정 일자와는 별개로 발생합니다.등기부 등본 확인의 중요성 :첫 번째 계약의 잔금을 치르고 전입 신고와 확정 일자를 받은 후부터 두 번째 계약의 잔금(추가 5천만원)을 치르기 전까지, 해당 주택에 새로운 근저당 권이나 다른 담 보 권이 설정될 위험이 있습니다. 만약 이 기간에 새로운 권리가 설정된다면, 증액된 5천만 원은 해당 권리보다 후 순위가 되어 보증금 반환 시 불리해질 수 있습니다.보증금 반환 문제 최소 화를 위한 제안:이러한 복잡한 계약 형태에서 보증금 반환의 위험을 최소화하기 위해 다음과 같은 조치를 고려해 보실 수 있습니다. 등기부 등본 재 확인 :첫 번째 계약의 확정 일자를 받고 난 후, 그리고 두 번째 계약의 증액된 보증금 5천만 원을 지급하기 직전에 반드시 등기부 등본을 다시 확인하여 그 사이에 어떤 권리 변동도 없는지 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.특약 사항 명시 :계약 서에 다음과 같은 특약 사항을 명확히 기재하는 것이 좋습니다."임차인이 입주하기 전 발생한 하자에 대해서는 임대인이 수리한다""입주 전 기간에 대한 공과 금은 임대인이 부담한다""임차인이 주택을 인도 받을 때까지 저당 권 등 새로운 권리 설정을 하지 않겠다"두 계약 간의 연계 성 및 보증금 증액에 따른 추가 확정 일자 취득에 대한 임대인의 협조 의무를 명시하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.결론적으로, 두 개의 계약서가 체결되는 과정과 보증금 증액에 대한 임대인의 정확한 이해와 동의를 구두 뿐만 아니라 서면으로도 명확히 해 두시는 것이 중요합니다. 부동산 계약은 법률적인 문제가 복합적으로 얽혀 있어, 이처럼 특수한 상황에서는 필요하다면 법률 전문가와 상담을 해보시고 조언을 받는 것이 안전합니다. 특히 전세 사기 피해 사례가 늘고 있는 만큼, 계약 전 꼼꼼한 확인이 필수적입니다.
부동산
Q. 집구할때 직방/다방 이런데 올라온곳 말고
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다. 직 방이나 다방 같은 온라인 프 랫 폼과 직접 부동산 중 개 사무소를 방문하는 것에는 각각 장단점이 있으며, 서로 다른 매물을 접할 수 있는 가능성이 있습니다.직 방이나 다방은 편리하게 다양한 매물을 한 눈에 볼 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 지역 별, 가격대 별, 평 수 별 등 원하는 조건을 설정하여 빠르게 검색하고 비교할 수 있습니다. 광고 성 매물 :일부 매물은 실제 계약 가능한 매물 이라 기 보다는 고개 유치를 위한 광고 성 매물일 수 있습니다.정보의 한계 :모든 매물이 온라인에 등록되는 것은 아니며, 실시간으로 업데이트 되지 않아 이미 계약이 완료된 매물이 남아 있을 수 있습니다.일반적인 매물 위주 : 특정 조건을 가진 독점 매물보다는 비교적 일반적인 매물 들 이 주로 올라 오는 경향이 있습니다.직접 부동산 중 개 사무소를 방문하시면 온라인에서 찾기 어려운 다양한 매물 정보를 얻을 수 있습니다. 미공개 / 독점 매물 접근 :중 개 사무소는 온라인에 올리지 않은 급매물이나, 집주인이 노출을 꺼리는 매물 등 독점적인 정보를 가지고 있는 경우가 많습니다.지역 전문가의 조언 :해당 지역에 대한 깊이 있는 지식을 가진 중 개 사가 주변 환경, 학 군, 교통, 개발 계획 등 상세한 정보를 제공해줄 수 있습니다.집을 구하실 때 다음과 같은 방법을 함께 활용하시면 더욱 효과적일 수 있습니다.