안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 현재 우리나라는 부동산이 오르는것이 좋은가요? 내리는것이 좋은가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 가격의 오르내림은 각각 장단점을 가지고 있으며, 현재 우리나라 경제 상황에서 어떤 방향이 '좋다' 고 단정하기는 어렵습니다.그럼 부동산의 가격이 오를 때와 부동산 가격이 내릴 경우의 영향을 살펴보겠습니다.■ 부동산 가격이 오를 경우의 영향긍정적인 측면 :자산 효과 : 집을 소유한 사람들의 자산 가치가 상승하여 부자가 되었다는 느낌을 갖게 되면 소비를 늘리는 경향이 생깁니다. 이를 '자산 효과' 라고 하는데, 이는 내수 활성화에 기여할 수 있습니다.건설 경기 활성화 : 부동산 가격 상승은 건설 투자와 분양을 촉진하여 건설 산업 및 관련 산업의 일자리를 늘리고 경제 성장에 기여할 수 있습니다.투자 심리 회복 : 부동산 시장에 대한 긍정적인 전망은 투자 심리를 살리고, 전반적인 경제 활동에 활력을 불어 넣을 수도 있습니다.부정적인 측면 : 주거 부담 증가 : 집값 상승은 무 주택 자나 젊은 층에게 큰 부담으로 작용하며, 주거 불안정을 심화시킬 수 있습니다.가계 부채 증가 : 집값 상승에 따라 주택 담보 대출 규모가 커지면서 가계 부채가 증가하고, 이는 금리 인상 시 가계 경제에 큰 위험이 될 수 있습니다.자산 불평등 심화 : 부동산 자산을 가진 사람과 가지지 못한 사람 간의 격차가 더욱 커져 사회적 양극화를 심화시킬 수 있습니다.경제 거품 가능성 : 실물 경제의 성장 없이 자산 가격만 오르는 거품이 형성될 경우, 추후 거품이 거지면서 금융 시스템 불안정 및 경제 전반에 큰 충격을 줄 위험이 있습니다.■ 부동산 가격이 내릴 경우의 영향긍정적인 측면 : 주거 부담 완화 : 집값이 하락하면 내 집 마련의 기회가 생기거나 주거 비용 부담이 줄어들어 가계의 가처분 소득이 증가할 수 있습니다.가계 부채 위험 감소 : 집값 하락은 추가적인 대출 증가를 억제하고, 장기적으로 가계 부채 부담을 줄이는 데 기여할 수 있습니다.실 수요자 중심 시장 재 편 : 투기 수요가 줄고 실 수요자 중심으로 시장이 재편되면서 부동산 시장의 안정성을 높일 수 있습니다.부정적인 편 : 자산 가치 하락 : 집을 소유한 사람들의 자산 가치가 하락하여 소비가 위축되는 역 자산 효과가 나타날 수 있습니다.건설 경기 위축 : 부동산 가격 하락은 건설사의 수익성 악화로 이어져 신규 투자가 줄고, 건설 산업 및 관련 산업의 일자리가 감소할 수 있습니다.금융 시스템 불안 : 부동산 대출 부실로 인해 금융기관의 건전성이 나빠지고 금융 시스템 전반에 불안을 초래할 수 있습니다.경기 침체 심화 우려 : 급격한 자산 가치 하락과 소비 위축은 전반적인 경기 침체를 더욱 심화시킬 수 있습니다.결론적으로 경기 부양이라는 한 측면만 보면 자산 효과나 건설 경기 활성화를 기대하며 가격 상승을 바랄 수도 있지만, 이는 가계 부채 증가나 주거 불평등 심화와 같은 부작용을 동반할 수있습니다.반대로 가격 하락은 주거 부담을 줄여줄 수 있지만, 자산 가치 하락으로 인한 소비 위축이나 금융 시스템 불안을 야기할 수도 있습니다. 가장 이상적인 상황은 급격한 변동 없이 경제 성장 및 소득 증가와 함께 완만하고 안정적으로 가격이 움직이는 것입니다.
