증여받은 아파트를 재판매할 때 양도세는 어떻게 계산되며 증여 기간에 따른 차이는?
증여로 받은 아파트를 3년 후에 팔게 되면 양도세가 어떻게 부과되나요?
증여일로부터의 보유 기간이 2년 미만과 3년 이상일 때 세금 계산 방식에 차이가 있는지, 그리고 증여 당시의 기준가액과 시세 차이가 어떻게 반영되는지 자세히 알려주세요.
추가로 증여세와 양도세의 합산 효과도 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
증여부동산의 경우 일정기간내 매도할 경우 취득가액 기준이 달라져 과세의 정도도 달라질수 있습니다. 보통 소득세법에 따르면 증여받은 후 5년이내 양도할 경우 원칙적으로 증여자의 기존 취득가액이 적용되게 됩니다. 이럴 경우 양도차익이 커져 높은 양도세율이 적용되고 그에 따라 부담하는 과세도 높아지게 됩니다. 이를 이월과세라고 하는데 이러한 부분에 대해서는 자세하게 검색하여 확인하시는 게 필요하고 일정시점이후 증여된 경우에는 종전 5년이 아닌 10년으로 상향되었기에 이에 대한 확인도 상세하게 하셔야 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
증여받은 주택이 1세대 1주택이라면 2년이상 보유하여 비과세 요건(주택 가격 12억 이하 등) 충족시에는 비과세가 될 수 있습니다. 1년이상 2년 미만 보유후 매도시에는 세금이 66%과세 (양도세 60%, 지방소득세 6%)될 수 있으며, 3년이상 보유하면 6~45%의 양도세가 적용되고 해당기간만큼 장기보유특별공제가 적용될 수 있습니다. 그리고 배우자나 직계존비속 또는 그외 특수관계인에게서 증여를 받고 10년이내에 양도하는 경우에는 이월과세나 우회양도 부인에 해당하여 증여자가 직접 제3자에게 매도한 것으로 간주되어 과세될 수 있음에 유의하셔야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
증여 받은 부동산의 경우 5년 이내에 매도를 하게 될 경우 양도차액은 매도시점 매도가격 - 증여를 준 사람이 취득한 시점 취득가격이 되게 되므로 양도소득세가 많이 발생할 가능성이 큽니다. 따라서 증여를 받은 부동산은 5년이후에 매도를 하는 것이 절세의 효과를 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
양도소득세는 보유기간, 취득가액=증여가액 그리고 증여세 납부 여부에 따라 달라집니다.
증여자의 취득가액을 승계 받는 것이 원칙이며 양도일로부터 5년 이내에 매도한 경우 취득가액은 증여자의 취득가액으로 계산합니다.
이 경우 실질적으로 증여받은 사람이 직접 시세 차익을 본 게 아니라 증여자와 수증자의 전체 이익을 합산해 세금을 부과하기 위한 장치입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
부모님이나 배우자 등 직계 존 비속으로 부 터 증여 받은 주택을 양도할 경우에는 일반적인 양도소득세 계산 방식과 다르게 적용되는 특례 규정이 있습니다. 이를 세법에서는 '필요 경비 계산의 특 례'라고 부르며, 흔히 '이월 과세'라고 합니다. 이 규정은 증여를 통한 '조세 회 피'를 방지하기 위해 마련되었습니다. 이 규정은 증여를 통한 조세 회피를 방지하기 이해 마련되었습니다.
양도 기간에 따른 세금 계산 방식의 차이 :
증여 받은 아파트를 양도하는 시점에 따라 양도소득세 계산 시 취득 가액을 다르게 적용합니다.
10년 이내 양도 시(2022년 12월 31일 이전 증여는 5년이내)
취득 가액 : 증여 해준 원 증여자(부모님 또는 배우자)의 최초 취득 가액을 기준으로 양도소득세를 계산합니다.
필요 경비 : 매도 금액에서 원 증여 자의 최초 취득 가액가 함께, 증여 받을 때 납부했던 증여세 및 원 증여자가 지출한 자본 적 지출액(예 : 아파트 확장, 난방 시설 교체 등)도 필요 경비로 포함하여 공제 받을 수 있습니다.