온라인 플랫폼 활용 + 직접 방문 :직 방이나 다방으로 대략적인 시세와 지역을 파악하신 후 , 관심 있는 지역의 여러 부동산 중 개 사무소를 직접 방문하여 상담하시는 것을 추천해드립니다. 중 개 사무소에는 컴퓨터에 능하지 못한 공인중개사들이 많기 때문이며, 광고하는 것을 꺼리는 공인중개사도 있기 때문입니다.명확한 조건 제시 :중 개 사 에게 원하는 입주 시기, 예산 , 방 개수, 층 수, 주변 환경 등 구체적인 조건을 명확하게 전달하시면 더욱 효율적으로 매물을 찾을 수 있습니다.여러 중 개 사무소 방문 :한 곳에만 의존하기보다는 여러 중 개 사무소를 방문하여 다양한 매물을 비교하고, 본인과 잘 맞는 중 개 사를 찾는 것도 중요합니다.결론적으로, 온라인 플랫폼은 대략적인 참고를 하시고 현지 공인중개사 사무실을 찾아보시고 원하시는 집을 찾는 것도 좋은 방법입니다. 집을 구하는 과정은 인내와 노력이 필요한 일입니다. 지금처럼 적극적으로 방법을 찾아보시는 만큼 좋을 결과를 얻으실 수 있을 겁니다. 좋은 집을 찾을 수 있도록 응원합니다.
부동산
Q. 부동산 매매 계약시 대출 특약 기입 문의
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대출 특약은 매수 인이 주택 구매를 위해 금융기관에서 대출을 받아야 할 경우, 해당 대출이 실행되지 않을 때 계약을 어떻게 처리할 것인지 미리 정해두는 조항입니다. 이는 매수 인이 대출을 받지 못해 잔금을 치르지 못하고는 상황에 대비하여 계약금 등 금전 적 손해를 방지하기 이한 중요한 안전장치입니다.중개사 분께서 20년간 대출 특약을 넣어본 적이 없다고 말씀하신 것은 다소 이례적일 수 있습니다. 매수 인이 주택 담보 대출을 받아 잔금을 치르는 경우가 많기 때문에, 대출이 예상치 못하게 거절될 경우를 대비한 특약은 매수 인에게 매우 중요한 보호 장치로 작용합니다. 특히 매수 인이 계획했던 조건으로 대출을 받지 못할 경우 따라서 대출 특약을 요구하는 것은 결코 무례한 요구가 아니며, 오히려 매수 인의 입장에서 본인의 재산권을 보호하기 위한 합리 적이고 신중한 요청이라고 볼 수 있습니다. 전세 계약에도 전세 대출 특약 문구 기 재를 요구하는 방법이 있을 정도로, 대출 관련 특약은 부동산 거래에서 흔히 논의되는 부분입니다. 대출 특약의 주요 내용(예시)==>대출 미 실행 시 계약 해지 및 계약금 반환 : 매수 인은 책임 없는 사유로 대출이 실행되지 않을 경우, 계약을 해지하고 이미 지급한 계약금을 돌려받을 수 있다는 내용입니다. 대출 조건 명시 :특정 금융기관에서 특정 금액(예: 매매 대금의 70%)의 대출이 실행되어야 한 다는 조건을 명시할 수 있습니다.대출 신청 기한 :매수 인이 언제까지 대출 신청을 완료해 야 하는지 기한을 정할 수 있습니다. "본 계약은 매수 인의 주택 담보 대출(잔금의 00%)이 2025년 X월 X일까지 승 인 되는 것을 조건으로 한다. 만약 매수 인이 귀책사유 없이 위 대출이 승인되지 않을 경우, 본 계약은 해지 되며 매도 인은 매수 인에게 계약금을 즉시 반환한다."결론적으로, 부동산 매매는 큰 금액이 오가는 중요한 거래이므로, 본인의 권리를 최대한 보호 할 수 있는 방향으로 계약을 진행하시는 것이 좋습니다. 특약 사항에 들어갈 문구에 대해서는 다른 부동산 중개업소에 문의하여 대출 특약에 대한 의견을 들어 보는 것도 좋은 방법입니다.계약서 작성 시 중개 사가 꺼리더라도, 매수 인이 직접 특약 문구를 제한하고 계약서에 포함해 줄 것을 강력하게 요청할 수 있습니다.
