안녕하세요 박진혁 전문가입니다.
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Q. 서울아파트 양도소득세 문의드립니다.
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.양도소득세는 시세만 알면 계산이 되는 것이 아닙니다. 구체적으로 알아야 계산이 됩니다.시세 10억 이외에는 아무것도 모르니 계산이 안됩니다.
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Q. 전세가 있는 주택을 구입시 계약서 다시 작성해야하나요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.집주인이 바뀌었다고 임대차계약서를 다시 작성하지 않습니다.기존 계약서에 소유자 이름과 연락처 주소를 기재해주면 됩니다.그리고 계약기간이 만료되어서 보증금의 변동이 생기면 그때에 임대차계약서를 다시 작성하면 됩니다.
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Q. 주거용 오피스텔 구분 어떻게 하나요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.오피스텔은 주거용으로 구분하는 방법은 간단 합니다. 임차인이 주택임대차보호법을 받으면 주거용이고 본인이 살고 있으면 주거용 입니다.주택임대차보호법으로 보호를 받으려면 주민등록전입신고를 해야 합니다.
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Q. 전세집 입주 후(전입신고 완료) 주담대 가능한가요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.통상적으로 임차인이 전입신고가 되어 있으면 임대인이 주택담보대출을 받기가 어렵습니다.다만, 전세보증금과 집값이 차이가 많으면 가능 할수도 있습니다.전세금액이 시세의 60% 이상이면 주택담보대출은 어렵다고 보면 됩니다.
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Q. 친구의 오피스텔로 이사하는데 세대분리가 유지되는지요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.주민등록은 세대주로 되어야 세대분리가 됩니다. 친구 주민등록에 동거인은 세대분리가 되지 않습니다. 세대주가 되어야 독립세대가 됩니다.주민센타에 가서 전입신고를 할때에 같이 거주한다고 하고 세대를 별도로 해달라고 하세요. 잘 부탁해보세요.
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Q. 건물주 입니다. 전세 세입자가 계약만료기간이 다가오는데 재계약에 대한 고지를 안하고 있습니다. 이럴경우 제가 먼저 물어봐도 되는건가요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.임대인. 임차인은 2개월 전까지 갱신에 대한 내용을 통보를 해야 하는데 2개월전이 지나면 묵시적갱신이 됩니다. 이얼 경우는 자동으로 계약이 2년 연장이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 임차인은 좋습니다.보증금은 5% 이내에서 올릴수 있습니다.
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Q. 전세 2년 만기 후 갱신하면 계약서를 다시 써야 하나요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.보증금 변동이 없으면 계약서를 다시 작성하지 않아도 됩니다. 그리고 임대차신고도 하지 않아도 됩니다.다만, 임대차계약서에 임차인의 계약갱신요구권 사용이라는 문구를 기재 하세요.
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Q. 1주택 소유자가 오피스텔을 추가 매매시 2주택으로 간주되나요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.오피스텔은 취득시에는 주택이 아닙니다. 그래서 취득세가 4.6% 입니다.다만, 취득후에 주거용으로 사용을 하면 주택으로 봅니다. 다른 주택을 처분할때에 양도소득세가 1가구2주택으로 비과세 혜택을 받지 못합니다.
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Q. 계약갱신청구권에 관해 질문드립니다
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신요구권을 사용을 하면 현 임대조건과 동일한 조건으로 계약을 하는 것입니다.임대인이 월세나 반전세로 변경을 하려고 해도 임차인이 동의를 하지 않으면 하지 못합니다.2년을 기다렸다가 하고 싶은대로 하면 됩니다.
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Q. 아파트 경매는 법원에 가야만 하나요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.부동산경매는 법원경매를 말합니다. 법원경매는 법원에 가야만 합니다. 인터넷으로 입찰은 하지 않습니다.불편하더라도 법원에 가야만 입찰을 할수 있습니다.