안녕하세요 채정식 전문가입니다. 좋은하루되세요
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Q. 현실적으로 부동산 투자및 거주 목적 시 고려해야 하는 경제적 요소가 궁금합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.말씀과 같이 최근 변동성이 높은 부동산 시장에서는 무리한 대출 확대나 단기 시세 차익을 추구하시기 보다는 안정적인 자금 운용을 통한 장기 보유 전략이 중요하다고 생각이 됩니다.자금 상황에 따라 초기 투자 여력이 있으시다면 매매가 장기적인 자산 관점에서는 더 좋지 않을가 생각이 되며 지금은 다주택 투자보다는 똘똘한 한채를 선호하는 만큼 시장 수급 동향을 파악하여 좋은 입지를 통한 장기 거주 투자가 유용한 시기라고 생각됩니다.
부동산
Q. 중기청 전세보증금 반환 문의드립니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.현재 상황으로 본다면 임차권등기명령 신청과 내용증명 통한 공식 통보, 은행, 보증보험사에 해당 절차 진행 상황 통지가 가장 신속하고 안전한 방법이지 않을까 생각합니다. 집주인 협조가 진행이 된다면 좋겠지만 계속 진행이 되지 않는다면 지체하지 마시고 법적절차로 권리 보호를 확실히 하시는 것이 최선이지 않을까 생각합니다.
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Q. 서울 재개발 도로부지 입주권에대해 질문드립니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.서울 재개발에서 나대지 90제곱미터 이상일 경우 주택 입주권 획득이 기본이며 감정가가 낮더라도 즉시 현금 청산으로 이어지지는 않습니다. 감정가가 낮을 경우 조합과 소유자 간 협의를 통해 보상 방식을 찾거나 분양권 조정 등 다양한 해결책이 마련이 되지만 감정가와 분양가 차이가 매우 크고 조합 내부 정책이나 사업 추진 방향에 따라 일부 현금 청산의 예외적인 경우가 있을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
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Q. 주택매매가격 조정기를 거쳐 향 후 상승할 전망
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.저도 말씀하신 것과 같은 생각을 가지고 있습니다 6.27 부동산 대출 규제 등 금융 규제로 인한 수요 억제 효과는 단기간에 한정될 가능성이 높으며 고가 아파트를 중심으로 이미 가격 상승세가 확인이 되고 있습니다. 제한적인 공급 상황과 투자 심리, 실수요의 견고함으로 인해 중장기적으로는 주택가격의 추가 상승 가능성이 높다고 생각이 됩니다.
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Q. 현재 집 매매 후 상급지 매매 가능한지 질문 드립니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.현재 매매가 7억에 남은 대출이 8천만원에 10-11억 사이 이사를 고려중이시라면 대략 4억 전후로 추가자금이 필요하신 상황입니다.6.27 부동산 대책 이후 이사를 가시는 아파트 소재지가 규제지역이라면 LTV 4-50% 기준으로 보아도 4억 정도 대출은 가능하실 것으로 보이고 비규제지역이라면 6-70%정도니 한도는 나오실 것으로 예상이 됩니다.하지만 이사 시기에 다른 정책 변수가 생기실지 모르니 반드시 금융기관 상담을 받으신 뒤 안전하게 진행하시기 바랍니다.
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Q. 이사로 인한 월세 보증금 이슈 전입신고 관련
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.현재 말씀하시는 부분이 가장 안전하고 많이 사용하시는 방법으로 정확하게 이해하고 계십니다. 와이프님이 먼저 행복주택으로 전입신고하시고 월세 보증금을 안전하게 보장 받기 위해 남편분이 남아있다면 법적 대항력은 유지가 되는 상황입니다. 지금 생각하신 방법으로 진행하시는 것이 가장 안전한 방법이라 생각하며 가능하면 세입자가 빨리 구해져 이런 절차 없이 빠르게 처리가 되시길 바라겠습니다.
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Q. 노랑봉투법으로 인해, 사실상 이득을 보는 집단은 어디인건가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.노란봉투법으로 하청, 비정규직 노동자들은 원청과 교섭, 쟁의권이 보장이 되어 실질 사용자 권리가 강화되었고 노동조합 및 조합원은 파업 등 단체행동 시 손해배상 부담이 완화 되어 보장이 확대가 되었으며 플랫폼 노동자들의 집단적 노동권이 보장이 되어 이러한 집단에서 수혜를 보았다고 보여집니다.
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Q. 대학원생 전세비를 부모님께 지원 받으면 세금을 얼마나 내야 할까요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.부모님과 차용증을 작성하시고 월 4.6% 이자를 실제로 지급하신다면 증여세는 발생이 되지 않습니다.2억 7천만원의 4.6%는 연 1242만원으로 약 104만원 정도를 매달 입금하셔서 이후 증여세 추징이 되지 않도록 증빙자료를 만들어 두시는 것이 중요합니다.
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Q. 지방 전세낀 매물 주담대 문의드립니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.현재 3.5억 매매가에 전세금 3억에 대한 대출 가능 여부에 대해 말씀드리겠습니다.말씀처럼 비규제지역 LTV 70% 가능하실 수 있을 것이라 판단이 되지만 정확한 것은 심사를 받아보아야 할 것으로 보입니다. 70%가 되시더라도 2억 4500만원으로 추가 5500만원에 대한 자금 조달 계획을 세우셔야 할 것 같습니다.따로 마련하실 수 있는 자금이 있으시다면 관계 없으시겠지만 나머지 부족한 5500만원에 대해 추가 신용대출을 적용하실지 신중하게 고민하시고 준비를 하셔야 할 것으로 보입니다.
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Q. 상가 임대 시 계약 전 확인해야 할 항목이나 실제로 비용 부담을 줄일 수 있는 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.상가 임대 전 확인해야 하는 항목으로는 임대료와 보증금, 관리비와 부대 비용인 전기, 가스, 수도와 계약 기간 및 해지 조건, 시설물 상태 등입니다. 또한 비용 부담을 줄이는 방법이라면 관리비 내역을 상세히 요청하시고 인근 상가나 동일 건물 내 다른 세입자와 비교해 보시면 좋습니다. 또한 가능하시다면 보증금을 높이고 월세를 낮추시면 월 고정비가 절감이 되며 장기 계약 협상으로 임대료 인하나 관리비 감면을 요청해 보실 수 있습니다.