Q. 주택수 포함 여부 및 취등록세율 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.Q1. A주택(2020년 3월 주택 임대 사업자 등록)은 주택 수에서 제외가 맞는지요? : 주택 임대 사업자로 등록된 주택의 경우, 취득세 및 양도소득세 계산 시 주택 수 산 정 에서 제외되는 경우가 있습니다. 다만, 이는 임대 주택의 유형 (매입 임대, 건설 임대 등), 등록 시점, 의무 임대 기간 준수 여부, 주택의 규모 및 공시 가격 등 여러 요건에 따라 달라집니다.일반적으로 세법 개정 전에 등록된 장기 임대 주택은 양도소득세 중과 대상 주택 수에서 제외되는 특례가 있었습니다. 취득세 산 정 시에도 요건을 충족하는 등록 임대 주택은 중과 세율 적용을 위한 주택 수에서 제외될 수 있으나, 이 또한 등록 시점과 구체적인 임대 사업 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 제외 여부는 A주택의 구체적인 등록 정보(등록 유형, 면적, 임대 개시일 등)와 관련 법규를 확인해야 합니다.Q2 2 주택 상황(B,C주택)에서 지방 공시 지가 2억 미만 주택 추가 매수 시 취득세, 양도세 궁금합니다? :현재 B와 C 두 채의 주택을 보유하고 계신 상황에서 지방의 공시 가격 2억 미만 주택 D 를 추가 매수하시는 경우를 가정하여 설명하면, A주택의 주택 수 포함 여부는 별도로 고려해야 합니다.취득세 : 취득세 계산 시 주택 수 산 정은 '세대 '단위가 기준이며 조정 대상 지역 여부와 보유 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 보유 주택 수가 3 주택 이상(세대가 보유한 총 주택 수 기준)이 되면 취득세가 중과 될 수 있습니다.다만, 공시 가격 1억 원 이하의 주택은 취득세 중과 대상 주택 수 산 정 시 제외되는 경우가 있습니다. 본인이 검토 중인 지방의 공시 지가 2억 미만 주택 D가 '공시 가격 1억 원 이하'에 해당하는 경우, 취득세 계산을 위한 주택 수 산 정 시 D 주택은 제외 될 수 있습니다. 이 경우 B와 C 두 채만 고려하여 취득 세율이 적용될 수 있습니다. 하지만 공시 가격이 1억 원 초과 2억 원 미만인 주택의 경우 , 취득세 중과 대상 주택 수 산정 시 제외되지 않을 수 있습니다. 이 경우 A 주택이 주택 수에 포함되는지 여부에 따라 총 3 주택, 4 주택 이상에 해당하여 중과 세율(예:8%, 또는 12% + 지방 교육세 등)이 적용될 수 있습니다.양도소득세 : 양도소득세 계산 시에도 보유 주택 수는 중요한 요소입니다. 다 주택 자인 경우 양도소득세가 중과 될 수 있습니다. 다만, 양도소득세 산 정 시 주택 수에서 제외되는 경우도 있습니다. 예를 들어, 장기 임대 주택, 일시적 2 주택, 상속 주택, 지방 저가 주택 등은 일정한 요건을 충족하면 주택 수 산 정에서 제외되거나 비과세 /감면 혜택을 받을 수 있습니다. 지방의 공시 지가 2억 미만 주택 D 를 취득한 후 B.C 또는 D주택을 양도하는 경우, 해당 주택의 보유 기간, 거주 기간 , 양도 시점의 다름 보유 주택 현황, D주택의 공시 가격 등 구체적인 상황에 따라 양도세 비과세 또는 중과 세 여부가 결정됩니다. 특히 공시 가격 1억 이하의 소형 주택은 양도세 중과 대상 주택 수에서 제외되는 경우가 있으나, 이 역시 정책 변경 가능성이 있습니다.결론적으로 정리를 해보면 :A주택의 주택 수 포함 여부는 등록 시점, 유형, 요건 충족 여부에 따라 달라집니다. 정확한 확인이 필요합니다.지방의 공시 지가 2억 미만 주택 D 를 취득하는 경우, 공시 가격이 1억 원 이하인지 여부에 따라 취득세 중과 판단을 위한 주택 수 산 정에서 제외될 수 있습니다. 1억 원 초과 2억 원 미만인 경우 제외되지 않을 가능성이 높습니다.양도소득세 역시 보유 주택 수와 각 주택의 특성, 양도 시점의 법규에 따라 달라지면, 지방 저가 주택 등은 예외 규정이 적용될 수 있습니다.세금 관련 사항은 매우 복잡하고 개인의 상황에 따라 크게 달라지므로, 보유하신 주택 정보와 추가 매수 예정인 주택의 구체적인 정보를 바탕으로 반드시 세무 사와 상담하시어 정확한 주택 수 산 정 및 세금 계산을 받으시는 것을 권해드립니다. 세무 사 아닌 사람이 구체적인 세금이 얼마 인지에 관한 얘기는 것은 세무 사 법 위반일 될 수 있습니다. 좀 더 자세한 설명을 못 드려서 아쉽게 생각합니다.