부동산
Q. 대출 규제 이후로 부동산 시장이 어떻게 흘러가고 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.정부의 강력한 대출 규제는 부동산 시장에 상당한 파급 효과를 미치고 있으며, 현재 시장은 대체로 냉각 양상을 보이는 것으로 분석됩니다.시장 냉각 및 거래 위축 정부가 주택 담보 대출 한도를 6억 원으로 제한하는 등 전례 없이 강력한 대출 규제를 시행한 이후, 서울 아파트 시장은 일단 냉각되는 모습을 보이고 있습니다.특히 규제 발표 당일 서울 강남 등 주요 지역에서 아파트 계약이 14건이나 당일 취소되는 사례가 확인되기도 했습니다.이는 대출 규제가 주택 구매 심리에 직접적인 영향을 미치고 있음을 보여줍니다.대출 한도 변화 및 DSR 규제 이번 대책으로 수도권 및 규제 지역의 주택 담보 대출 한도가 6억 원으로 제한되었으며, 7월부터는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 강화되어 대출 한도에 더 큰 변화가 생길 수 있습니다. 이러한 규제들은 실 수요자들의 자금 조달을 더욱 어렵게 만들어 주택 거래에 부담으로 작용하고 있습니다.혼란스러운 시장 심리 대출 규제 이후 시장은 혼란스러운 상황에 놓여 있으며, "지금 집을 사도 될까?"와 같은 고민이 이어지고 있습니다. 정부는 이번 대출 규제를 시작으로 부동산 시장의 흐름을 바꾸겠다는 강한 의지를 보이고 있어, 앞으로도 시장의 불확실성은 당분간 지속될 것으로 예상됩니다.지역 별 양극화 심화 우려 부동산 투자 심리가 서울에 쏠려 있는 상황에서 수도권에 대한 대출 규제가 강화되면서, 지역 부동산 시장에는 온기가 돌기 어려울 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다. 이는 부동산 시장의 양극화가 더욱 심화될 가능성을 시사합니다.결론적으로, 정부의 강력한 대출 규제는 시행 일주일 만에 부동산 시장의 거래 심리를 위축시키고 시장을 냉각 시키는 데 영향을 미치고 있습니다. 대출 한도 제한과 DSR규제 강화로 인해 주택 구매자들의 자금 조달이 어려워지면서, 시장은 당분간 관망세와 함께 혼란스러운 상황이 이어질 것으로 보입니다. 이러한 변화는 특히 수도권과 규제 지역에 더욱 집중될 것으로 보입니다.
