안녕하세요 박준형 전문가입니다.
Q. 주택청약 5년차인데 계속해야할까요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.개인적 견해입니다. 참고만 바랍니다. 심정은 이해합니다. 하지만 사람 일은 아무도 모릅니다. 급한 사정이 있어 해지해여하는 것이 아니면 장기간 납입하신 것이 있기에 전 계속 넣으셨으면 합니다.
Q. 보유중인 부동산을 전세를 주는게 좋을까요?? 월세를 주는게 좋을까요??
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.개인적 견해이니 참고만 바랍니다. 현재 전세시장에서 월세로 많이 전환 되어가고 있는 시장 상황을 고려하여 월세로 하시면 시장에 수요가 많아서 보다 더 긍정적이리고 생각합니다. 감사합니다
Q. 부동산 가치평가 용어중에 "NOI"가 뭔가요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.NOI 는 순수익을 뜻합니다. (nature of income)연간 임대료, 보증금 운용이익, 수취하는 관리비를 고려한 가능초 소득에서 공실 등을 고려하여 유효총소득을 산정합니다. 유효총 소득에서 건물 운영분과 관련한 각종 경비를 제외한 것이 순수익입니다. DCR은 부채감당력으로 차입자의 소득으로 부채를 감당할 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 감사합니다.
Q. 부동산 평가 원가방식 중에 복성가격은 무엇을 말하나요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.복성가격은 현재 감정평가 실무기준에 적산가격이라고 규정되어 있습니다. 어떤 물건을 평가할 때, 감정평가에 관한 규칙에 규정된 주방식으로 먼저 평가를 합니다. 그 후 주방싣으로 평가한 가격의 정확성을 높이고자 다른 방식으로도 물건을 평가합니다. 이 경우 다른 방식으로 평가한 금액을 시산가액이라고 합니다. 원가방식으로 구한 시산가액을 복성가격(적산가격)이라고 합니다. 복성(復成)이란 거듭되어 생김이라는 의미를 가지는데, 재조달 원가를 산정 할 때, 원가에 관련한 비용을 하나하나 거듭해서 더한 재조달 원가에 감가수정을 하여 대치가격을 적정화 하므로 복성가격이라고 불리는 것 같습니다.
Q. 부동산 가격을 나타낼때 사정보정이라는 말이 뭔가요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.사정 보정이란 주로 감정평가에서 거래사례비교법을 할 때 균형가격을 산정하기 위해 도입된 개념입니다. 거래사례비교법은 인근토지에서 본 대상 물건과 유사한 거래사례를 들고와서 본 대상 건물의 가격을 판정하는 방법입니다. 부동산이 거래 될 때, 거래 당사자 간의 친분, 심리적 요인에 의해서 표준적 가격보다 더 저렴하게 거래된 사례일 수도 있습니다. 부동산의 고가성으로 인해 대출을 끼고 사는 것이 일반적인데 그 경우 화폐의 시간 가치를 고려해야하기에 그런 경우에도 사정 보정을 통해서 정상적인 거래였을 경우를 상정해서 평가를 합니다. 예를 들어, 현금으로 일시불로 1억 결제 한거랑 오늘 5천만원 주고 1년 뒤에 5천만원 주는 형태로 거래가 되면 1년 뒤의 5천만원은 지금 5천만원과 가치가 다르기 때문에 보정과정을 거쳐야 합니다. 이 경우 이루어지는 절차가 사정보정입니다.