안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 아파트 분양가는 어떻게 정해지나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건설사들도 분양가 산정 기준을 따로 공개하지 않습니다. 실제로 경영상의 판단 등 주관적인 측면이 많이 개입되는 것도 사실입니다.그래도 나름의 계산법은 있습니다. 전문업체를 통해 사전에 시장 조사를 하는데, 이 과정에서 공식이 적용되는 것입니다.통상 100점 만점을 기준으로 하는데요, 가장 큰 비중을 차지하는 것은 입지입니다. 교육과 교통, 주변 편의시설, 공원 유무, 혐오시설 존재여부 등 각 요소들을 100점 만점 기준으로 따져 보고 이를 합한 후 0~35점으로 환산해 점수를 매기는 식입니다.향후 개발계획과 금융비용은 각각 10점을 차지합니다. 백화점 마트 도로 등 편의시설의 건립 계획이 있다면 높은 점수를 받게 됩니다. 금융비용의 경우 중도금 무이자는 가점을 받는데요, 무이자란 그만큼 할인 혜택을 주는 것이기 때문에 분양가를 올려 잡는 요인이 됩니다.이밖에 입주시기, 단지규모, 단지사양, 시공사 브랜드가 5점씩을 차지합니다. 입주시기는 주변 아파트보다 상대적으로 입주가 빠르면 선점 효과를 인정해 가점을 줍니다. 단지규모는 1,000세대 이상이면 가점, 300세대 미만은 감점 요인입니다. 세대가 클수록 의무적인 부대시설이 많아지기 때문입니다. 단지사양은 커뮤니티 등의 시설 유무이고, 시공사 브랜드는 대형사일수록 높은 점수를 받게 됩니다.나머지 25%는 상품 특성입니다. 이 부분은 같은 단지라도 가격이 달라지는 원인이기도 합니다. 상품 특성은 층, 향, 평형 등을 따지게 됩니다. 각 요소별로 100점을 기준으로 해서 5층 이상은 100, 4층은 98, 3층은 96, 2층은 94, 1층은 92점을 적용합니다. 또 남향은 100점인 반면 상대적으로 선호도가 낮은 동향은 97점을 받게 됩니다. 기존의 성냥갑 아파트를 뜻하는 판상형은 100점인 반면 최근 대세로 자리잡은 탑상형이 99.5점으로 다소 낮은 것도 이채롭습니다. 판상형이 채광과 통풍, 조망에 있어 훨씬 우수하기 때문이라고 합니다.그런데 새 아파트를 구매하려고 하면 항상 맞닥뜨리게 되는 문제가 있습니다. 바로 분양가입니다. 기존의 주택이야 직접 물건을 확인할 수 있고 집주인과 흥정도 가능합니다.이렇게 각 항목별 점수를 합하면 최종 점수가 나오게 됩니다. 건설사들은 이를 기준으로 주변 아파트 시세와 비교해 보정비율을 정하게 됩니다. 예를 들어 어느 지역의 한 아파트는 주변 아파트 시세가 평(3.3㎡)당 1,500만원인데 당시 분양 아파트는 5% 비교 우위 판정을 받아 1,575만원 정도로 분양가가 정해졌습니다. 만약 10% 감액 결정이 나면 분양가는 1,350만원이 되는 식입니다.문제는 최종 점수를 보정비율로 환산하는 것은 철저한 건설사의 판단에 달렸다는 점입니다. 100점 만점에 90점이 나와도 주변 시세보다 감액 결정을 할 수도 있고, 낮은 점수가 나와도 분양가를 더 올릴 수 있습니다. 점수는 하나의 기준일 뿐이고, 이 기준을 어떻게 적용할지는 분양 시점의 부동산 경기와 수요, 공급 상황 등을 따져 최종 결정을 하기 때문입니다.
Q. 최근 부동산 시장의 경기는 어떤 편인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.서울 및 수도권의 부동산 시장은 여전히 높은 수요를 유지하고 있지만, 정부의 공급확대 정책과 금리 영향으로 가격 상이 제한될 가능성이 큽니다. 다만, 강남, 서초, 송파 등 핵심 지역은 학군, 인프라, 직주근접 등의 요인으로 여전히 수요가 견고합니다. 서울 및 수도권을 중심으로 재개발, 재건축 규제 완화와 신규 택지 개발을 통한 주택 공급 확대 정책이 지속될 전망입니다. 올해 그린벨트 해제에 따른 공급 확대가 예상됩니다.지방부동산 시장은 양극화가 점차 심화될 것으로 보입니다. 인구 감소 및 산업위축이 심한 지역은 가격 하락세가 이어질 가능성이 높습니다. 특히, 지방의 미분양 증가로 인해 공급 과잉이 문제가 되고 있습니다.
Q. 전입신고는 이사 후 몇일 이내에 해야합니까??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신고의무자는 새로운 거주지로 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 에">http://www.gov.kr)>에 접속하여 전입신고를 해야 합니다(「주민등록법」 제16조제1항, 제11조 및 제12조).정당한 사유 없이 전입신고를 14일 이내에 하지 않은 경우 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「주민등록법」 제40조제4항).전입신고 기간이 지났더라도 공무원이 방문하여 일일이 확인 할 수 없어서 과태료 부과는 흔하지 않습니다.
Q. 이사갈때 엘리베이터를 하나 통째로 빌리면 얼마나 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 5~20만원 사이 발생합니다. 아파트관리사무에 전화해서 물어보면 자세히 알려드립니다.
Q. 현재 전국에 악성 미분양 물량이 어느정도 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.국토교통부가 발표한 2025년 1월 기준 주택 통계에 따르면, 1월 말 기준 전국 미분양 주택은 7만2,624호로 집계되었습니다.이는 12월보다 3.5% 증가한 수치입니다.미분양 주택 증가는 주택 시장의 위축을 의미하는 주요 지표 중 하나입니다.수도권 미분양 주택: 1만9,748호, 전월 대비 16.2% 증가 (+2,751호) 비수도권 미분양 주택: 5만2,876호, 전월 대비 0.6% 감소 (-300호)