안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 이번에 전국 그린벨트 지역을 대대적으로 푼다고 했는데요 과연 국가이익이 있는 걸까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.국토교통부는 지난해 2월 울산에서 진행한 열세번째 민생토론회에서 「GB 규제 혁신방안」을 발표했습니다. 이때 지역 경제 활성화, 지역 특화산업 육성 등 지역의 균형 발전을 위해 비수도권 그린벨트를 폭넓게 해제하겠다는 약속이었습니다.그리고 지난해 4월 관련 지침을 개정하여 비수 도권 그린벨트 해제에 대한 새로운 방향을 제시했었습니다. 주요 내용은 GB 해제 총량의 적용을 받지 않는 비수도권 국가 지 역전략사업 도입, 지역 균형 발전과 경제 활성화를 위한 구체적 실행 방안 마련이었습니다.지침 개정 이후 2025년 국토부의 그린벨트해제 발표로 비수도권 국가 지역전략사업을 선정하기 위한 절차가 본격적으로 시작되었습니다.총 6개 권역에서 33곳 사업 수요를 제출받았습니다. 부산권(6건), 대구권(3건), 광주권(6건), 대전권(4건), 울산권(5건), 창원권(9건). 선정 과정에서는 사업의 실현 가능성, 지역발전기여 도, 환경적 영향 등 다양한 측면을 종합적으로 고려했습니다.산업·물류 단지 외에도, 균형 발전 관점에서 지역에 필요했던 사업이지만 환경평가1,2등급지 비율이 높거나, 지자체 GB 해제 총량이 부족하여 자체적으로 추진하기 어려웠던 사업도 총 5곳이 선정되었습니다.이들 사업의 주요 내용은 지역 활성화 및 주민 복리 증진을 위한 산업 기능과 공공기능을 복합한 공간 조성, 주민의 쉼터 및 자연 공간 확보 등을 위한 공원·녹지 조성을 통한 정주여건 개선, 친수구역 조성 사업, 도시개발사업, 도시계획시설사 업 등 다양한 형태로 추진 입니다.이를 통해 그간 정비가 어려웠던 지역이 주민과 지역사회를 위한 혁신공간으로 변화될 것으로 기대됩니다. 경제적 효과선정된 사업들은 부동산 투기 문제를 방지하기 위해 토 지거래허가구역으로 지정하고, 이상거래 등을 지자체와 함께 모니터링할 계획입니다.경제적 기대효과는 총 사업비 약 27조 8천억 원이 투입됨에 따라 예상, 약 124조 5천억 원의 생산유발, 약 38만 명의 고용유발, 지역 경제 활성화입니다. 이번 그린벨트 해제는 지역 균형발전을 위함이고 지방의 새로운 성장 동력이 될 것으로 기대합니다.
Q. 신생아특례대출 시점 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가심사 받는건 가능할지 몰라도 미리 심사받는 것은 불가능합니다. 신생아특려대출을 위한 필요 서류가 본인 신분(신분증), 가족 정보(가족관계증명서, 출생증명서),,소득(근로소득원천징수영수증 등), 주택(등기부등본, 매매 계약서), 기존 금융 지원 정보(잔액 증명서) 등입니다. 가족관계증명서에 자식이 포함되어 있지 않을 것이고 출생하지 않아 출생증명서도 준비할 수 없을 것입니다.
Q. 최우선변제금액 건물 유형에 상관없이 해당되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원룸건물이라도 해당 층의 주용도가 주택인지 근린생활시설인지에 따라서 전세대출의 가능여부를 알 수 있습니다. 건축물대장을 보면 해당 호실의 용도를 확인하면 됩니다. 준신축, 신축원룸건물의 경우 1층에 상가가있고 2층, 3층에 방들로 구성 되어 있는데 1층은 용도가 근린생활시설. 2층,3층은 용도가 주택입니다.가끔 근린생활시설로 되어 있는 곳이 있는데 이 경우 전세대출이 안 나옵니다.근생에서 주택임대차계약으로 거주하다가 해당 건물이 경매에 넘어간다면 사실상 주거용으로 임대차계약을 하였고 주거용으로 사용하고 있다면 전입신고와 확정일자를 받게되면 대항력을 취득하여 최우선변제 밑 주택임대차보호법이 적용됩니다.
Q. 신축빌라 월세계액 직거래 해도될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세사기 이후 직거래라면 더욱 불안함을 느낄 수 있습니다. 신탁등기가 되어 있다면 원칙적으로 신탁재산에 대한 임대차계약은 신탁회사 의 동의가 필요합니다.부동산이 신탁된 경우, 소유권이 신탁회사로 이전되므 로 소유자(위탁자)가 임의로 임대차계약을 체결할 수 없습니다.「신탁법」 및 「부동산 신탁 관련 법령」에 따라 신탁회사 가 계약을 체결해야 하며, 동의 없는 임대차계약은 무효 또 는 효력이 제한될 수 있습니다. 즉, 신탁회사의 동의를 받지 않고 체결한 임대차계약 은 법적으로 효력이 인정되지 않을 가능성이 큽니다.신탁 동의 없이 체결된 임대차계약의 법적 효력신탁 부동산은 신탁회사 명의로 등기되므로, 소유자로 등 기되지 않은 위탁자(원 소유자)가 임대한 계약은 원칙적으 로 무효임차인은 대항력(주택임대차보호법 보호) 및 우선변제권 을 주장할 수 없습니다.신탁회사가 이를 승인하지 않으면 임차인은 강제퇴거당 할 위험이 있습니다.신탁등기 전에 체결된 임대차계약신탁계약이 체결되기 전에 이미 체결된 임대차계약이라 면 일반적으로 유효합니다.다만, 신탁재산이 경매로 넘어갈 경우 보호받기 어려울 수 있습니다.임차인은 우선변제권 확보를 위해 확정일자를 받아야 함신탁회사 동의 없는 임대차계약에 대한 임차인의 대응은 계약 전 신탁 여부 확인 (가장 중요)해야 합니다.계약 체결 전, 등기부등본 확인→ 신탁등기 여부 확인 필 수, 신탁원부를 발급받아서 확인해야 합니다.만약 신탁재산이라면 반드시 신탁회사의 동의서가 필요합니다. 신탁회사 동의가 없는 계약이라면 계약 체결을 피하는 것 이 바람직합니다.이미 계약을 체결한 경우에는 신탁회사와 협의하여 임대차계약을 정식으로 승인받는 방 법이 있습니다.신탁회사가 동의를 거부하면, 계약이 무효가 됩니다.
Q. 반전세 세입자에게 2년계약후에 2년만기되면 집매도할수있나요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않았고, 매매 후 매수인(새 임대인)이 실거주 목적을 주장하면 기존 임차인은 계약종료 후 이사를 가야합니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사했고, 계약갱신청구권 행사 기간 내라면 매매를 한 후 매수인(새 임대인)이 실거주 목적으로 기존 임차인이 의 계약갱신청구귄을 행사했더라도 이를 거부할 수 있습니다. 임차인은 계약종료 후 이사를 나가야 합니다.