부동산
Q. 증여받은 아파트를 재판매할 때 양도세는 어떻게 계산되며 증여 기간에 따른 차이는?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부모님이나 배우자 등 직계 존 비속으로 부 터 증여 받은 주택을 양도할 경우에는 일반적인 양도소득세 계산 방식과 다르게 적용되는 특례 규정이 있습니다. 이를 세법에서는 '필요 경비 계산의 특 례'라고 부르며, 흔히 '이월 과세'라고 합니다. 이 규정은 증여를 통한 '조세 회 피'를 방지하기 위해 마련되었습니다. 이 규정은 증여를 통한 조세 회피를 방지하기 이해 마련되었습니다.양도 기간에 따른 세금 계산 방식의 차이 :증여 받은 아파트를 양도하는 시점에 따라 양도소득세 계산 시 취득 가액을 다르게 적용합니다.10년 이내 양도 시(2022년 12월 31일 이전 증여는 5년이내)취득 가액 : 증여 해준 원 증여자(부모님 또는 배우자)의 최초 취득 가액을 기준으로 양도소득세를 계산합니다.필요 경비 : 매도 금액에서 원 증여 자의 최초 취득 가액가 함께, 증여 받을 때 납부했던 증여세 및 원 증여자가 지출한 자본 적 지출액(예 : 아파트 확장, 난방 시설 교체 등)도 필요 경비로 포함하여 공제 받을 수 있습니다.보유 기간 및 장기 보유 특별 공제 : 양도소득세 계산 시 증여 받은 날이 아닌, 원 증여자(부모님 또는 배우자)가 해당 주택을 최초 취득한 날 부 터 양도일 까지 로 계산됩니다. 세율 적용 : 양도 소득 세율은 양도 받은 문의 세율이 적용 됩니다.10년 경과 후 양도시(2022년 12월 31일 이전 증여는 5년 경과 후)취득 가액 : 증여 받은 시점의 증여 가액(세법 상 시가)을 취득 가액으로 하여 양도소득세를 계산합니다.필요 경비 : 증여 시점의 증여 가액과 증여 받은 분이 양도 시까지 지출한 자본 적 지출액 등을 필요 경비로 공제 받습니다. 이 경우에는 증여세는 필요 경비에 포함되지 않습니다.보유 기간 및 장기 보유 특별 공제:증여 받은 날부터 양도일 까지 의 보유 기간으로 계산하며, 이에 따라 장기보유특별공제제도 증여 받은 날부터 기산 하여 적용됩니다.증여 당시 기준 가액과 시세 차이 반영 증여세 신고 시: 증여 당시에는 세법 상 시가를 기준으로 증여세를 신고하고 납부하게 됩니다 여기서 시가는 불특정 다수 간에 자유롭게 거래되는 가액을 의미하며, 유사 매매 사례 가액, 감정 가액 등이 될 수 있습니다양도소득세 계산 시(이월 과세 적용) :위에서 설명 드린 대로, 10년 이내 양도 시에는 증여 당시의 시가(증여 가액)가 아닌, 원 증여 자의 최초 취득 가액이 양도소득세 계산의 기준이 됩니다. 이는 증여 당시의 시세 상승 분을 양도소득세로 과세하기 위함입니다.시세 차이 반영 :원 증여 자의 최초 취득 가액과 현재 양도하는 시점의 매도 가액 간의 차 액에 대해 양도소득세가 부과 됩니다 이때, 증여 당시 납부한 증여세는 필요 경비로 인정되어 세금 부담을 일부 경감 시켜 줍니다. 증여세와 양도세의 합 산 효과증여세의 필요 경비 인정 :증여 받은 재산을 10년 이내에 양도하여 이월 과세가 적용될 경우, 증여 받을 때 납부한 증여세는 양도소득세 계산 시 필요 경비로 공제 됩니다.세금 부담 경감 :이는 증여세를 납부했음에도 불구하고 다시 양도소득세를 납부해야 하는 이중 과세 문제를 해소하고, 전체적인 세금 부담을 줄여주는 효과가 있습니다. 즉, 증여세를 통해 절세 하려 했던 부분이 이월 과세 규정을 통해 일정 부분 상쇄되는 것입니다장기 보유 특별 공제 효과 :원 증여 자의 취득 일과 보유 기간을 기산 하므로, 증여 받은 분의 실제 보유 기간이 짧더라도 원 증여 자의 긴 보유 기간 덕분에 더 많은 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있어 양도소득세 부담이 줄어들 수 있습니다. 결론적으로, 증여 받은 아파트를 3년 후에 파신다면 이월 과세 규정이 적용되어 원 증여 자의 취득 가액을 기준으로 양도소득세가 계산되며, 이때 납부하셨던 증여세는 양도소득세의 필요 경비로 인정받을 수 있습니다. 이러한 세금 계산은 개별 상황에 따라 복잡할 수 있으므로, 정확한 세금 계산을 위해서는 전문가와 상담하시는 것이 가장 좋습니다.