Q. 공인중개사 처음 도전하는데 민법부터 봐도 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 1차와 2차로 나누어 시행됩니다.1차 시험(총 100분)으로 부동산 학 개론(부동산 감정 평가론 포함), 민법 및 민사 특별법 중 부동산 중 개에 관련되는 규정 1차 시험에서는 이 두 과목을 함께 치릅니다. 보통 부동산 학 개론부터 시작하여 민법을 이어서 푸는 경우가 많습니다. 시험 기간 내에 두 과목을 자유롭게 오가며 풀 수 있습니다.2차 시험은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고 등에 관한 법령 및 중 개 실무, 부동산 공법 중 부동산 중 개에 관련된 규정, 부동산 공시에 관한 법령(부동산 등기 법, 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법을 응시하게 됩니다.질문 중에 민법부터 봐야 할까요 : 네, 민법 부 터 시작하셔도 괜찮습니다. 공인중개사 시험에서 민법은 매우 중요한 과목이며, 특히 1차 시험에서 부동산 학 개론과 함께 주요 과목으로 출제됩니다. 민법은 부동산 관련 법률의 기본이 되기 때문에, 이 과목의 내용을 잘 이해 하는 것이 앞으로 공부하실 다른 과목들을 이해하는 데 도움이 됩니다. 따라서 기초 체력을 다진다는 생각으로 민법을 먼저 공부하는 것은 좋은 방법이 될 수 있습니다.아예 기초 입 문서를 사야 할 까요 ? : 완전 처음 시작하는 경우라면 기초 입 문서를 통해 전체적인 내용을 흝 어 보시는 것을 추천해 드립니다. 각 과목이 어떤 내용을 다루는지, 시험 범위가 어느 정도인지 파악하는 데 도움이 됩니다.만약 기초 입 문서가 어렵게 느껴지거나, 혼자 시작하는 것이 부담스럽다면 기초 입문 강의를 들어보시는 것도 좋은 방법입니다. 강의를 통해 전문가의 설명을 들으며 개념 이해가 훨씬 수월할 수 있습니다.동영상 강의로만 공부하는 것도 가능하니 다양한 방법을 고려해 보세요공부 방법은 민법이나 부동산 학 개론 처 럼 기본이 되는 과목부터 시작하는 것이 좋습니다. 기초 입문 서나 입문 강의를 활용하여 과목 별 핵심 개념과 전체 흐름을 익히는 것이 중요합니다. 공부 방법은 독학, 온라인 강의, 학원 등 자신에게 맞는 학습 방법을 선택합니다. 동영상 강의 만으로도 충분히 공부할 수 있습니다. 온라인 강의 가 무료 인강이 가능한 곳도 있습니다. 자신만의 시간을 정해 놓고 꾸준히 공부하면서, 반복해서 듣거나 읽으며 내 것으로 만드는 과정이 중요합니다.개념 학습 후에는 관련 문제들을 풀어보며 이해 도를 확인하고 실력을 점검하는 것이 좋습니다.특히 기출 문제를 풀어 보는 것이 도움이 됩니다.결론적으로 처음 시작이 가장 어렵게 느껴질 수 있습니다. 하지만 차 근 차 근 단계를 밟아 나가시면 분명 좋은 결과를 얻으실 수 있을 겁니다.
Q. 임대인이 계약갱신청구권 거부 후 월세 계산
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 임대차 계약에서 임차인은 계약 기간 만료 일까지 해당 주택을 사용할 권리가 있으며, 그에 대한 대가로 해당 주택을 사용할 권리가 있으며, 그에 대한 대가로 월세를 지급할 의무가 있습니다. 따라서 계약 기간 만료일 전에 이사를 하더라도 원칙적으로 계약 기간 만료일 까지 의 월세를 지급해야 합니다. 하지만 계약 만료일 일 임박한 시점에서 부득이하게 며칠 또는 2주 정도 먼저 이사를 하게 될 때, 임대인과 협의하여 실제로 거주한 날짜까지만 월세를 계산하여 지급하는 방식으로 정산하는 경우가 많습니다. 예를 들어 월세 가 60만원이라면 5월은 31일 까지 이므로 60만 / 31일=19,354원 그러므로 14*19,354=270,956원이 됩니다 . 이 정도 금액이라고 임대인에게 얘기하고 주면 됩니다. 중요한 건 임대인과의 소통입니다. 임대인이 인정을 해야 합니다. 이사 날짜가 확정되면 임대인 분께 정중하게 문의해 보시는 것을 권해드립니다.
