안녕하세요 박진혁 전문가입니다.
부동산
Q. 전세계약 시에, 임대사업자 매물 인상 건
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.임대인이 임대사업자 등록이 자동 말소되면 이제 주택임대사업자가 아닙니다.주택임대사업자가 아니므로 임대료 상한율에 적용을 받지 않습니다.임차인은 이럴때는 계약갱신요구권 행사를 하면 됩니다. 그러면 2년을 더 거주할수 있습니다.그러면 임대인은 5% 이내에서 임대료를 올릴수 있습니다.임차인은 계약갱신요구권 사용을 하면 됩니다.
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Q. 노후된 아파트의 공동수선비를 영수증 처리할 방법이 있을까요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.공동 수선을 한 업체에 이야기 해보세요. 그냥 영수증 처리는 안될 것입니다.부가세를 납부해야 합니다. 공동 수선비에 부가세가 포함이 되었는지 확인하고 업체와 협의를 해보세요.양도세 공제받을 목적이라면 옥상방수 및 페인트칠 이것으로 세금계산서를 발행을 하면 안됩니다.개별 호수에 대한 수리비용으로 해야 합니다.
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Q. 부동산 수수료가 궁금합니다 4프로이하의 수수료는 없는지요
안녕하세요. "부동산코칭 박샘"박진혁 공인중개사입니다.1000분의4 이기에 0.4% 입니다. 4% 수수료는 엄청나게 비싼 수수료입니다.공인중개사 마다 다르기는 하겠지만 매물이 하나 나오면 먼저 등기부를 떼서 권리를 분석 합니다. 그리고 내놓은 물건을 방문하여 상태를 확인합니다. 매수자에게 브리핑을 하고 여러번 물건을 보여 줍니다.물건 하나를 팔기 위해 갖은 노력을 다해서 계약을 성사 시킵니다. 물건 있으니까 사세요 해서 계약을 하는 경우는 없습니다.계약후에는 중도금 잔금 치를때에 문제없이 치르도록 미리미리 준비를 합니다. 서로의 의견이 다를때는 조정하는 역활도 합니다.수수료가 아깝지 않도록 최선을 다하는 것이 중개사의 역활입니다. 0.4%가 매매는 가장 저렴합니다.
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Q. 오파스탤은 주택으로 포함되나요???
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.아파텔이 주거용으로 사용하면 주택으로 봅니다. 주거용으로 생활을 하고 있는 경우를 말합니다.그로 인해 아파트를 처분할때에 아파트에 대하여 1가구1주택 비과세 혜택이 없어집니다.
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Q. 확정일자 ,전세권설정 둘다 필요한가요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.임차인은 주민등록 전입신고와 확정일자를 갖추면 주택임대차보호법으로 보호를 받기에 안전하다고 봅니다.다만 선순위 근저당이 있다면 안전하다고 판단하는 것은 근저당 채권최고액과 보증금 합이 시세의 70% 이내면 안전하다고 봅니다.확정일자만 받으면 안되고 주민등록과 확정일자 2개를 해야 합니다. 그러면 전세권설정등기는 하지 않아도 됩니다.
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Q. 세입자 대항력 관련 질문입니다.
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.소유자가 집을 매도하면서 그 주택에 임차인으로 변경되는 경우 임차인으로서 대학력은 매매 잔금을 치를때 전세잔금을 치른다고 봅니다.그래서 대항력은 전세잔금을 치른 다음날 ㅇ시에 생깁니다. 확정일자를 받은날이 아니고 매매잔금 전세잔금을 치른날을 기준으로 합니다. 우선변제권은 확정일자를 기준으로 합니다. 소유권이전 매매잔금 전세잔금일에 확정일자를 받았으므로 다음날 0시에 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
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Q. 월세 내줄때 임대사업자 등록 필수인가요?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.월세를 받는 경우는 세무서에 임대사업자 등록을 하는것이 좋습니다.임대사업자 등록을 하지 않아도 세무서에 임대소득세를 신고해야 합니다.전세를 받는 경우는 임대사업자 등록을 하지 않아도 됩니다.
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Q. 경기광주에서 청약넣을 예정입니다
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.무주택 기간이 20년 이상이 되어야 그래도 당첨 가능성이 있습니다.좋은 지역 좋지 않은 지역 모두 당첨 확률은 거의 없습니다.미분양 지역 이라면 가능하겠지만 무주택 기간이 짧아서 불이익을 받습니다.
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Q. 일시적 1가구 2주택 첫번째 아파트가 아닌 2번째 아파트를 먼저 팔경우 양도소득세가 궁금합니다.
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.늦게 취득한 평택집을 처분하면 1가구2주택으로 양도세가 +20% 추가 부담을 합니다.그리고 평택 집을 처분한날을 기준으로 2년이 지나야 대전 집이 비과세 됩니다.
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Q. 전세금을 빨리 돌려 받을 수 있는 방법이 없을까요 ?
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.임대차 계약 기간이 안되었을 때 나가면 임대인들이 보증금을 돌려주지 않습니다.새로운 임차인이 들어와야 보증금을 돌려줍니다.새로운 임차인이 들어올 때까지 월세도 부담을 해야 합니다.빨리 받을 수 있는 방법은 새로운 임차인이 들어오면 됩니다.임대인과 협의하여 2~3개월치 월세를 주고 정리하는 방법도 있습니다.