안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 전세갱신권을 사용한게 의미가 없다고 하는데요 제가 임차권 등기 설정 및 전세금 반환 소송을 할 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.갱신계약의 중도해지 중도해지 근거 법령계약갱신청구권 사용 중 임대차계약을 중도해지 하 는 것에 대한 근거법령은 주택임대차보호법 제6조의 2입니다.앞서서 계약갱신청구권을 보면 중도해지에 대한 법 조항이 있습니다.제6조의3(계약갱신 요구 등) ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해 지에 관하여는 제6조의 4항을 살펴보면 계약갱신청구 권에 따라 갱신되는 임대차의 해지는 제6조의2를 준용한다고 합니다." 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차 인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契 約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)는 위와 같습니다. 즉, 계약갱신 청구 후 중도해지는 묵시적 갱의 계약의 해지를 준용한다는 뜻입니다.임대차 계약을 하는 경우, 최초 2년은 임의로 임차인이 계약을 해지할 수 없습니다. 하지만 계약갱신청구 권을 사용한 경우는 다릅니다. 위 법령을 근거로 연장 된 2년 중 언제든 3개월 전에만 통지하면 계약을 해 지하고 나갈 수 있는 겁니다.정부에서 배부한 주택임대차 보호법 해설집 내용을 살편보면 *계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?그렇지 않습니다. 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다.• 다만, 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생 합니다.※ 단, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대 료 납부해야함.계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차 기간 중에는 언제든지 임대인에게 해지 통보가 가능하다고 설명하고 있습니다.
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Q. 전세 묵시적갱신 계약해지 통보후 이사날짜 변경에 대해서 여쭤보겠습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 협의하여 24년 2월 6일에 퇴실하는 것으로 합의에 의한 계약해지를 하면 됩니다. 임대인이 동의하지 않는다면 퇴거통보를 하고 3개월 뒤에 계약을 해지 할 수 있습니다.
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Q. 임차권등기명령 후 이사를 가야 전세보증보험에서 돈을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등기되면 이전에 갖추어진 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 이전에 전입신고와 확정일자를 받지 않았다면 임차권등기명령이 등기된 날부터 대항력과 우선변제권의 효력이 발생합니다. 임차권등기명령은 보증보험 이행청구의 과정이므로 보증기관에서 이행청구 심사를 통해 확인하고 보증금을 돌려줍니다.계약금으로 100만원을 송금하지 않았는지요?금액이 다르더라도 계약서상 보증금이 기준이 됩니다.
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Q. 집을 알아보고 있는데요 융자금이 많이 잡혀있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.나라에서 보증해주는 것은 없고 전세계약을 체결하면서 보증보험에 가입하고 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관에 이행청구를 하여 보증금을 받을 수 있는 방법이 있습니다. 모두 보증보험에 가입할 수 있는 것이 아니고 보증보험 가입조건에 맞을 경우 가입을 할 수 있습니다. 경매시에 등기부상 말소기준권리보다 선순위 임차인인지, 말소기준권리보다 후순위 임차인인지에 따라 대응하는 방법이 다릅니다. 말소기준권리보다 선순위 임차인은 낙찰자가 인수해야 하고 말소기준권리보다 후순위 임차인은 낙찰자가 인수하지 않아도 되어 배당을 모두 받지 못 하거나 일부만 받더라도 나머지 금액을 낙찰자로부터 받을 수 없습니다.(임차인은 전입신고를 하고 확정일자를 받아서 만일에 대비해서 대항력과 우선변제권을 갖추어야합니다.)경매로 넘어가게 되면 임차인도 참여할 수 있습니다. 하지만 낙찰에서 우선순위를 주지 않습니다.
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Q. 원룸관련해서신고질문해요?????
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.*전월세신고(임대차신고)신규계약 또는 계약갱신 시 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 시 주민센터에 방문하거나 인터넷(정부24, 부동산거래관리시스템)에서 신고 할 수 있습니다. 전월세신고를 하게 되면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.24년 5월 31일까지 계도기간으로 신고를 해도되고 안 해도 되고 24년 6월 1일 부터 의무적으로 시행됩니다. 신고를 하지 않고 있다가 적발 되면 과태료5만원~100만원까지 부과됩니다. 전입시고는 별도로 해야 합니다.*전월세 신고를 하지 않는다면 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다.*가스와 전기 계약을 하여 명의를 본인 명의로 해서 고지서를 받도록 해야합니다.