Q. 갭투자할 때 세 안고 매매를 해야한다면 장단점과 주의사항 및 계약할 때 꿀팁은 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다. 갭 투자는 매매 가와 전세가 의 차 액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하여 시세 차익을 얻는 투자 방식입니다. 갭 투자는 보통 매매와 전세의 가격 차가 적을 때 일어납니다.갭 투자 시 세 안고 매매의 장점 입니다 :적은 초기 투자 자금 : 갭 투자의 가장 큰 장점은 매매 가와 전세 가의 차 액(갭)만큼의 자금 만으로 부동산을 매입할 수 있다는 점입니다. 세입 자의 전세 보증금을 사실상 무이자 대출처럼 활용하는 것이라고 볼 수 있습니다.임대 관리의 편리성 : 이미 세입 자가 살고 있기 때문에 새로운 세입 자를 직접 구하는 과정이나 부동산 중 개 수수료 부담을 덜 수 있습니다.즉각적인 수익 발생 가능성 (전세 계약 종료 후 매매 또는 시세 상승): 전세 계약 기간 동안에는 직접적인 월세 수익은 없지만, 계약 종료 후 매매를 통해 시세차익을 실현하거나, 전세 보증금을 올려 재계약하며 추가 자금을 확보할 가능성이 있습니다.갭 투자 시 세 안고 매매의 단점 및 주의 사항입니다 :역 전세 위험 : 매입 시점보다 전세 가가 하락할 경우, 계약 만료 시 세입 자에게 돌려줘야 할 보증금이 기존보다 많아지는 '역 전세'상황이 발생할 수 있습니다. 이 경우 차 액 만큼의 자금을 직접 마련해야 하는 큰 부담이 따릅니다.세입 자 관련 문제 : 기존 세입 자와의 관계나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어 세입 자가 계약 만료 후 집을 비워주지 않거나, 주택 상태에 대한 분쟁이 발생할 수도 있습니다.주택 상태 확인의 어려움 : 세입 자가 거주 중이므로 집의 내부 상태를 꼼꼼하게 확인하기 어렵습니다. 노후 된 부분이나 수리가 필요한 곳을 제대로 파악하지 못하고 매입할 수 있습니다.대출 제약 : 전세를 끼고 집을 살 경우, 주택 담보 대출 한도가 전세금만큼 차감 되거나 대출 자체가 어려울 수 있습니다. 본인의 자금 상황을 면밀히 검토해야 합니다.매매가 하락 위험 : 부동산 시장 상황에 따라 매매 가가 하락할 위험이 있습니다. 시세차익을 목표로 하는 갭투 자의 특성 상 매매가 하락은 직접적인 손해로 이어집니다.갭 투자 시 세 안고 매매 계약 시 꿀 팁을 드리면 :기존 임대차 계약서 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.전세 보증금, 계약 기간, 만기일 , 특약 사항 등을 반드시 확인하셔야 합니다.등기 사항 증명서 확인하셔야 합니다. 등기 상 하자 여부를 보셔야 합니다.특약 사항 명확히 기 재 : 매매 계약서에 기존 임대차 계약 승 계에 대한 내용을 명확히 기재해야 합니다. 전세 보증금은 매수 인이 세입 자에게 반환하기로 하고, 그 금액만큼 매매 잔금에서 공제 한다는 내용 등을 포함합니다.세입 자와의 소통 및 정보 확인 : 가능하면 세입 자의 의사를 확인하고, 매매 후에도 임대인이 변경될 예정임을 알리는 것이 좋습니다. 세입 자의 협조가 필요한 경우도 있으니 미리 소통하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 만약 실거주 목적이라면 계약 만료 6개월 전에는 세입 자에게 실 거주 계획을 통보해야 합니다.시세 및 전세가 율 분석 : 매입하려는 지역의 최근 실거래가와 전세가 율 추이를 충분히 분석하여 역 전세나 매매가 하락 위험을 최소화할 수 있는 매물인지 신중하게 판단해야 합니다.결론적으로 세 안고 매매를 통한 갭 투자는 잘 활용하면 적은 자본으로 시작할 수 있지만, 역 전세나 세입 자 관련 문제 등 고려해야 할 위험 요소도 많습니다. 특히 첫 집 계약이시라면 더욱 신중하게 접근하시기 바랍니다. 정부에서 첫 집에 주는 혜택 등을 비교하면서 결정하시기 바랍니다.