보유 기간 및 장기 보유 특별 공제 : 양도소득세 계산 시 증여 받은 날이 아닌, 원 증여자(부모님 또는 배우자)가 해당 주택을 최초 취득한 날 부 터 양도일 까지 로 계산됩니다.
세율 적용 : 양도 소득 세율은 양도 받은 문의 세율이 적용 됩니다.
10년 경과 후 양도시(2022년 12월 31일 이전 증여는 5년 경과 후)
취득 가액 : 증여 받은 시점의 증여 가액(세법 상 시가)을 취득 가액으로 하여 양도소득세를 계산합니다.
필요 경비 : 증여 시점의 증여 가액과 증여 받은 분이 양도 시까지 지출한 자본 적 지출액 등을 필요 경비로 공제 받습니다. 이 경우에는 증여세는 필요 경비에 포함되지 않습니다.
보유 기간 및 장기 보유 특별 공제:증여 받은 날부터 양도일 까지 의 보유 기간으로 계산하며, 이에 따라 장기보유특별공제제도 증여 받은 날부터 기산 하여 적용됩니다.
증여 당시 기준 가액과 시세 차이 반영
증여세 신고 시:
증여 당시에는 세법 상 시가를 기준으로 증여세를 신고하고 납부하게 됩니다 여기서 시가는 불특정 다수 간에 자유롭게 거래되는 가액을 의미하며, 유사 매매 사례 가액, 감정 가액 등이 될 수 있습니다
양도소득세 계산 시(이월 과세 적용) :
위에서 설명 드린 대로, 10년 이내 양도 시에는 증여 당시의 시가(증여 가액)가 아닌, 원 증여 자의 최초 취득 가액이 양도소득세 계산의 기준이 됩니다. 이는 증여 당시의 시세 상승 분을 양도소득세로 과세하기 위함입니다.
시세 차이 반영 :
원 증여 자의 최초 취득 가액과 현재 양도하는 시점의 매도 가액 간의 차 액에 대해 양도소득세가 부과 됩니다 이때, 증여 당시 납부한 증여세는 필요 경비로 인정되어 세금 부담을 일부 경감 시켜 줍니다.
증여세와 양도세의 합 산 효과
증여세의 필요 경비 인정 :
증여 받은 재산을 10년 이내에 양도하여 이월 과세가 적용될 경우, 증여 받을 때 납부한 증여세는 양도소득세 계산 시 필요 경비로 공제 됩니다.
세금 부담 경감 :
이는 증여세를 납부했음에도 불구하고 다시 양도소득세를 납부해야 하는 이중 과세 문제를 해소하고, 전체적인 세금 부담을 줄여주는 효과가 있습니다. 즉, 증여세를 통해 절세 하려 했던 부분이 이월 과세 규정을 통해 일정 부분 상쇄되는 것입니다
장기 보유 특별 공제 효과 :
원 증여 자의 취득 일과 보유 기간을 기산 하므로, 증여 받은 분의 실제 보유 기간이 짧더라도 원 증여 자의 긴 보유 기간 덕분에 더 많은 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있어 양도소득세 부담이 줄어들 수 있습니다.
결론적으로, 증여 받은 아파트를 3년 후에 파신다면 이월 과세 규정이 적용되어 원 증여 자의 취득 가액을 기준으로 양도소득세가 계산되며, 이때 납부하셨던 증여세는 양도소득세의 필요 경비로 인정받을 수 있습니다. 이러한 세금 계산은 개별 상황에 따라 복잡할 수 있으므로, 정확한 세금 계산을 위해서는 전문가와 상담하시는 것이 가장 좋습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보유기간은 증여받은 날부터 계산하며, 증여자의 보유기간은 인정되지 않는다고 합니다
2년 미만 보유하고 매도 시에는 일반과세라도 세율이 높고 공제부분이 없어서
3년 이상 보유 해야 장기보유특별공제가 가능해서 양도세 경감 효과가 있다고 합니다
세금에 관해서는 민감한 부분이라 매도전에 꼭 세무사한테 상담을 받아보고 매도를 하시는것이 좋을거 같습니다