안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 가등기 했다는게 무슨말인지 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재는 실체법상 조건이 충족하지 않아 본등기를 할 수 없는 상태에서 미래에 본등기를 하기 위해서 준비하기 위한 선제적 등기라고 볼 수 있습니다. 등기에서는 순위 번호가 중요해요. 그래서 이 순위 번호를 먼저 확보하는 역할도 하고 있습니다.가등기를 해둔 것만으로는 아무런 법적 효력이 없습니다. 가등기를 해뒀다고 소유권이 내 것이 되는 것도 아니고 제3자에게 소유권을 주장할 수도 없습니다. 가등기가 되어있다고 다른 사람이 현 소유자에게 매수를 할 수 없는 것도 아닙니다. 본등기를 하기 전에는 실체법상 효력이 없다고 보면 됩니다. 그러나 가등기의 권리는 양도성이 있어서 소유권이전 청구권에 대한 가등기면 이것을 꼭 내 앞으로 안 하고 다른 사람한테 양도도 가능하고 가등기의 변경등기도 가능합니다. 본등기를 했을 때 가등기의 순위보전 효력이 발생합니다. 등기상의 순위 번호는 아주 중요합니다. 경매에서는 선순위 권리자에게 후순위는 대항하지 못하는 권리도 많고 선순위 권리자가 우선변제도 받는 경우도 있습니다. 더욱이 소유권에서 가등기를 먼저 해두고 제3자가 그 이후에 매매에 의한 소유권이전등기를 한다고 해도 추후 가등기 권리자가 본등기를 하면 가등기 순위로 본등기가 이루어져서 제3자의 소유권이전등기는 말소됩니다. 가등기에 의한 본등기를 하게 되면 가등기 순위에 부기등기로 본등기의 내용을 적고 가등기의 순위로 권리를 취득합니다.
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Q. 자식 명의의 집에서 부모님이 전세계약할 때 전세 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부모와 자식간 또는 직계존비속간 전세계약은 가능하지만, 금융기관의 전세자금 대출은 불가하다고 합니다부모·자식 또는 직계존비속 간 전세계약 시 전세자금대출은 도덕적 해이나 계약의 진실성 문제로 사회통념상 임대차 계약에 의한 전세자금 수수가 이루어진다고 보지 않아 금융기관에서는 대출이 불가하지만, 직계존비속을 제외한 형제자매 등의 임대차 계약 시 실질적인 대금지급내역을 입증할 수 있다면 예외적으로 금융기관 영업점대출 상담을 통해 주택 전세자금 대출이 가능하다고 합니다.
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Q. 전세보증보험 가입 가능조건은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.HUG 주택도시보증공사 가입조건을 예로 들면●보증신청 기한 신규 전세계약의 경우전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전갱신 전세계약의 경우갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전●보증대상주택보증대상 주택 단독.다가구,다중,연립.다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트※ 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 또는 중개대상물확인· 설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.※ 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다.●보증한도 ■ 주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등* 갱신보증의 경우 담보인정비율 ‘23.12.31까지 100% 적용(’24.1.1부터 갱신보증 신청건도 90% 적용)※.선순위 채권 등 : 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권☞ 등기부등본의 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인해주세요.- 단독,다중,다가구주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 포함보증조건 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것 ■ 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것* 갱신보증의 경우 ‘23.12.31 신청건까지 담보인정비율 100%를 적용(’24.1.1부터 갱신보증 신청건도 담보인정비율 90% 적용)Ex) 주택가격 1억원인 경우 - 전세보증금 9천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 9천만원) - 전세보증금 9천만원 ▶가입가능 (보증한도 9천만원) - 전세보증금 4천만원. 선순위채권 5천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 3천5백만원, 선순위채권 주택가액 60% 초과)등기부등본상 확인사항① 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없을 것 ☞ 등기부등본의 갑구를 확인해주세요.② 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 ☞ 등기부등본의 을구를 확인해주세요.* 주택가액 = 주택가격*담보인정비율③ 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것전입세대열람내역서 확인사항보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것(단독,다가구,다중주택 제외).전세계약서상 확인사항① 전세계약기간이 1년 이상일 것② 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것※기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니여도 가입이 가능합니다.③ 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하 일 것④ 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것건축물대장 확인사항건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외)단독,다중,다가구주택의 경우 추가 확인사항■ 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한금액이 주택가액의 80% 이내일 것* 주택가액 = 주택가격*담보인정비율
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Q. 이런경우에 전세집 수리비용은 누가 해줘야하는지요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.도배, 씽크대, 장판을 교체하려면 임대인이 비용을 많이 지출해야하므로 웬만하면 잘 안 합니다. 완전히 노후화되어 사용하는데 문제가 있다면 임대인이 전체적으로 수리를 할 것입니다.임대인 입장에서는 임차인이 마음에 안 들면 계약을 하지 않으면 되고, 그대로 거주 할 수 있는 다음 임차인을 구하면 되기에 큰 비용 지출하지 않으려고 합니다.
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Q. 전세 계약 이후로 30일 이내 신고하여야 한다고 하는데 온라인으로 가능할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세신고(임대차신고) 사이트는 정부24, 부동산거래관리시스템입니다.전월세신고를 하면 자동으로 확정일자를 부여받습니다.전입신고는 별도로 해야하므로 정부24에서 할 수 있습니다.