안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 권리금은 누가 정하는 건지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기존 상가 임차인이 권리금을 만들어 놓습니다. 정확한 기준으로 만들어지는 권리금은 없고 기존 상가 임차인이 받고 싶은 금을 제시합니다. "권리금"이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영어시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서의 임대인, 인차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다."권리금 계약"이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다.권리금을 보다 세부적으로 구분해 보면 영업 권리금, 시설 권리금, 바닥 권리금으로 나누어 볼 수 있습니다. 하지만 이렇게 세부적으로 구분하지 않고 3가지 중 2가지를 포괄적 개념으로 사용하기도 합니다.영업 권리금 - 점포 운영을 통해서 얻는 순이익을 기준으로 합니다. 통상적으로 1년 동안의 순이익을 말합니다. 운영 중인 점포를 매도했을 경우 이 순수익이 포기되기 때문에 최소한 1년 동안의 순수익의 금액을 매수인으로부터 보상을 받는다는 개념입니다. 빈 점포에 들어갈 경우 영업 권리금이 없습니다. 동종 업종으로 점포를 인수할 경우 매출이 안정적이라는 이점이 있지만, 전혀 다른 업종으로 전환한다면 기존 업종에 대한 영업 이점을 보지 못할 수 있기 때문에 영업 권리금이 부담될 것입니다. EX) 1달 순이익 500만 원이라면 1년 6,000만 원의 순이익으로 영업 권리금 약 6,000만 원 정도가 됩니다. 이론상으로 이렇게 하지만 이렇게 하지 않는 점포 사장님들도 많습니다. 시설 투자금이 많이 소요되는 업종은 1년이란 기간을 기준으로 하기에는 무리가 있습니다.시설 권리금 – 매도자가 점포개설 시 인테리어 비용이나 점포 운영을 하면서 투자되는 시설비용이나 비품비용 등의 투자금 전부나 일부를 받으려는 경우 이때 금액을 시설 권리금이라고 합니다. 점포 내 시설은 시간이 지나면서 노후화되기 때문에 감가됩니다. 이론상으로는 1년이 지나면 20~30% 감가하고, 2년이 지나면 40~50% 정도 감가하고, 3년이 지나면 60~70% 감가합니다. EX) 점포개설 시 인테리어와 비품에 1억을 투자하였다면, 1년이 지난 경우 8~7천만 원을 시설 투자금으로 보고, 2년이 지난 경우 6~5천만 원, 3년이 지난 경우 4~3천만 원을 시설 투자금으로 봅니다. 이 기준도 시설상태와 업종에 따라서 달라질 수 있습니다.바닥 권리금 – 상가의 위치에 대한 프리미엄으로 거래되는 권리금입니다. 빈 점포라도 좋은 입지에는 권리금이 있고, 건물주가 권리금을 요구할 수 있습니다. 상가에는 바닥 권리금이 형성되어 있는 곳도 있고, 없는 곳도 있습니다.건물 주인은 임차인의 권리금에 대해서 관여하면 안 됩니다. 건물 주인은 상가임차인의 권리금 받는 것에 방해 해서는 안 됩니다.
Q. 월세 입주전 계약 취소하고싶은데 가능할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네,가능합니다. 부동산을 통해 임대인에게 본인의 의사전달을 하게 합니다. 그리고 임대인의 대답을 기다리면 됩니다.
Q. 손없는 날은 어떻게 계산을 하는 건가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.손없는 날에서의 손은 사람의 활동을 방해하고 사람에게 해코지 한다는 악귀 또는 악신을 뜻하며, 나쁜 귀신이 돌아다니지 않아 인간에게 해를 끼치치 않는 길한 날을 의합니다. 음력 날짜로는 9와 0으로 끝나는 날이며, 8개의 모든 방향으로 귀신이 활동하지 않는 길일입니다. 따라서 이날에 수리, 이사, 혼례, 개업 등을 하면 상서롭다고 믿으며 주요행사의 날짜를 정하는 기준이 됩니다.
Q. 부동산 성공보수는 불법인가요?!!!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개보수 외 성공보수는 법적으로 금지입니다. 중개의뢰인과 돈독한 사이고 성공보수를 받은 후 중개의뢰인이 문제를 삼지 않으면 문제가 되지 않지만 법적으로는 금지입니다. 「공인중개사법」 제33조제1항제3호의 ‘제32조에 따른 보수’가 ‘중개보수 한도’가 아니라 ‘약정 보수’를 의미한다고 해석하면, 공인중개사법령에서 기준을 정하고 있는 ‘중개보수 한도’와 달리 당사자 사이에서 협의하여 결정된 ‘약정 보수’를 행정처분 및 형사처벌의 기준으로 삼게 되어 법적안정성과 예측가능성을 저해할 우려가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때에 고려할 필요가 있습니다.따라서 「공인중개사법」 제33조제1항제3호에 따른 금지행위인 ‘제32조에 따른 보수를 초과하여 금품을 받는 행위’는 중개보수 한도를 초과하여 금품을 받는 행위를 의미합니다.공인중개사법제32조(중개보수 등) ① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.② 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다.③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다.④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.1.ㆍ2. (생 략)3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위4. ～ 9. (생 략)② (생 략)공인중개사법 시행규칙제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ① 법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 법 제32조제4항에 따라 시ㆍ도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
Q. 부동산에 대출이 많은 경우 전세 세입자를 받기가 많이 어려운가요? 아니면 월세 세입자를 받는 것은 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.해당 주택시세에 대비해 대출비율이 많다면 임차인이 전세든 월세든 임대차계약 체결하기에 불안해 할 수 있습니다. 보통 근저당권(채권최고액)+총보증금(임차인 보증금포함)이 주택 시세의 80%를 넘기면 안전하지 않다고 봅니다.보증보험에 가입하는 조건에 해당물건(다가구주택, 다세대주택, 아오피스텐주거용 오피스텔 등)에 따라 위의 조건이 다르고, 전세사기가 많아서 대부분 임차인은 보증보험에 가입하려고 합니다. 보증보험 가입 조건에 맞는 비율이면 보증보험에 가입할 수 있어서 임차인이 그나마 덜 불안해 합니다.